TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e AUDINEAU

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e AUDINEAU

■

Charges de copropriété

N° RG 25/01332 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 02 Avril 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SOGI, et dont le Président Directeur Général est domicilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSE

Madame [G] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01332 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

Madame Valérie AVENEL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 04 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 02 Avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [T] est propriétaire des lots n° 67 et 79 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 2].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [T] de payer la somme de 6.097,31 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis avril 2022.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 11ème a fait assigner Mme [T] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 2 octobre 2025.

Au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, ainsi que des articles 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner Mme [T] au paiement de la somme de 7.058,15 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025;

— condamner Mme [T] au paiement de la somme de 2.563,16 euros, au titre des frais de recouvrement;

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [T] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure notifiée par le cabinet SOGI, syndic, en date du 5 février 2024 d’avoir à payer la somme de 6.097,31 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner Mme [T] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Mme [T] au paiement des entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01332 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]

— condamner Mme [T] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu du défaut de comparution en défense et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), Mme [T] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 octobre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 4 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [T] est propriétaire des lots n° 67 et 79 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 juin 2022, 13 avril 2023 et 28 mai 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 – le budget prévisionnel initial pour 2024 ayant été révisé par l’assemblée générale du 28 mai 2024 – et voté la réalisation de divers travaux;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots de la défenderesse ;

— un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [T], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 7 058,15 euros.

Mme [T] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 7 058,15 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées entre le 1er avril 2022 et le 1er janvier 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaire de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] sollicite le paiement de la somme de 2 563,16 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Toutefois, il n’est pas établi que le procès-verbal de constat du 21 novembre 2022 ait été nécessaire pour le recouvrement de la créance de charges de copropriété. Au contraire, il est indiqué en marge de l’acte : « CONSTAT / [Adresse 3] – ABSENCE DE MME [T] SUITE CONVOCATION – TRAVAUX CAVE » ; cet acte apparaît donc sans lien avec le recouvrement de la créance de charges détenue par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]. Par suite, ces frais ne peuvent être pris en compte au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles ». Les frais correspondants à des honoraires « suivi dossier avocat » et « suivi contentieux dossier avocat » ne peuvent donc pas non plus être pris en compte au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier directe et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution, par Mme [T], de ses obligations, à hauteur de 5 000 euros.

Il résulte des pièces produites aux débats, notamment des cinq précédents jugements et quatre précédents arrêts de cour d’appel, que l’intéressée manque à son obligation de paiement de sa quote-part de charges à tout le moins depuis 2005.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de Mme [T], malgré plusieurs condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle cette dernière s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il convient, en conséquence, de condamner Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « (…) les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, lorsqu’un copropriétaire demande à les recevoir par voie postale. / Le délai qu’elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier du 5 février 2024 valant mise en demeure, que Mme [T] n’a pas réclamé ; il est néanmoins établi par le cachet des services postaux que ce courrier a été traité le 6 février 2024. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 7 février 2024 sur la somme de 6.097,31 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

En outre, par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [T] sera, en outre, condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] les sommes de :

—  7 058,15 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 sur la somme de 6.097,31 euros, et à compter du 28 janvier 2025 pour le surplus ;

—  3 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ;

Condamne Mme [T] au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026.

La Greffière La Présidente