TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 13 MARS 2026

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N° RG 26/00171 – N° Portalis DBZA-W-B7K-FJJQ

Minute 26-

Jugement du :

13 mars 2026

La présente décision est prononcée le 13 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 16 février 2026

DEMANDEUR :

S.A. D’ HLM PLURIAL NOVILIA,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocate au barreau de Reims

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur, [Z], [T],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

Madame, [U], [S],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

non comparants ni représentés

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 3 juin 2020, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée la SA PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] un logement à usage d’habitation sis, [Adresse 4] porte 05A à, [Localité 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 477,00 euros, outre la somme de 69,70 euros par mois à titre de provision pour charges générales et 57,15 euros par mois à titre de provision pour charges de chauffage.

Suivant acte sous-seing privé en date du 23 octobre 2023, la SA PLURIAL NOVILIA, a également donné à bail à Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] un emplacement de stationnement n 41 sis, [Adresse 5] à, [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 33,09 euros hors-taxes, outre les charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant les deux baux aux locataires par actes de commissaire de justice en date du 19 mars 2025 pour Madame, [S], [U] et du 21 mars 2025 pour Monsieur, [T], [Z], aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2090,95 euros en principal.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation du bail d’habitation consenti à Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] ;

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation de l’engagement de location de l’emplacement de stationnement consenti à Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] ;

— Dire que dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, ils devront rendre libre le logement occupé, tant d’eux-mêmes, que de tous occupants de leur fait ;

— Dire et ordonner que faute par eux de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, la SA PLURIAL NOVILIA sera autorisée à les faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin et ;

— Les condamner solidairement au paiement de :

— la somme de 3013,58 euros pour loyers et charges dus au 31 octobre 2025;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1e novembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux;

— une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ;

Au soutien de ses prétentions, la SA PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer qui leur avait été délivré respectivement les 21 mars 2025 et 19 mars 2025.

A l’audience du 16 février 2026, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3103,47 euros.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Assignés à Etude, Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] ne sont ni présents ni représentés.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. Il relève que les locataires n’ont pas répondu à la mise à disposition.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026, avancé au 13 Mars 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n 84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 24 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 21 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour le logement.

L’article 24 I de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 3 juin 2020 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Le commandements de payer délivré aux locataires les 19 et 21 mars 2025 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2025. Ainsi, la résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, les locataires sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

3- Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour le garage.

Le contrat de location en date du 23 octobre 2023 prévoit la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus un mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, le commandement de payer signifié les 19 et 21 mars 2025 vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Il convie donc de retenir ce délai plus favorable aux locataires.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA produit un décompte démontrant que Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] restaient devoir la somme de 3103,47 euros à la date du 3 février 2026.

Les défendeurs, non comparants, ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme, la solidarité résultant des contrats, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2090,95 euros à compter du commandement de payer, soit le 21 mars 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’examen du relevé de compte montre que les défendeurs n’ont effectué aucun règlement depuis le 15 janvier 2026.

Ils n’ont donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’ils ne sont pas éligibles aux dispositions ci-dessus rappelées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

En raison de leur absence à l’audience, Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] ne démontrent pas davantage être en mesure de régler leur dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts de la bailleresse, l’arriéré ayant augmenté depuis le commandement de payer, de sorte qu’aucun délai de paiement ne saurait davantage leur être accordé sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] seront par ailleurs condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 4 février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U], qui succombent à l’instance, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En effet, il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] seront condamnés à lui verser la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juin 2020 entre la SA PLURIAL NOVILIA et Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] concernant le logement à usage d’habitation situé, [Adresse 6] à, [Localité 2] sont réunies à la date du 22 mai 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 octobre 2023 entre la SA PLURIAL NOVILIA et Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] concernant l’emplacement de stationnement n 41 situé, [Adresse 5] à, [Localité 2] sont réunies à la date du 22 mai 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] et de celle de tous occupants de leur chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 3103,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 février 2026 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 2090,95 euros à compter du commandement de payer en date du 21 mars 2025 et à compter du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [T], [Z] et Madame, [S], [U] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 13 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge