TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 19 Septembre 2024

N° RG 23/06484 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KRRZ

Jugement du 19 Septembre 2024

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[J] [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

A MAITRE BERGER-LUCAS

CERTIFIE CONFOME DÉLIVRÉ

LE

A MAITRE LAVOLE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Septembre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 20 Juin 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Gaëlle BERGER-LUCAS, avocate au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Annaïc LAVOLE, substituée par M^e Jean AVINEE, avocats au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

La SA d’HLM Aiguillon Construction a donné à bail à M. [J] [I] un bien à usage d’habitation (logement et stationnement) par contrat du 23 octobre 2007, pour un loyer mensuel de 369,66€ charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Aiguillon Construction a fait signifier, le 31 mars 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [J] [I].

La SA d’HLM Aiguillon Construction a ensuite fait assigner M. [J] [I] devant le Tribunal Judiciaire de Rennes par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2023 lui demandant de bien vouloir:

— constater la résiliation du bail conclu le 23 octobre 2007, avec prise d’effet le 1er novembre 2007,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [I],

— condamner M. [J] [I] au paiement de l’arriéré locatif, à hauteur de 2 311,47€ (dette arrêtée au 1er juin 2023),ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— condamner M. [J] [I] au paiement des dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 20 juin 2024.

Par conclusions déposées à cette date, la SA d’HLM Aiguillon Construction a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir:

— constater la résiliation du bail à la date du 31 mai 2023,

— condamner M. [J] [I] au paiement d’une somme de 2 311,47€ égale aux loyers et charges dues au 31 mai 2023 et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

— condamner M. [J] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation du 1er juin 2023 jusqu’au jour du départ effectif arrêté à la date du 25 septembre 2023, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation soit la somme de 1 429,11€,

— condamner M. [J] [I] au titre des frais de remise en état du logement,

— condamner M. [J] [I] aux entiers dépens,

— condamner M. [J] [I] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions déposées à l’audience, M. [J] [I], représenté par son avocat, a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir:

— à titre principal, débouter la SA d’HLM Aiguillon Construction de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— à titre subsidiaire, condamner la SA d’HLM Aiguillon Construction à lui payer la somme de 3 840,58€,

— en tout état de cause, condamner la SA d’HLM Aiguillon Construction au paiement d’une somme de 1 500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de résiliation du bail:

Le 21 novembre 2022, M. [J] [I] a adressé un congé à son bailleur avec un préavis d’un mois, en raison d’une mutation professionnelle. Le 20 décembre 2022, les parties se sont réunies pour effectuer l’état des lieux de sortie et procéder à la restitution du logement. Or à cette date, le logement n’était pas libre, puisque le fils de M. [J] [I], M. [D] [I], résidait toujours dans le logement. Cette occupation est attestée par un échange de mail en date du 11 juillet 2023 entre la SA d’HLM Aiguillon Construction et M. [J] [I]. Ce dernier écrit “Comme vous le savez déjà j’ai quitté mon logement au mois d’octobre 2022, mon fils [D] a refusé de quitter ce logement”. Dans ses écritures, M. [J] [I] ne conteste pas que son fils s’est maintenu dans le logement postérieurement à son départ du domicile.

Si le congé délivré par M. [J] [I] est valable au regard des dispositions des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de préciser que pour être effectif, le locataire doit restituer le logement libre d’occupants et de meubles. Or la présence du fils de M. [J] [I] a empêché en l’espèce la restitution du logement. M. [D] [I] est rentré dans le logement avec l’accord de son père, quand ce dernier habitait encore le logement. Il n’est donc rentré ni par effraction, ni contre la volonté de son père. De sorte, que la responsabilité de la présence de M. [D] [I] dans le logement incombe au titulaire du bail, à savoir M. [J] [I].

Les difficultés relationnelles entre M. [J] [I] et son fils ne sont pas opposables au bailleur et ne peuvent exonérer le locataire titulaire du bail de ses responsabilités après son départ du logement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de considérer que M. [J] [I] n’a pas libéré son logement à l’issue de son préavis, dès lors l’exécution du bail s’est poursuivi postérieurement au 20 décembre 2023.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à M. [J] [I] le 31 mars 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 218,55 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Il convient, dans ces conditions, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juin 2023.

M. [D] [I] a quitté le logement dans le cours du mois de juin 2023. M. [J] [I] a effectué le déménagement des meubles le 25 septembre 2023, comme en atteste le mail de sa compagne, Mme [M] [E], du 19 septembre 2023 “J’ai eu l’accord pour ce lundi 25 septembre. Je vous confirme que le déménagement du [Adresse 2] au [Localité 4] se fera lundi, nous serons à 9h au pied de l’immeuble”. Le logement a donc été définitivement libéré et restitué le 25 septembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

La SA d’HLM Aiguillon Construction produit un décompte démontrant que M. [J] [I] restait devoir la somme de 3 480,36€ à la date du 25 septembre 2023, correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés à la date de restitution du logement.

Au regard des précédentes observations relatives à la date effective de libération du logement, il convient de condamner M. [J] [I] à payer à la SA d’HLM Aiguillon Construction la somme de 3 480,36€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 311,47 et à compter de la décision pour le surplus.

Sur la condamnation aux frais de remise en état du logement:

La SA d’HLM Aiguillon Construction sollicite la condamnation de M. [J] [I] aux frais de remise en état du logement à hauteur de 171,60€, somme correspondant au remplacement de la porte de la chambre n°2. L’état des lieux de sortie mentionne que la porte est totalement détériorée, ce qui est confirmé par la photographie de cette porte jointe au procès-verbal de constat de l’occupation du logement en date du 6 septembre 2023. L’état de la porte n’est pas lié à un usage normal du bien, ni à la vétusté. Son remplacement doit être mis à la charge de M. [J] [I].

Sur la demande de condamnation de la SA d’HLM Aiguillon Construction pour manquement à assurer la jouissance paisible du bien loué à son locataire:

M. [J] [I] sollicite la condamnation de la SA d’HLM Aiguillon Construction pour manquement à son obligation de lui assurer la jouissance paisible du logement. Il fait valoir que la SA d’HLM Aiguillon Construction était informée que le logement était occupé par M. [D] [I] et qu’elle n’a effectué aucune démarche pour expulser ce dernier, ni protéger les droits de son locataire.

Si le bailleur a effectivement une obligation d’assurer la jouissance paisible du bien en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, cette obligation ne correspond pas au cas visé par M. [J] [I]. En effet, si ce dernier n’a pu bénéficier d’une jouissance paisible de son logement, cela ne résulte pas de l’action ou de l’inaction de son bailleur, mais de la présence de son fils dans son logement, dont il convient de rappeler qu’il est entré dans le logement avec l’accord de son père. En aucun cas, la SA d’HLM Aiguillon Construction ne peut être déclaré responsable de la présence de M. [D] [I], ni de son maintien dans les lieux après le départ de son père.

M. [J] [I] ne peut qu’être débouté de sa demande de condamnation de la SA d’HLM Aiguillon Construction pour manquement à son obligation de jouissance paisible.

Sur les demandes accessoires :

M. [J] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens.

M. [J] [I] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONSTATE que le bail a été résilié le 1er juin 2023 et que M. [J] [I] a quitté le logement le 25 septembre 2023;

CONDAMNE M. [J] [I] à verser à la SA d’HLM Aiguillon Construction la somme de 3 480,36€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 311,47 et à compter de la décision pour le surplus.

CONDAMNE M. [J] [I] à verser à la SA d’HLM Aiguillon Construction la somme de 171,60€ au titre des frais de remise en état du logement,

DEBOUTE M. [J] [I] de sa demande de condamnation de la SA d’HLM Aiguillon Construction au titre de son manquement à son obligation de jouissance paisible du logement,

DEBOUTE M. [J] [I] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [I] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Vice-présidente,