TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 12 Décembre 2024

N° RG 23/07327 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KTDG

Jugement du 12 Décembre 2024

[Y] [P]

C/

Etablissement public NEOTOA

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à maitre SIZARET

CERTIFIE CONFORME DELIVRE

LE

à maitre RUGRAFF

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Décembre 2024 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 10 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [Y] [P]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Chloé RUGRAFF, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 2] du 26/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

ET :

DEFENDEUR :

Etablissement public NEOTOA

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Virginie SIZARET, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2022, l’office public de l’habitat d’Ille et Vilaine, devenu NEOTOA, a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 403.32 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, délivrée le 16 juin 2023, Mme [Y] [P] a mis en demeure l’établissement NEOTOA de traiter les problèmes d’infiltrations d’eau dans son logement et d’effectuer les travaux d’entretien des façades de l’immeuble dans les suites de l’effondrement d’un morceau de parement sur sa terrasse.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, Mme [Y] [P] a fait assigner l’établissement NEOTOA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir d’obtenir sa condamnation à la réalisation desdits travaux sous astreinte et d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er février 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

A cette date, Mme [Y] [P] a comparu représentée par son conseil, Maître RUGRAFF, avocate au barreau de Rennes.

Soutenant oralement ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées à la partie adverse, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2022, elle sollicite :

— de condamner l’EPIC NEOTOA à réaliser des travaux de recherches et de traitement des infiltrations affectant le gros œuvre (murs, sols, toits, terrasses) et à la remise en état du parement de la façade de l’immeuble sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— de condamner l’EPIC NEOTOA à lui payer la somme de 2 178 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— de condamner l’EPIC NEOTOA à lui payer la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

— de condamner l’EPIC NEOTOA à lui payer, en sa qualité de représentante légale des enfants [K] [H] et [T] [H] la somme de 600 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— de condamner l’EPIC NEOTOA à payer à Maître RUGRAFF la somme de 1 500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre aux entiers dépens.

Elle sollicite par ailleurs de débouter NEOTOA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que depuis plusieurs mois, elle s’est plainte, ainsi que plusieurs autres habitants, auprès de son bailleur de problèmes d’humidité dans les logements et d’infiltrations d’eau dans l’immeuble, que ces problèmes ont entraîné la chute d’un parement du mur extérieur de l’immeuble sur sa terrasse le 4 avril 2023 alors qu’elle s’y trouvait en présence de ses enfants. Elle ajoute que le bailleur n’a pas donné suite à sa demande amiable de procéder aux travaux nécessaires. Elle souligne qu’il n’a mis en place aucun système anti-chute pour préserver la sécurité des habitants dans les suites de cet incident pour lequel elle a déposé plainte. Elle considère qu’il ne répond pas à ses obligations de délivrance d’un logement décent et sans risques et, d’entretien des lieux loués. Elle remarque qu’à l’approche de l’audience, des travaux ont débuté le 30 septembre 2024 en vue de retirer les morceaux de parement. Ces travaux n’étant pas terminés, elle entend maintenir sa demande sous astreinte. Elle souligne que les travaux à l’intérieur de son logement ont été réalisés au cours de l’été 2024 après deux ans d’attente. Elle soutient que l’attitude de son bailleur lui a causé un trouble de jouissance en ce qu’elle n’a pas pu utiliser sa terrasse. Elle fait valoir que ses enfants et elle-même ont également subi un préjudice moral, qu’ils étaient présents sur la terrasse lors de la chute des parements lesquels sont tombés à un mètre de son fils.

A l’audience, l’établissement NEOTOA a comparu représenté par son conseil, Maître SIZARET, avocate au barreau de Rennes.

Soutenant oralement ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées à la partie adverse, il sollicite de débouter Mme [Y] [P] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre de moyens en défense, l’établissement NEOTOA souligne qu’elle a fait les recherches de fuite et les réparations nécessaires à la résolution du problème d’humidité présent dans la salle de bains de sa locataire. S’agissant des problèmes de parement de l’immeuble, le bailleur considère que la locataire n’apporte aucune preuve de l’atteinte du gros œuvre du fait d’infiltrations d’eau dans le béton de l’immeuble et pas davantage du fait que la chute du parement résulterait de telles infiltrations. Il affirme avoir mandaté une société dès qu’il a eu connaissance de cette chute de parement, intervention ayant été suffisante pour prévenir tout risque de nouvelles chutes. Il soutient qu’il a été précisé à Mme [P] qu’elle pouvait sans risque se rendre sur sa terrasse et que c’est de son propre chef que celle-ci s’y est refusé. Il estime que les travaux sollicités ne sont pas nécessaires.

Sur les demandes indemnitaires, le bailleur fait valoir que Mme [P] n’apporte pas la preuve de des préjudices qu’elle prétend avoir subi.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes du premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

En application de l’article 6 c), le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le 5 avril 2023 des morceaux du parement de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 6] se sont détachés de la façade et sont tombés sur la terrasse du logement occupé par Mme [Y] [P].

Il résulte des éléments du dossier et notamment des différents rapports d’intervention de sociétés en recherche de fuites, que, précédemment, Mme [Y] [P] a subi un dégât des eaux lié à une infiltration d’eau par le joint périphérique de la baignoire du logement situé au-dessus du sien. Le bailleur justifie des réparations effectuées et de résolution du problème d’humidité liés, ce que ne conteste pas Mme [P], celle-ci ayant abandonné ses demandes initiales à ce titre.

Force est de constater que les rapports techniques produits concernent uniquement le dégât des eaux survenus dans les toilettes du logement loué, qu’ils ne mentionnent pas l’existence d’éventuelles difficultés structurelles du bâtiment susceptibles de conforter l’hypothèse émise par Mme [P] d’un problème d’infiltrations d’eau plus global et qui serait à l’origine de l’effondrement du parement de l’immeuble ; que les témoignages d’autres résidents faisant état de problèmes d’humidité dans leurs propres logements, en l’absence de précisions sur les causes de celles-ci, ne sont pas davantage suffisants pour permettre de conforter une telle hypothèse.

Par ailleurs, le bailleur justifie la réalisation de travaux de réfection de la façade depuis le mois de septembre 2024, travaux entrepris en vue de remplacer le parement de l’immeuble et la toiture.

Dès lors, Mme [Y] [P] ne démontre ni de la nécessité de faire réaliser des travaux de recherche et de traitement des infiltrations affectant le gros œuvre ni de la nécessité d’enjoindre le bailleur à réaliser les travaux de réfection du parement de la façade de l’immeuble, ceux-ci ayant débutés.

En conséquence, Mme [Y] [P] sera déboutée de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte.

2/ Sur les demandes indemnitaires

2-1 Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

En application de l’article 6 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En l’espèce, comme précédemment rappelé, il est constant que des morceaux de parement de l’immeuble sont tombés sur la terrasse de Mme [Y] [P] le 5 avril 2023. Au vu des photos produites, ces morceaux avaient pour origine le parement situé au-dessus du balcon du deuxième et dernier étage du bâtiment et sont tombés à l’aplomb de celui-ci.

L’établissement NEOTOA justifie du passage, à sa demande, de la société SNPR le 6 avril 2023, lendemain de la chute du parement. L’attestation de passage mentionne une demande du bailleur réceptionnée le 6 avril 2023 à 8h39 et le passage d’une équipe à 13h30 « afin de purger les éléments en façades qui étaient soufflés le jour de notre intervention aux droits des entrées ».

La facture afférente du 16 juin 2023 mentionne notamment la prestation suivante : « sondage et buchage des éléments soufflés compris évacuation des gravats ».

Le bailleur produit le rapport d’intervention de la société SNPR lequel comporte uniquement des photos sans commentaire si ce n’est la mention « après » et des photos de chaque entrée de l’immeuble, aux numéros, 36, 34 et 38 laissant apparaître des chutes de morceaux de parement en plusieurs endroits du bâtiment. La comparaison de ces photos avec celles réalisées par Mme [P] et remises à la gendarmerie lors de son dépôt de plainte permet de constater que, s’agissant du bâtiment 36, les morceaux qui semblaient encore prêts à tomber sur la photo prise par Mme [P] ont été enlevés et n’apparaissent plus sur la photo prise par la société SNPR. Il apparaît également que les débris présents sur la terrasse de Mme [P] (apparents sur la photo prise par celle-ci) ont été débarrassés (photo prise par la société SNPR).

Ces éléments démontrent la diligence du bailleur dans les suites de l’information donnée quant à cette chute de morceaux de parement et sa volonté de remédier rapidement à la difficulté.

Force est de constater que Mme [Y] [P] ne produit aucun élément de nature à corroborer ses allégations selon lesquelles le danger aurait persisté jusqu’à ce jour, qu’elle ne saurait considérer que le seul fait que NEOTOA n’ait pas écrit aux résidents pour les rassurer et écarter tout risque de chute suffit à établir cette preuve.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [Y] [P] n’apporte ni la preuve de la défaillance du bailleur dans son obligation ni du trouble de jouissance qui en serait résulté pour elle-même.

En conséquence, Mme [Y] [P] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

2.2 Sur les demandes au titre du préjudice moral

En application de l’article 1231-1 du Code civil, la condamnation du débiteur au paiement de dommages et intérêts est possible soit à raison de l’inexécution de son obligation par celui-ci soit à raison du retard dans l’exécution sauf force majeure.

En l’espèce, Mme [Y] [P] ne justifie pas que la chute des morceaux du parement de l’immeuble soit due à un défaut d’entretien de l’immeuble de la part du bailleur. Par suite, sans nier la crainte que ses enfants et elle-même ont pu éprouver lors de la chute des morceaux du parement sur la terrasse où ils se trouvaient, elle ne saurait exiger de son bailleur le paiement de dommages et intérêt en réparation du préjudice moral subi.

En conséquence, Mme [Y] [P] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi par les enfants [K] [H] et [T] [H] et elle-même.

3/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, Mme [Y] [P] sera condamnée aux dépens de l’instance. Sa demande de condamnation au profit de Maître RUGRAFF en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sera rejetée.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenue aux dépens, la demande de Mme [Y] [P] à ce titre ne pourra qu’être rejetée. En équité, la demande de l’établissement NEOTOA à ce titre sera également rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’est par suite pas nécessaire de rappeler cette disposition.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [Y] [P] de ses demandes de condamnation de l’établissement NEOTOA à réaliser des travaux de recherches et de traitement des infiltrations affectant le gros œuvre (murs, sols, toits, terrasses) et à la remise en état du parement de la façade de l’immeuble sous astreinte ;

DEBOUTE Mme [Y] [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Mme [Y] [P] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et du préjudice moral subi par les enfants [K] [H] et [T] [H] ;

CONDAMNE Mme [Y] [P] aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de condamnation au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

REJETTE la demande de Mme [Y] [P] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de l’établissement NEOTOA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge