TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le 12 septembre 2025

à M^e STELLA Rémy

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02319 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6K7J

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DARON, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Rémy STELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [P]

né le 18 Octobre 1974 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 7 mars 2024, la SCI DARON a donné à bail à Monsieur [J] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 600 euros, outre 32 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DARON a fait signifier à Monsieur [J] [P] par exploit de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 1.460,45 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, la SCI DARON a fait assigner Monsieur [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 7 mars 2024 pour non-paiement des termes du commandement de payer les loyers dans le délai de six semaines suite au commandement délivré par commissaire de justice le 14 janvier 2025,

— constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le contrat de bail est résilié de plein droit au 25 février 2025,

— dire que Monsieur [J] [P] est occupant sans droit ni titre à compter de la date d’effet de la clause résolutoire prévue au bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [P] sans droit ni titre, ainsi que tous les occupants de son chef, avec au besoin l’aide et le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [J] [P] à payer à la SCI DARON la somme de 2.542,89 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal en vigueur à compter de la décision à intervenir,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [P] à la SCI DARON à la somme mensuelle provisionnelle de 642,59 euros correspondant au montant du dernier loyer mensuel charges comprises (610,90 euros de loyer et 31,69 euros de provision sur charges), à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— condamner Monsieur [J] [P] à payer à la SCI DARON la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025, la SCI DARON, représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [J] [P] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI DARON justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 7 mars 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) à défaut de paiement des loyers six semaines après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.460,45 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 février 2025.

Monsieur [J] [P] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [J] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [J] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 641,59 euros, et de condamner Monsieur [J] [P] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [J] [P] reste devoir la somme de 2.308,63 euros, à la date du 1er avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure pour un montant de 152,81 euros, qui doivent figurer au poste des dépens et des frais non justifiés, à savoir des frais de relance pour un montant de 0,45 euros, des frais de rejet de prélèvement pour un montant de 54 euros (18 *3) et des frais de relance par recommandé pour un montant de 27 euros.

Monsieur [J] [P], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [J] [P] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2.308,63 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [P], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DARON les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2024 entre la SCI DARON et Monsieur [J] [P] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 25 février 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DARON pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés aux locataires, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] à verser à la SCI DARON, à titre provisionnel, la somme de deux mille trois cent huit euros et soixante-trois centimes (2.308,63 euros), décompte arrêté au 1er avril 2025, incluant la mensualité d’avril 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de six cent quarante et un euros et cinquante-neuf centimes (641,59 euros), à compter du 26 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] à verser à la SCI DARON une somme de six cents euros (600 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION