TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

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N° RG 25/03245 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FGOO

Minute 26-

Jugement du :

12 février 2026

La présente décision est prononcée le 12 février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 décembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [D] ès qualité d’indivisaire de "L’indivision [D]"

[Adresse 1]

[Localité 1]

Comparant en personne

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante ni représentée

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 30 mars 2019, l’indivision [D], représentée par Monsieur [K] [D], a donné à bail à Madame [G] [U] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2], rez-de-chaussée, à [Localité 3], et moyennant un loyer annuel révisable de 5.400 euros, payable en douze termes égaux et d’avance de chacun 450 euros, outre les charges locatives.

Par exploit en date du 13 septembre 2025, Monsieur [K] [D], en qualité d’indivisaire de l’indivision [D], a fait assigner Madame [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir:

constater la résiliation du bail, par l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [G] [U] ainsi que de tout occupant de son chef du logement et comprenant outre l’habitation principal, une cave, avec si besoin est le concours de la force publique, condamner Madame [G] [U] au paiement de :- la somme total de 930,50 euros correspondant aux loyers, et charges impayés dus à l’échéance du mois d’août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,

rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir, condamner Madame [G] [U] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [D] a fait valoir que Madame [G] [U] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 13 juin 2025.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 19 décembre 2025, Monsieur [K] [D], comparant en personne, maintient ses prétentions en précisant que l’arriéré locatif s’élève à la date du 1er décembre 2025 (terme de décembre 2025 compris) à la somme de 1.080,50 euros.

Il déclare ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement sur une période maximale de 9 mois.

Madame [G] [U], assignée à étude de commissaire de justice, n’est ni comparante, ni représentée.

Par courrier reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience, elle a indiqué ne pouvoir être présente en raison de son hospitalisation depuis le 13 décembre 2025, annoncé le règlement de la somme de 200 euros avant le 25 décembre 2025, et sollicité pour le surplus des délais de paiement, précisant que la Caisse d’Allocations familiales avait également versé la somme de 304 euros au titre des APL le 05 décembre 2025 pour le mois de novembre 2025.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [K] [D] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 19 juin 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 15 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

La demande est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédactionissue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 30 mars 2019 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Le commandement de payer en date du 13 juin 2025 pour la somme en prinicpal de 1 333,50 euros étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2025.

Ainsi, la résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, le locataire est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

2. Sur les demandes en paiement :

En l’espèce, Monsieur [K] [D] produit un décompte arrêté au 1er décembre 2025 (terme de décembre 2025 compris) selon lequel Madame [G] [U] est redevable de la somme en principal de 1.080,50 euros au titre de l’arriéré locatif.

Madame [G] [U], ne comparaissant pas, et qui n’oppose aucune contestation concernant le montant de cette dette, sera condamnée au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 930,50 euros à compter de l’assignation du 13 septembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen du compte montre que Madame [G] [U] a repris le paiement de son dernier loyer, soit celui du mois de novembre 2025 en effectuant un versement de 150 euros, le surplus du loyer de 304 euros ayant été versé par la Caisse d’Allocations Familiales au titre de l’APL.

Compte-tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition de la part du bailleur, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

4- Sur les demandes accessoires :

Madame [G] [U], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à a charge de la société Monsieur [K] [D], qui ne justifie pas s’être fait assister d’un avocat, les frais irrépétibles qu’il déclare avoir exposés pour faire valoir ses droits.

Celui-ci sera en conséquence débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 30 mars 2019 entre l’indivision [D], représentée par Monsieur [K] [D] et Madame [G] [U] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 3], à [Localité 3], sont réunies à la date du 14 août 2025 ;

CONDAMNE Madame [G] [U] à verser à ms [K] [D] la somme de 1.080,50 euros représentant le montant des arriérés de loyers et charges au 31 décembre 2025 (terme de décembre 2025 compris) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 930,50 euros à compter de l’assignation du 13 septembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus.

AUTORISE Madame [G] [U] à s’acquitter de cette somme, à défaut d’autre accord avec le bailleur, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 130 euros chacune et une 9e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir le 10e jour ou avant de chaque mois et pour la première fois le 10e jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [K] [D] pourra, DEUX MOIS après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel grade-meuble désigné par la locataire expulsée ou à défaut par le bailleur,

— que Madame [G] [U] soit condamnée à verser à Monsieur [K] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [G] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [K] [D] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La greffière La juge