TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01137 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JGX6

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 16 Septembre 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[V] [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M^e Aurélie GRANDSERRE – 54

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [V] [E]

M^e Aurélie GRANDSERRE – 54

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS CAEN 780 705 703,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par [G] [I]

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [V] [E]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélie GRANDSERRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 54

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Juin 2025

Date des débats : 24 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 16 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2019, L’EPIC INOLYA a donné à bail à Madame [V] [E] un logement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 535,46 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, L’EPIC INOLYA a fait signifier à Madame [V] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 861,15 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification du 18 juillet 2024 L’EPIC INOLYA a informé la caisse d’allocations familiales d’une situation d’impayée.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, L’EPIC INOLYA a fait assigner Madame [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [V] [E] au paiement des sommes suivantes :

*la somme de 1127,06 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2025 ;

*une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

*la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

l

*es dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 11 mars 2025.

À l’audience du 25 juin 2025, L’EPIC INOLYA, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 927.17 euros arrêtée au 17 juin 2025, loyer du mois de mai inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

L’EPIC INOLYA soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [V] [E] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 12 novembre. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [V] [E], assistée ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers ainsi que l’octroi de l’aide juridictionnelle provisoire.

Elle fait état d’une procédure de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande d’aide juridictionnelle provisoire

Il convient d’accorder à Madame [V] [E] le bénéfice de l’aide juridicitonnelle provisoire conformément à sa demande.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par L’EPIC INOLYA le 18 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de L’EPIC INOLYA aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 juillet 2019, du commandement de payer délivré le 12 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 17 juin 2025 que L’EPIC INOLYA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 216,03 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [E] à payer à L’EPIC INOLYA la somme de 927,17 euros.

Néanmoins, il ressort des mesures imposées par la commission de surendettement le 16 avril 2025 que la dette locative de Madame [E] a été gelée pendant 24 mois. Conformément à l’article 24 VI 2° et 4° de la loi du 6 juillet 1989, l’exigibilité de cette dette sera donc suspendue pendant la durée du moratoire, avec une augmentation de trois mois.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1 , de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 24 juillet 2019, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 12 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’accordent sur un échéancier à hauteur de 50 euros par mois. Cependant, il ressort des débats que des mesures ont été imposées dans le cadre de la commission de surendettement des particuliers. Dès lors, ces mesures s’imposent aux parties et au juge de l’expulsion.

Ainsi, sur le fondement de l’article 24 VI 2° et 4° de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire sera suspendue durant ce moratoire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [V] [E] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 janvier 2024, Madame [V] [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [V] [E] à son paiement à compter de 12 janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la demande de L’EPIC INOLYA sur ce fondement sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

ACCORDE à Madame [V] [E] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

DECLARE recevable la demande de L’EPIC INOLYA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 juillet 2019 entre L’EPIC INOLYA d’une part, et Madame [V] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 12 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [V] [E] à payer à L’EPIC INOLYA la somme de 927.17 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 juin 2025 échéance de mai incluse ;

SUSPEND l’exigibilité de la dette de Madame [V] [E], à savoir la somme de 927.17 euros, pendant 27 mois, conformément aux mesures imposées par la commission de surendettement le 16 avril 2025 à compter de cette date ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

RAPPELLE que si, pendant ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à l’adoption de mesures imposées ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation, les mesures de traitement de la situation de surendettement de Madame [V] [E], lorsqu’elles seront exécutoires, se substitueront de plein droit aux présentes modalités de paiement de la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire, aux conditions prévues par ce texte ;

RAPPELLE qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [V] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

CONDAMNE Madame [V] [E] à payer à L’EPIC INOLYA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 12 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [V] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 novembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE L’EPIC INOLYA de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION