République française

Au nom du peuple français

ROLE N° RG 24/02863 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E4VP

AFFAIRE : S.C.I. [X] / SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] ET [Adresse 2]

Nature affaire : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [X], société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SOISSONS sous le n° 833 811 573,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Damien JOCHUM, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] ET [Adresse 2], représenté par son syndic NATIVE IMMOBILIER, [Adresse 4]

représentée par M^e Ségolène JACQUEMET-POMMERON, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Benoît LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 10 février 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 7 mai 2026.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [X] est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété située [Adresse 5] et [Adresse 6] à REIMS (51100).

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 8 mai 2021, la SCI [X] a été convoquée à l’assemblée générale annuelle du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] devant se tenir le 27 mai 2021.

Cette assemblée avait notamment pour objet d’autoriser des travaux d’étanchéité sur les terrasses du bâtiment A de l’immeuble (résolution n° 10) et valider les honoraires afférents à ces travaux (résolution n° 11).

La résolution n°10 a été adoptée, tandis que celle n°11 a été refusée.

Par acte d’huissier du 13 mai 2022, la SCI [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la société NATIVE IMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de REIMS, aux fins de voir prononcer la nullité de l’assemblée générale du 27 mai 2021.

Suivant jugement du 12 décembre 2023, le Tribunal judiciaire de Reims a prononcé l’annulation des résolutions n°10 et n°11 de l’assemblée générale annuelle du 27 mai 2021 tenant compte du non-respect du délai de 21 jours entre la notification et la tenue de l’assemblée générales, et de l’absence d’urgence caractérisée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 17 mai 2024, la SCI [X] a été convoquée à l’assemblée générale annuelle du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] devant se tenir le 17 juin 2024 ; des devis de la société [Y] et SMAC étant joints à la convocation.

Cette assemblée avait notamment pour objet d’autoriser des travaux d’étanchéité sur les terrasses du bâtiment A de l’immeuble (résolution n°8).

La résolution n°8 a été adoptée.

***

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, la SCI [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la société NATIVE IMMOBILIER, devant le Tribunal judiciaire de REIMS, aux fins de voir prononcer la nullité de l’assemblée du 27 mai 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 5 septembre 2025, la SCI [X] demande au Tribunal de céans, de :

— Juger la SCI [X] recevable et bien fondée en ses demandes ;

— Prononcer la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 17 juin 2024, en ce qu’il n’appartient pas à ce stade aux copropriétaires de prendre en charge les frais de réfection de la toiture terrasse ;

— Prononcer à titre subsidiaire la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 17 juin 2024, à raison de l’imprécision des projets de résolutions n° 10 et 11 (sic);

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] de l’intégralité de ses demandes ;

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à lui payer la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la société NATIVE IMMOBILIER, demande au Tribunal de céans, de :

— Dire que la terrasse litigieuse est une partie commune à usage privatif ;

— Débouter la SCI [X] de ses demandes ;

— Condamner la SCI [X] à verser la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance et résistance abusive ;

— Condamner la SCI [X] à verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens ;

— Ordonner à titre subsidiaire une mesure avant dire droit aux frais de la SCI [X] aux fins d’examiner les désordres liés aux infiltrations d’eau, les décrire, en indiquer la nature, l’importance, l’origine, la date d’apparition, en rechercher la ou les causes et dire la manière d’y remédier, et de dire si ces désordres ont pour origine, une vétusté normale ou un défaut d’entretien.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des moyens et prétentions.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 10 février 2026. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 17 juin 2024

La SCI [X] conclut à titre principal à la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 17 juin 2024, au motif qu’il n’appartient pas aux copropriétaires de prendre en charge les frais de réfection de la toiture terrasse, partie privative appartenant à Monsieur et Madame [G].

En réponse, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] s’oppose aux prétentions de la demanderesse, au motif que la terrasse constitue une partie commune à usage privatif, et non une partie privative.

A titre liminaire, il est constant que les infiltrations subies par les copropriétaires proviennent de la terrasse et de son étanchéité défaillante.

Il est de principe que lorsque la terrasse constitue en même temps la toiture de l’immeuble, elle est une partie commune ; pour autant, une stipulation claire et précise peut néanmoins, par exception, en faire une partie privative.

Au cas d’espèce, l’état descriptif de division désigne le lot n°6 comme suit :

«  LOT n°6 : consistant au droit de surélévation et d’édification d’un appartement en duplex pour comprendre :

— Au troisième étage : entrée par escalier, et ultérieurement par ascenseur ; bureau, séjour avec coin-repas ; cuisine ; water-closets ; dégagement ; rangement. Terrasse privative devant séjour-coin repas et entrée. Dans le séjour : trémie d’escalier conduisant à l’étage supérieur.

— Au quatrième étage : (…) Terrasse privative sur la [Adresse 10], avec accès depuis le troisième étage par une volée d’escalier de 14 marches

Et :

a) Soixante-huit / cinq centièmes dans la propriété du sol de l’ensemble immobilier

b) Deux cent quarante-six / millièmes des droits de propriété dans les parties communes du bâtiment A ".

Certes, l’article 4 du règlement de copropriété stipule que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de balcons ou terrasses, devront les maintenir en parfait état d’entretien. Ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, etc… provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements, plantations et installations quelconques qu’ils auraient effectués. Ils supporteront en conséquence, tous les frais de remise en état qui s’avéreraient nécessaires. En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le Syndic à leurs frais. Seuls les gros travaux résultant d’une vétusté normale seront à la charge de la collectivité.

Néanmoins, il apparaît que cet article est rédigé de manière générale, alors que l’état descriptif est parfaitement clair quant à la nature privative des terrasses incluses dans le lot n°6 ; qu’en outre, la notion de jouissance exclusive mentionnée à l’article 4, qui peut être incluse dans le droit de propriété du copropriétaire titulaire du lot n°6, n’apparaît pas nécessairement contradictoire avec les stipulations claires de l’état descriptif de division précité.

Il ressort donc de ce qui précède que la terrasse litigieuse est effectivement une partie privative appartenant en propre aux propriétaires du lot n°6, et qu’elle n’est en aucun cas une simple partie commune laissée à leur jouissance exclusive.

La SCI [X] en conclut qu’en conséquence, seuls les copropriétaires titulaires du lot n°6 sont tenus de contribuer au financement des travaux de leur restauration.

Le syndicat des copropriétaires fait néanmoins valoir que nonobstant le caractère privatif de la terrasse, la couverture, le gros-œuvre, et l’étanchéité sont nécessairement des parties communes, en ce qu’il s’agit d’éléments bénéficiant à l’ensemble de la copropriété, dès lors qu’ils assurent la résistance et la protection de l’immeuble.

Or, il est de droit constant que lorsque la terrasse est une partie privative, le copropriétaire qui en est le propriétaire supporte seul les dépenses relatives au revêtement superficiel ; qu’en outre, s’il peut être amené à supporter les dépenses relatives à l’étanchéité, cette configuration suppose que le règlement de copropriété le stipule expressément ; étant rappelé que les rédacteurs du règlement de copropriété déterminent librement la consistance des parties privatives et des parties communes.

Au cas d’espèce, force est de constater que le règlement de copropriété ne comporte aucune stipulation spécifique de ce chef ; de sorte qu’à défaut de toute précision dans ledit règlement, il convient de se reporter aux présomptions prévues par les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 pour guider l’interprétation du Tribunal.

A cet égard, il est rappelé que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

A l’inverse, l’article 2 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Or, la terrasse étant située en superposition de l’immeuble, il est incontestable qu’elle assure le couvert de l’immeuble ; qu’en conséquence, son système d’étanchéité bénéficie à la totalité de la copropriété, de sorte qu’il doit être considéré comme étant affecté à l’usage de tous les copropriétaires au sens de l’article 3 précité.

Il s’ensuit qu’à défaut de clause contraire explicite insérée dans le règlement de copropriété, le gros-œuvre et l’étanchéité de la terrasse ne peuvent constituer que des parties communes, dont l’entretien incombe à l’ensemble des copropriétaires.

Au cas d’espèce, il ressort de l’examen des devis que les travaux dont s’agit ont trait à l’arrachage de l’étanchéité et des dalles bétons, et à la réalisation d’une étanchéité en partie courante de cinq terrasses, avec relevés d’étanchéité, naissance et reprise des évacuations des eaux pluviales ; qu’en outre, les autres prestations constituent des accessoires de ces travaux.

Par ailleurs, force est de constater que les éléments produits aux débats, qui se résument pour la SCI [X] à ses seules affirmations s’agissant du rôle causal des caillebotis et jardinières dans les infiltrations, sont très insuffisants pour caractériser un défaut d’entretien imputable aux copropriétaires du lot n°6 ; qu’en outre, la production des devis [Y] et SMAC suffisent largement à assurer la conformité de la convocation adressée aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale aux dispositions de l’article 11.I.3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Par suite, il y a lieu de débouter la SCI [X] de sa demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 17 juin 2024.

2. Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] demande reconventionnellement la condamnation de la SCI [X] à lui verser la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance et résistance abusive.

Il est de droit constant que le droit d’ester en justice est un droit fondamental qui ne dégénère en abus qu’en cas de mauvaise foi, d’intention malveillante ou de légèreté blâmable ; qu’en outre par application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires qui en fait la demande, d’en démontrer le bien fondé, ce qui suppose la démonstration de l’abus du demandeur et des préjudices dont il sollicite indemnisation.

Or, au cas d’espèce, force est de constater qu’un tel abus n’est pas démontré, dès lors que l’antagonisme de positions des parties s’explique dans une large mesure par le défaut de précision du règlement de copropriété quant à la définition des parties communes et des parties privatives.

Par ailleurs, force est de constater que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] ne démontre nullement l’existence d’un préjudice autonome de la collectivité des copropriétaires, distinct du préjudice des copropriétaires ayant subi le dégât des eaux, et qui n’ait été spécifiquement indemnisé dans le cadre de la présente décision.

Par suite, il y a lieu de le débouter de ses prétentions à ce titre.

3. Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. (…)

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il convient de condamner la SCI [X], partie succombante à la présente instance, aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] une somme équitablement fixée à 1.500 € au titre des frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits.

Il est par ailleurs rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI [X] de sa demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 17 juin 2024 ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de sa demande indemnitaire reconventionnelle ;

CONDAMNE la SCI [X] aux dépens ;

CONDAMNE la SCI [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la société NATIVE IMMOBILIER, une somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 7 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE VICE-PRÉSIDENT,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.