Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 26 Mars 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [K]

37 Rue de Port La Blanche

44000 NANTES

représenté par Maître Clarisse LE GRAND, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [L]

Etage 2

3 Rue Yves Kartel

44100 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 février 2025

date des débats : 06 février 2025

délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 25/00121 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NQZK

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Clarisse LE GRAND

CCC à Monsieur [D] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 4 mars 2024, prenant effet le 6 mars 2024, pour une durée d’un an renouvelable, Monsieur [Z] [K], représenté par son mandataire la société par actions simplifiée FONCIA Loire-Atlantique, a donné à bail à Monsieur [D] [L] un local à usage d’habitation meublé au deuxième étage sis 3 rue Yves Kartel à Nantes (44 100) avec ses accessoires, en particulier une place de parking numéro 1190, moyennant un loyer mensuel révisable de 750 euros outre une provision sur charges de 120 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1500 euros.

Le locataire n’ayant pas réglé le montant des loyers et des charges, un commandement de payer les loyers lui a été délivré le 25 juillet 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 24 décembre 2024, Monsieur [Z] [K] a assigné Monsieur [D] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :

Déclarer Monsieur [Z] [K] recevable et bien fondé en ses demandes ; A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail à la date du 7 septembre 2024 ;Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 6 mars 2024 pour défaut de paiement des loyers ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués situés 3 rue Yves Kartel à Nantes (44 100) et ce, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux aux frais et risques de l’expulsé ; Condamner Monsieur [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges prévus au bail, assortie des intérêts de plein droit à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effective et définitive des lieux ;Condamner Monsieur [L] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 décembre 2024 augmentée des intérêts de retard à compter du 25 juillet 2024, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; Dire et juger que le dépôt de garantie d’un montant de 1 000 euros restera acquis au bailleur et viendra en déduction des sommes dues ; Condamner Monsieur [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges prévus au bail, assortie des intérêts de plein droit à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au jour de la libération effective et définitive des lieux ;Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ; Condamner Monsieur [L] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 février 2025.

La partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 1000 euros. Le bailleur est autorisé à produire un cours de délibéré les informations concernant le prénom de monsieur [L].

Le tribunal relevant que le preneur a effectué plusieurs paiements consécutifs importants avant en décembre 2024 et le décompte étant arrêté au 23 décembre 2024, un décompte actualisé est sollicité.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [D] [L] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

En cours de délibéré, le titre de séjour de l’intéressé a été communiqué. Seule figure la mention « [D] » y figure au titre du prénom.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 6 août 2015 rappelle que les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [D] [L] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a accusé réception de sa saisine le 5 août 2024.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article 8 du contrat conclu entre les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges locatives six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, Monsieur [Z] [K] a fait délivrer à Monsieur [D] [L] un commandement de payer les loyers d’habitation, visant la clause résolutoire, pour un montant principal de 5 172.57 euros au titre des loyers et charges dus le 12 juillet 2024, échéance de juillet incluse.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte au 2 février 2025, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [L] et de tous occupants de son fait, en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [D] [L] ne s’est pas présenté devant le tribunal et le rapport social n’est pas parvenu au tribunal avant l’audience, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressé.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [D] [L] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 1 000 euros au 2 février 2025. Il convient de déduire de cette somme celle de 495.49 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 504.51? euros, il convient de condamner Monsieur [D] [L] à son paiement, selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 septembre 2024, Monsieur [D] [L] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 12 septembre 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer prévues au contrat de bail, et de condamner Monsieur [D] [L] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de février 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance de mars 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [D] [L], qui succombe, supportera les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture, à l’exception du coût de la notification de la CCAPEX dont la saisine n’est pas sanctionnée.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [D] [L] sera en conséquence condamné à leur verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Z] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 4 mars 2024 entre Monsieur [Z] [K], représenté par son mandataire la société par actions simplifiée FONCIA Loire-Atlantique, et Monsieur [D] [L] portant sur un local à usage d’habitation au deuxième étage sis 3 rue Yves Kartel à Nantes (44 100) avec ses accessoires en particulier un parking n° 1190, sont réunies à compter du 12 septembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer prévue au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à son paiement à compter de l’échéance de mars 2025;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à payer à Monsieur [Z] [K] la somme de 504.51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 2 février 2025 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE à l’intéressé ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] à verser au bailleur une indemnité de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [L] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, à l’exception du coût de la notification de la CCAPEX dont la saisine n’est pas sanctionnée ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S.ZARIFFA