Tribunal Judiciaire de Rennes, Jex, 5 décembre 2024, n° 23/00021

TJ Rennes 5 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Justification d'un engagement écrit d'acquisition
Le juge a constaté que la SCCV R.R.T. avait justifié d'un engagement écrit d'acquisition, permettant ainsi d'accorder un délai supplémentaire pour la rédaction et la conclusion des actes authentiques de vente.
Accepté
Interprétation du prix de vente comme hors taxes
Le juge a jugé que, en l'absence de stipulation expresse, le prix plancher devait s'entendre toutes taxes comprises, incluant la TVA, ce qui était conforme au jugement d'orientation.

Résumé par Doctrine IA

La décision du Juge de l'exécution du Tribunal judiciaire de Rennes, rendue le 5 décembre 2024, concerne la demande de la SCCV R.R.T. visant à obtenir un délai supplémentaire pour finaliser la vente amiable de deux lots immobiliers saisis. Les questions juridiques posées incluent l'interprétation du prix de vente fixé à 300.000 € net vendeur, et si ce montant doit être considéré hors taxes ou toutes taxes comprises. Le tribunal a conclu que le prix doit s'entendre toutes taxes comprises, incluant la TVA, et a accordé un délai supplémentaire pour permettre la rédaction des actes authentiques de vente, tout en renvoyant l'affaire à une audience ultérieure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, jex, 5 déc. 2024, n° 23/00021
Numéro(s) :	23/00021
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délai supplémentaire pour réalisation de vente amiable
Date de dernière mise à jour :	10 décembre 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie VERRANDOSophie SOUETMathieu DEBROISEAmaury EMERIAU
Cabinet(s) :	SELARL A.R.C
Parties :	La S.A.S. RAIZERS c/ S.A.S. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DE L' MMEUBLE DÉNOMMÉ RESIDENCE [ 11

Texte intégral

Juge de l’exécution

Le 05 Décembre 2024

N° RG 23/00021 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KS22

S.A.S. RAIZERS

M^e Marie VERRANDO

La SCCV R.R.T,

S.A.S. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE DE L’MMEUBLE DÉNOMMÉ RESIDENCE [11]

ACCORDE un délai supplémentaire pour réalisation de la vente amiable

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 8] – tél : [XXXXXXXX01]

JUGEMENT

A l’audience du Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Rennes tenue publiquement le cinq Décembre deux mil vingt quatre par Madame Mélanie FRENEL, assistée de Madame Annie PRETESEILLE, Greffier ;

ENTRE :

La S.A.S. RAIZERS, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°804 419 901, dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 12] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, agissant en sa qualité de représentant de la Masse des Obligataires, nommé à cette fonction aux termes de l’article 21.2 du Contrat d’Emission .

Demandeur et créancier poursiuvant, ayant pour avocat régulièrement constitué la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS représentée par Maître Marie VERRANDO, avocat au barreau de RENNES, et ayant pour avocat plaidant, la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, société civile professionnelle d’avocats au barreau de Nantes, prise en la personne de M^e Amaury EMERIAU, avocat au barreau de Nantes.

ET :

La SCCV R.R.T., immatriculée au R.C.S. de SAINT-MALO sous le n° D 792 622 458, dont le siège social est sis [Adresse 10] à [Localité 15] prise en la personne de son représentant légal audit siège,

Débiteur saisi, ayant pour avocat Maître Mathieu DEBROISE, SELARL, Avocat au barreau de Rennes, demeurant [Adresse 3]

ET ENCORE :

Le Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE RESIDENCE [11], dont le siège social est [Adresse 9], représenté par la société LEFEUVRE SYNDIC, SAS dont le siège est situé [Adresse 2] à [Localité 13],

Créancier inscrit pour lequel domicile est élu au Cabinet de la SELARL ARES, représentée par Maître Sophie SOUET, Société d’avocats au barreau de RENNES,

ET ENCORE :

Monsieur [I] [F], au domicile élu dans son inscription du 30 juillet 2013, volume 2013 V, n° 3243, renouvelée le 13 juin 2017, volume 2017 V, n° 4361, à l’Office notarial de Maître [K] [S], notaire, [Adresse 4].

Créancier inscrit, non comparant, ni représenté

La Société AMH PATRIMOINE, au domicile par elle élu dans son inscription du 30 juillet 2013, volume 2013 V, n° 3244, renouvelée le 13 juin 2017, volume 2017 V, n° 4360 (bordereau rectificatif publié le 28 novembre 2017, volume 2017 V, n° 9173), à l’Office notarial de Maître [K] [S], notaire, [Adresse 4].

Créancier inscrit, non comparant, ni représenté

Monsieur [C] [X], au domicile par lui élu dans son inscription du 30 juillet 2013, volume 2013 V, n° 3245, renouvelée le 13 juin 2017, volume 2017 V, n° 4363, à l’Office notarial de Maître [K] [S], notaire, [Adresse 4].

Créancier inscrit, non comparant, ni représenté

La SCI HFCP, au domicile par elle élu dans son inscription du 30 juillet 2013, volume 2013 V, n° 3246, renouvelée le 13 juin 2017, volume 2017 V, n° 4362, à l’Office notarial de Maître [K] [S], notaire, [Adresse 4].

Créancier inscrit, non comparant, ni représenté

PROCEDURE

Selon commandement aux fins de saisie immobilière en date du 15 juin 2023, publié au service de la publicité foncière de [Localité 13] 1er bureau, volume 2023 S n°26, le 26 juillet 2023, la S.A.S. RAIZERS poursuit la vente de biens et droits immobiliers portant sur deux lots distincts, composés chacun d’un appartement dans un immeuble en copropriété, soit les lots n°6,3 et 9 pour le premier lot, et n°7,4 et 10 pour le second, tous deux appartenant à la SCCV R.R.T., situé à [Adresse 14], cadastré section DH n°[Cadastre 6] – [Adresse 7] pour une contenance totale de 04a 21ca, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de la vente déposé le 29 septembre 2023 au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de RENNES.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023, la S.A.S. RAIZERS a fait assigner la SCCV R.R.T. à comparaître devant le juge de l’exécution afin de voir fixer sa créance et décider les modalités de la vente du bien saisi.

Par jugement du 20 juin 2024, le juge de l’exécution a autorisé la SCCV RRT à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi visé au commandement de payer aux fins de saisie immobilière et dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à 300.000 € net vendeur pour le lot n°1 et de 400.000 € net vendeur pour le lot n°2.

A l’audience de rappel du 12 septembre 2024, les actes réitératifs n’ayant pas été reçus en la forme authentique, la SCCV RRT a sollicité un délai complémentaire de trois mois. L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2024.

Dans le cours du délibéré, la SAS RAIZERS, créancier poursuivant, a fait parvenir le 17 septembre 2024 par l’intermédiaire du réseau privé virtuel des avocats une note pour indiquer que la promesse d’achat moyennant le prix de 330.000 € pour le lot n°1 transmise par le débiteur saisi ne respectait pas le prix plancher de 300.000 € net vendeur dans la mesure où la SCCV RRT était une société soumise à la TVA, de sorte que déduction faite de cette taxe, le prix à distribuer n’était plus que de 275.000 €, soit en deçà du prix plancher. Elle a demandé au juge de l’exécution de dire que le prix plancher de 300.000 € soit considéré comme devant s’entendre H.T et non TTC.

Le juge de l’exécution a ordonné la réouverture des débats afin que ce point soit débattu contradictoirement entre les parties et a renvoyé l’affaire à l’audience du 14 novembre 2024.

A cette audience, la SAS RAIZERS a réitéré à l’oral ses demandes et son argumentation tels que formées et développées dans sa note produite en délibéré.

Par écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 novembre 2024 et reprises à l’audience, la SCCV R.R.T demande au juge de l’exécution de :

“Vu les dispositions de l’article R. 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les dispositions de l’article 461 du Code de procédure civile,

— Déclarer la SCCV R.R.T recevable et bien fondée en sa demande de prorogation du délai afin de permettre la réception des actes definitifs de vente ;

— Rappeler que la vente amiable devra intervenir dans un délai de 3 mois a compter du jugement de prorogation du délai ;

— Interpréter le jugement d’orientation du 20 juin 2024 et Dire que le prix de vente pour le lot 1 (appartement T3 (lots 6, 3 et 9)) ne pourra être inférieur à 300.000, 00 € net vendeur, c’est-a-dire hors commission, frais de vente, mais intégrant la TVA à reverser au Tresor sauf à tenir compte des droits a déduction du vendeur — débiteur saisi ;

— Renvoyer la présente instance à telle audience qu’il conviendra pour voir constater la réitération de la vente amiable des lots de copropriété objet de la saisie conformément aux dispositions de l’article R. 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Dire et juger, dans l’hypothèse ou la vente amiable serait autorisée, que le Notaire chargé de recevoir l’acte de vente devra se

conformer aux dispositions des articles R. 322-23 à R. 322-25 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Statuer ce que de droit sur les dépens.”

Les autres créanciers ne se sont pas manifestés.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, le juge de l’exécution se réfère aux dernières écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré ce jour.

MOTIFS DU JUGEMENT

I – Sur la demande de prorogation du délai

L’article R. 322-21 alinéa 4 du Code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l’audience de rappel, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

En l’espèce, il est justifié d’une promesse unilatérale de vente régularisée devant Maître [R] [L], notaire pour chacun des lots. La première en date du 28 mars 2024 concernant le lot 2 (lots n°7,4 et 10) pour la somme de 524.000 €, frais de vente et de négociation en sus, et la seconde afférente au lot 1 (appartement T3 (lots 6, 3 et 9)) pour la somme de 330.000 € frais de vente et de négociation en sus.

S’agissant du lot 1, le jugement d’orientation vise le prix plancher de “300.000 € net vendeur”.

La juridiction est saisie de l’interprétation de ce prix de vente afin de savoir s’il s’agit d’un montant hors taxes ou toutes taxes comprises.

Il est considéré par le juge de l’impôt, qu’à défaut de fixation d’un prix sans stipulation expresse de la T.V.A., celui-ci doit s’entendre toutes taxes incluses, la T.V.A. constituant un élément du prix convenu et non un accessoire de celui-ci.

En l’espèce, à défaut de stipulation du prix hors taxes ou toutes taxes dans le jugement d’orientation, le prix plancher net vendeur – c’est à dire déduction faite des frais d’agence immobilière et des frais de notaire – doit s’entendre fixé toutes taxes comprises et incluant à ce titre la taxe sur la valeur ajoutée.

La vente contractée pour le lot 1 est donc bien conforme au jugement d’orientation.

En conséquence, il y a lieu d’accorder à la SCCV R.R.T un délai supplémentaire pour permettre la rédaction et la conclusion des actes authentiques de vente pour les deux lots.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, exécutoire de plein droit par provision,

— ACCORDE un délai supplémentaire pour permettre aux parties de justifier de la réalisation de la vente amiable aux conditions fixées par le jugement d’orientation du 20 juin 2024, de la consignation du prix de vente et du paiement des frais s’agissant du lot 1 (appartement T3 (lots 6, 3 et 9) ainsi que du lot 2 (lots °7,4 et 10) ;

— RENVOIE l’affaire à l’audience du 06 février 2025 à 10h00,

— RESERVE les dépens.

Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Rennes à l’audience du cinq Décembre deux mil vingt quatre

Le greffier Le juge de l’exécution