TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/2

AFFAIRE : N° RG 22/02754 – N° Portalis DBYA-W-B7G-E2ZZS

Jugement Rendu le 12 Janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SUNROOF

Immatriculée au RCS de CHAUMONT sous le n° 525 141 719,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

FERME DES GOUTTES BASSES

52240 BREUVANNES EN BASSIGNY

Représentée par : Maître Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE :

Syndicat de copropriétaire LA RESIDENCE PORT NATURE 1

boulevard des Matelots – Quartier naturiste à 34300 CAP D’AGDE, représenté par son syndic en exercice,

la Société SOCIETE DE GESTION ET DE SURVEILLANCE, sous le nom commercial LOCAP GESTION,

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 12/01/2026

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BEZIERS sous le n° B 331 357 608,

Ayant son siège social

39 avenue des Sergents

BP 546 à 34300 LE CAP D’AGDE,

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité audit siège.

Représentée par : Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assistée de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Septembre 2025 différée dans ses effets au 27 Octobre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 10 Novembre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 12 Janvier 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

La Société A Responsabilité Limitée (SARL) SUNROOF est copropriétaire des lots n° 95 et 116 au sein de la résidence PORT NATURE I située au CAP D’AGDE dont le syndic est la société LOCAP GSTION.

La SARL SUNROOF conteste la régularité des résolutions n°6 et 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 novembre 2020.

***

Par acte du 21 mars 2022, la SARL SUNROOF a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence PORT NATURE 1, pris en la personne de son syndic en exercice, la société LOCAP GESTION, devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, aux fins notamment d’annulation des résolutions n°6 et 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 novembre 2020.

Par jugement du 29 août 2022 du tribunal judiciaire de BEZIERS, la réouverture des débats a été ordonnée ainsi que le renvoi à la mise en état « afin de permettre l’organisation d’un débat respectueux du principe du contradictoire entre les parties, de façon a ce que le conseil du défendeur puisse, d’une part, régulariser sa constitution d’avocat et, d’autre part, déposer des conclusions recevables tant sur l’exception de procédure soulevée in limine litis qu’au fond dans le cadre de la présente procédure et que le conseil du demandeur puisse notamment répondre a l’exception de procédure soulevée in limine litis par le conseil du défendeur », les demandes ayant été réservées.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2025, la SARL SUNROOF demande au tribunal, sur le fondement de l’article 367 du code de procédure civile, des articles 17-1, 22, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Annuler la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 20 novembre 2020 désignant le syndic,

Annuler la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 20 novembre 2020 désignant Monsieur [Y], Monsieur [S], Madame [P], Monsieur [N] et Monsieur [L],Dire que la SARL SUNROOF sera dispensée de participer à tous les frais occasionnés par la présente procédure en ce compris les honoraires de l’avocat de la copropriété,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence PORT NATURE I à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence PORT NATURE 1, représenté par son syndic en exercice, la société LOCAP GESTION, demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ainsi que de l’article 202 du code de procédure civile, de :

Débouter la SARL SUNROOF de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner la SARL SUNROOF à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SARL SUNROOF aux entiers dépens,

Rappeler que le jugement à intervenir bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 18 septembre 2025, la clôture a été fixée au 27 octobre 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 10 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

Le syndicat des copropriétaires de la résidence PORT NATURE 1, représenté par son syndic en exercice, la société LOCAP GESTION, se prévaut de la nullité de l’assignation du 21 mars 2022.

Sur ce point, il résulte du jugement du tribunal judiciaire de BEZIERS du 29 août 2022 qu’une réouverture des débats a eu lieu, notamment pour le dépôt de conclusions recevables relativement à l’exception de procédure soulevée in limine litis.

En application de l’article 789 du code de procédure civile, la nullité de l’assignation étant une exception de procédure, seul le juge de la mise en état était compétent pour en connaitre. Or, aucunes conclusions de saisine de ce juge n’ont été formalisées.

En outre, le tribunal relève que cette nullité est évoquée dans les dernières écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence PORT NATURE 1, représenté par son syndic en exercice, la société LOCAP GESTION, au titre de son rappel des faits et de la procédure, mais ne l’est pas dans le cadre de la discussion, ni du dispositif.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’étant pas valablement saisi de cette question de droit.

Sur l’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 novembre 2020

A titre liminaire, le syndicat des copropriétaires de la résidence PORT NATURE 1, représenté par son syndic en exercice, la société LOCAP GESTION, conteste la recevabilité de la demande de nullité en faisant valoir que la SARL SUNROOF n’est pas opposante en ce qu’elle s’est abstenue de voter la résolution n°6 contestée.

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En conséquence, le tribunal n’est pas compétent pour statuer sur une telle demande qui relève de la compétence du juge de la mise en état ; d’autant que le syndicat des copropriétaires de la résidence PORT NATURE 1, représenté par son syndic en exercice, la société LOCAP GESTION, avait connaissance des éléments dès l’assignation en date du 21 mars 2022.

Sur le fond, la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 novembre 2020 avait pour objet l’élection du syndic pour une nouvelle durée de 15 mois.

En application de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, les contrats de syndic expirant entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020, ainsi qu’entre le 29 octobre 2020 et le 31 décembre 2020, étaient renouvelés dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Pour autant, dans le présent litige, la question du renouvellement du contrat de syndic a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale litigieuse, de sorte que ladite ordonnance n’avait pas vocation à s’appliquer en ce que celle-ci ne trouvait application que pour pallier à l’impossibilité de procéder à un vote sur le renouvellement du contrat de syndic, vote qui a eu lieu selon les termes de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 20 novembre 2020.

La désignation ou la révocation du syndic est prévue par l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis imposant la majorité des voix de tous les copropriétaires.

A défaut d’une telle majorité, l’article 25-1 alinéa 1er de cette même loi dispose que « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

Ces dispositions sont d’ordre public selon l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse que, relativement à la résolution n°6, il est stipulé : « mise au voix, cette résolution ne recueille pas la majorité absolue, mais 1/3 des copropriétaires étant favorable un second vote a été fait à la majorité simple de l’article 24. La résolution est adoptée à la majorité des voix exprimées ».

Or, il résulte du formulaire de vote que le second vote n’était pas prévu. Si le syndicat des copropriétaires de la résidence PORT NATURE 1, représenté par son syndic en exercice, la société LOCAP GESTION, se prévaut d’un formulaire conforme à l’arrêté du 2 juillet 2020 auquel il est fait référence dans l’article 17-1 de la loi de 1965, il n’en demeure pas moins que cette absence de mention caractérise un défaut d’information des votants par correspondance de la possibilité d’émettre un vote, ou un vote différent, lors du second vote.

Dans ces conditions, cette irrégularité contrevient à l’article 22 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 selon lequel « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ».

Au surplus, le syndicat des copropriétaires de la résidence PORT NATURE 1, représenté par son syndic en exercice, la société LOCAP GESTION, se prévaut de la désignation du syndic LOCAP GESTION lors de l’assemblée générale du 25 novembre 2022 sans que cette dernière n’ait été remise en cause. A cet égard, il convient de rappeler le principe d’indépendance des décisions d’assemblées générales des copropriétaires, de sorte que ce seul argument ne saurait faire obstacle à la nullité encourue.

En conséquence, il conviendra de prononcer la nullité de la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 novembre 2020.

Sur la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 novembre 2020

La SARL SUNROOF sollicite également l’annulation de la résolution n°15 en faisant valoir la même argumentation que pour la résolution n°6.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse que, relativement à la résolution n°15, il est stipulé : « mise au voix, cette résolution ne recueille pas la majorité absolue, mais 1/3 des copropriétaires étant favorable un second vote a été fait à la majorité simple de l’article 24. La résolution est adoptée à la majorité des voix exprimées ».

Or, il résulte du formulaire de vote que le second vote n’était pas prévu. Si le syndicat des copropriétaires de la résidence PORT NATURE 1, représenté par son syndic en exercice, la société LOCAP GESTION, se prévaut d’un formulaire conforme à l’arrêté du 2 juillet 2020 auquel il est fait référence dans l’article 17-1 de la loi de 1965, il n’en demeure pas moins que cette absence de mention caractérise un défaut d’information des votants par correspondance de la possibilité d’émettre un vote, ou un vote différent, lors du second vote.

Dans ces conditions, cette irrégularité contrevient à l’article 22 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 selon lequel « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ».

En conséquence, il conviendra de prononcer la nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 novembre 2020. Le tribunal étant tenu par les demandes des parties, il sera précisé que l’annulation ne concerne pas la sous-résolution ayant désigné Madame [W].

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence PORT NATURE 1, représenté par son syndic en exercice, la société LOCAP GESTION, succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence PORT NATURE 1, représenté par son syndic en exercice, la société LOCAP GESTION, étant condamné aux dépens, il conviendra de le condamner à verser 1.500 euros à la SARL SUNRROF au titre des frais irrépétibles.

Il sera précisé que la SARL SUNROOF sera dispensée de participer à tous les frais occasionnés par la présente procédure en ce compris les honoraires de l’avocat de la copropriété, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

ANNULE la résolution n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence PORT NATURE 1 du 20 novembre 2020,

ANNULE la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence PORT NATURE 1 du 20 novembre 2020 désignant Monsieur [Y], Monsieur [S], Madame [P], Monsieur [N] et Monsieur [L],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence PORT NATURE 1, représenté par son syndic en exercice, la société LOCAP GESTION, à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence PORT NATURE 1, représenté par son syndic en exercice, la société LOCAP GESTION, à verser 1.500 euros à la SARL SUNROOF au titre des frais irrépétibles,

DIT que la SARL SUNROOF est dispensée de participer à tous les frais occasionnés par la présente procédure en ce compris les honoraires de l’avocat de la copropriété,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 12 Janvier 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, Maître [J] [U] de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET