JUGEMENT N°

ROLE N° RG 24/02276 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E3SJ

AFFAIRE : [F] [Y], [D] [Y], S.C.I. LJT LENOIR / SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2]

Nature affaire : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 06 FÉVRIER 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [Y]

né le 16 janvier 1974 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Anne LEY, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et par M^e Jean-François LARDILLER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Madame [D] [Y]

née le 8 mars 1975 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Anne LEY, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et par M^e Jean-François LARDILLER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

S.C.I. LJT LENOIR, immatriculée au RCS de REIMS sous le numéro 491 000 337,

dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par M^e Anne LEY, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et par M^e Jean-François LARDILLER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet DESCROIX IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Véronique BEAUJARD, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anna-Marina OJEDA, juge au tribunal judiciaire de Reims, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assistée de Madame Céline LATINI, greffière lors des plaidoiries, et de Monsieur Alan COPPE, greffier lors de la mise à disposition.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 25 novembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 6 février 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] épouse [Y] [D] et Monsieur [Y] [F] (ci-après, les époux [Y]) sont propriétaires du lot n°5 au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2], lequel est soumis au régime de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI LJT LENOIR, qu’ils ont constituée, est propriétaire des lots n°6, 7, 8, 9, 10 et 11 de la même copropriété.

Par ordonnance rendue le 7 mars 2023, la présidente du tribunal judiciaire de Reims a désigné Maître [E] [M] en qualité d’administrateur provisoire avec mission de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un Syndic de la copropriété située [Adresse 2]), deux mois avant la fin de la mission du précédent.

Par requête adressée le 6 février 2024, les époux [Y] et la SCI LJT LENOIR ont sollicité la fin de mission et le changement de l’administration provisoire.

Ladite requête a été rejetée par la présidente du tribunal judiciaire de Reims suivant ordonnance rendue le 08 février 2024.

Par ordonnance en date du 8 mars 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Reims a prorogé la mission d’administrateur provisoire confiée à Maître [E] [M] pour une durée de trois mois.

Les époux [Y] ont assigné en référé en opposition – rétractation de l’ordonnance rendue le 8 mars 2024 par la présidente du tribunal judiciaire de Reims, l’instance demeurant pendante.

Le 22 mars 2024, Maître [E] [M], es qualité, a convoqué les copropriétaires à une Assemblée générale le 15 mai 2024.

Se prévalant de l’absence d’annexion de certains documents à la convocation, les époux [Y] et la SCI LJT LENOIR ont, par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] devant le Tribunal de céans dont ils sollicitent de :

A titre liminaire,

— Juger que les époux [Y] et la SCI LJT LENOIR sont recevables et bien fondés à agir en contestation de l’Assemblée Générale au principal et en nullité des résolutions 4, 6, et 7 adoptées lors l’Assemblée Générale du 15 mai 2024,

A titre principal,

— Prononcer la nullité de l’Assemblée Générale du 15 mai 2024 pour défaut de transmission des pièces et informations permettant un vote conforme aux dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la nullité des résolutions n°4, 5, 6 et 7 de l’Assemblée Générale du 15 mai 2024 pour défaut de communication des pièces de gestions et comptables,

En tout état de cause,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser aux les époux [Y] et à la SCI LJT LENOIR la somme de 4.000 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner le mêmes aux entiers dépens de la présente procédure dont distribution au profit du cabinet LEY avocat au barreau de REIMS,

— Juger que les époux [Y] et la SCI LJT LENOIR seront exonérés en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, du paiement des diverses indemnités et frais consécutifs à la présente procédure.

Par conclusions notifiées électroniquement par RPVA le 10 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par le cabinet DESCROIX IMMOBILIER en qualité de syndic, sollicite du Tribunal judiciaire de REIMS de :

— Débouter les époux [Y] et la SCI LENOIR de leurs demandes d’annulation (AG et résolution) et de toutes leurs demandes, comme étant mal fondées,

— Débouter les époux [Y] et la SCI LENOIR de l’intégralité de leurs demandes,

— Condamner in solidum Madame [D] [W], Monsieur [F] [Y] et la SCI LENOIR à payer à la copropriété 2.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 25 novembre 2025.

Ce jour, l’affaire a été l’affaire a été retenue et la décision mise en délibéré pour être rendue le 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de nullité des résolutions adoptées lors de l’assemblée générale de copropriété le 15 mai 2024

Les époux [Y] et la SCI LJT LENOIR sollicitent du Tribunal de céans, à titre principal, l’annulation de l’intégralité des résolutions de l’assemblée générale de copropriété adoptées le 15 mai 2024, et à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n°4, 5, 6 et 7 de ladite assemblée.

A titre principal, ils font valoir qu’ils étaient dans l’impossibilité de voter en toute connaissance de cause les résolutions soumises au vote puis adoptées lors de l’Assemblée générale le 15 mai 2024 puisque les documents à joindre à la convocation de l’assemblée générale de copropriété ne l’ont pas été, ce au mépris des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

A cet égard, aux termes de l’article 11 précité, " sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I. Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel.

La présentation des documents énumérés au 1° et 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

(…)

9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions "

Au cas d’espèce, il n’est pas contesté que l’Assemblée générale contestée, convoquée par Maître [E] [M], es qualité, avait principalement pour objet d’approuver les comptes pour les deux années précédentes (résolution n°4 et n°5), de donner quitus à l’administrateur provisoire pour sa gestion (résolution n°6), d’approuver les honoraires du cabinet ACG (résolution n°7), de voter un budget prévisionnel (résolution n°8) ; d’élire un nouveau syndicat (résolution n°9) et de constituer un fonds de travaux (résolution n°12).

Si les demandeurs sollicitent la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble au motif que les dispositions de l’article 11 précité n’auraient pas été observées, une telle sanction n’est pas prévue par ce texte qui ne fait état que de la nullité des résolutions concernées, prises individuellement.

Par suite, la demande formée à titre principal tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 15 mai 2024 dans son ensemble sera rejetée comme étant mal fondée.

A titre subsidiaire, s’agissant de l’annulation des résolutions n°4, 5, 6 et 7 de l’assemblée générale de copropriété adoptées le 15 mai 2024, les demandeurs font valoir notamment l’absence des documents exigés par l’article 11 précité et font par ailleurs état de ce :

— que Maître [E], es qualité, n’a pas déposé de rapport au mépris de l’alinéa 9 de l’article 11 précité ;

— que la légitimité du cabinet d’avocat ACG dans l’intérêt de la copropriété est douteuse en ce qu’il a proposé un abonnement à 500 euros mensuel au Syndic pour une copropriété composée de quatre copropriétaires ce qui est excessif ; qu’en outre, la somme totale des honoraires d’avocat a été établie à hauteur de 18.343,16 euros sur trois années entre 2020 et 2023 par constat de Maître [E] [M], es-qualité d’administrateur provisoire, après décompte réalisé le 20 décembre 2023 ; que le constat dressé par commissaire de justice le 2 juin 2023 établit que la copropriété a voté des travaux, financé des travaux, fait réaliser des travaux mais que l’argent a été utilisé par le Syndic pour seulement deux procédures judiciaires qui n’ont pas encore abouti pour un montant total de 9.000 euros sur deux ans ;

— que l’assurance de la copropriété a été radiée pour non-paiement par l’ancien Syndic AH IMMOBILIER sans aucune consultation conduisant celui-ci à faire appel à un courtier pour une assurance à hauteur de 1.000 euros, soit le double de l’assurance qui a radié le Syndicat des copropriétaires.

Ils ajoutent que l’absence de pièces comptables, de factures et de convention d’honoraires entre le cabinet ACG et la copropriété emporte nullité absolue des résolutions contestées.

Néanmoins, il sera en premier lieu relevé le caractère inopérant de la majeure partie de ces allégations, lesquelles visent principalement à porter des critiques à l’encontre du conseil du défendeur, ne reposent sur aucun fondement textuel et ne sauraient en tout état de cause conduire à annuler les résolutions contestées.

S’agissant plus particulièrement du moyen tiré de l’absence d’annexion des documents exigés par les dispositions légales précitées, et concernant la validité des résolutions n°4 et n°5, il convient de relever que le Syndicat des copropriétaires produit aux débats la convocation à l’assemblée générale de la copropriété reçue par Monsieur [O], copropriétaire, avec les pièces annexées, en indiquant avoir transmis la même convocation avec les mêmes pièces annexées à tous les copropriétaires.

Il apparaît que les pièces annexées à ladite convocation respectent les dispositions de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et que les requérants ne rapportent pas la preuve contraire de ce qu’ils ne les auraient pas réceptionnées.

Aussi, la validité des résolutions n°4 et 5° ne saurait être contestée.

En outre, les résolutions n°6 et 7 adoptées par l’assemblée générale le 15 mai 2024 contestées par les requérants ne sont pas visées à l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de sorte qu’aucun document, en ce compris la convention d’honoraires signée avec le cabinet ACG, n’est exigé à peine de nullité de ces résolutions.

De plus, il sera rappelé que Maître [E] es qualité n’était pas tenu de déposer et joindre de rapport sur le fondement de l’article 11 pris en son alinéa 9, n’ayant pas été désigné en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent et au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la demande formulée à titre subsidiaire tendant à la nullité des résolutions n°4, 5, 6 et 7 adoptées lors de l’assemblée générale de copropriété le 15 mai 2024.

2. Sur les demandes accessoires

En l’espèce, tenant compte de l’issue du litige, il convient condamner in solidum les époux [Y] et la SCI LJT LENOIR, parties succombant à la présente instance, aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il est en outre équitable de les condamner in solidum à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.Ultra petita

Enfin, il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [W] épouse [Y] [D], Monsieur [Y] [F] et la SCI LJT LENOIR de l’ensemble de leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] épouse [Y] [D], Monsieur [Y] [F] et la SCI LJT LENOIR aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] épouse [Y] [D], Monsieur [Y] [F] et la SCI LJT LENOIR à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 6 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Anna-Marina OJEDA, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,