TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

PÔLE JCP – RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/00250 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NEPS

AFFAIRE :

S.C.I. LE GARDIEN

C/

[W]

Grosse exécutoire : M^e ANDREOZZI

Copie : Monsieur [S] [W]

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 24 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. LE GARDIEN

790 Chemin des Berles

83230 BORMES-LES-MIMOSAS

représentée par M^e ANDREOZZI, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [W]

né le 01/07/1993 à TOULON

790 Chemin des Berles

Étage RC appart A2

83230 BORMES-LES-MIMOSAS

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET

Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 22 Avril 2025

Date des débats : 22 Avril 2025

Date du délibéré : 24 Juin 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 24 JUIN 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé du 29 janvier 2025 délivrée à l’encontre de [W] [S], ci-après désigné « le locataire », à la demande de la SCI LE GARDIEN, ci-après-désignée « le bailleur », à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 22 avril 2025, le bailleur n’est pas présent mais représenté par son conseil lequel maintient ses demandes de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et charges, ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, devenu occupant sans droit titre du logement sis 790 Chemin des Berles, étage RDC, appart. A2, 83230 BORMES LES MIMOSAS, avec au besoin le concours de la force publique et le condamner à lui payer par provision la somme de 12.100,00 euros arrêtée selon décompte au jour de l’audience, avril inclus, avec intérêts au taux légal, au titre des impayés locatifs outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer révisable et charges soit 550,00 euros à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux, la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le locataire est présent. Il déclare que l’appartement est insalubre, que c’est pour cette raison qu’il ne paye pas, que le propriétaire est la mère d’un ami, qu’il a prévenu oralement le propriétaire des travaux à faire, qu’il touche 2.000,00 euros par mois comme mécanicien, qu’il souhaite partir du logement mais qu’il voudrait que les travaux soient faits, qu’il demande des délais.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 1er décembre 2017 contenant une clause résolutoire pour un logement sis 790 Chemin des Berles, étage RDC, appart. A2, 83230 BORMES LES MIMOSAS.

Le tribunal a reçu le 3 avril 2025 le diagnostic social et financier adressé par les services sociaux du département du Var. Ce bilan fait état d’un problème d’évacuation de l’eau de la machine à laver et de l’étanchéité des fenêtres mais monsieur [W] [S] n’a pas souhaité faire constater ces problèmes par un organisme compétent. Il a fait le choix de solliciter directement son bailleur et de ne plus payer son loyer pour le faire réagir. Il lui a proposé de faire lui-même les travaux s’il lui fournit les matériaux. Il a ajouté qu’il ne souhaitait pas faire de démarches administratives pour faire reconnaître ses problèmes, qu’il ne souhaitait pas rester dans le logement, qu’il avait déjà entrepris des recherches de logement dans le parc privé.

Or, il résulte des débats à l’audience que le défendeur, locataire, ne conteste pas la dette et confirme qu’il ne paye pas ses loyers en invoquant une insalubrité du logement et que des travaux sont à réaliser mais il n’apporte aucune pièce pour attester de la véracité de ses dires par une démarche administrative ou judiciaire. En conséquence il ne peut donc être fait état d’une contestation sérieuse compte tenu que paradoxalement le locataire veut quitter le logement et demande des délais de paiement.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 11 décembre 2024, à la notification de la présente assignation au représentant de l’État deux mois avant l’audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Il résulte des pièces versées aux débats et de l’audience que le retard pris par le locataire dans le paiement des loyers et charges est de 12.100,00 euros arrêtée selon décompte au jour de l’audience, avril inclus. Il s’ensuit que le locataire sera condamné au paiement cette somme provisionnelle avec intérêts au taux légal sur la somme 9.350,00 euros à la date du commandement de payer du 11 décembre 2024 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement de payer lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de 6 semaines ni celui de deux mois, ni par la suite et encore moins sollicité de délai par les voies légales. Il sera noté que le délai est de deux mois et non de six semaines, le bail en question étant du 1er décembre 2017. En effet, selon l’arrêt de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 n° 24-70.002, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 dite « loi Kasbarian » qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Force est de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 11 février 2025 à minuit pour non apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire. A cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du logement loué, il y a donc lieu d’ordonner son expulsion, celle des occupants de son chef et des biens conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Le locataire étant occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et à défaut pour ce dernier d’avoir volontairement quitté les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera ordonné son expulsion, celle de ses biens et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ce conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Au regard des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en son article 24, il ne pourra pas être accordé de délai de paiement, le locataire n’ayant pas réglé le dernier loyer avant l’audience.

L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que le locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 11 février 2025 et le locataire étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il sera condamné au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle de 550,00 euros à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux et remise des clés après état des lieux de sortie.

Le bailleur a été contraint de poursuivre en justice le locataire défaillant pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement de ses loyers et charges. Le locataire sera tenu aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation et à payer au bailleur la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Vu l’urgence,

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les pièces du dossier,

Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :

Constatons, par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit, le 11 février 2025 à minuit, la résiliation du bail liant [W] [S] à la SCI LE GARDIEN sur les locaux sis 790 Chemin des Berles, étage RDC, appart. A2, 83230 BORMES LES MIMOSAS.

Constatons que [W] [S] est devenu occupant sans droit ni titre le 11 février 2025 à minuit par suite de la résiliation du bail.

Ordonnons le départ immédiat de [W] [S] et de tous occupants de son chef.

Ordonnons, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion du locataire, de ses biens et de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique si besoin est, après accomplissement des formalités d’usage, le tout en application des dispositions des articles L411-1 et suivants et L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Condamnons [W] [S] à payer par provision à la SCI LE GARDIEN une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, soit la somme mensuelle de 550,00 euros à compter de la résiliation et jusqu’à libération des lieux et remise des clés.

Condamnons [W] [S] à payer par provision à la SCI LE GARDIEN la somme de 12.100,00 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 9.350,00 euros à la date du commandement de payer du 11 décembre 2024 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Condamnons [W] [S] aux entiers dépens.

Condamnons [W] [S] à payer à la SCI LE GARDIEN la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Le greffier Le président