Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 8] – tél : [XXXXXXXX01]

15 mai 2025

1re chambre civile

53D

N° RG 25/01454 -

N° Portalis DBYC-W-B7J-LOK3

AFFAIRE :

[B] [J]

[I] [W]

C/

[K] [U]

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 11]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice présidente

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 avril 2025

Gregoire MARTINEZ assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

Rendu au nom du peuple français

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Dominique FERALI ,

par sa mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [J]

Madame [I] [W]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par M^e SOUET, barreau de RENNES,

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [U]

Chez Maître [V] [G] notaire

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par Maître DIETENBECK de la SCP ODYS AVOCATS, barreau de RENNES,

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 10] SAINT SAUVEUR

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e DAUGAN, barreau de RENNES,

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique (pièce n° 2 demandeurs), conclu par l’intermédiaire de Me [G], notaire à [Localité 10], le 23 juillet 2024, M. [J] et Mme [W] ont acquis de M. [U] une maison d’habitation sur 3 niveaux située [Adresse 5] [Localité 10] pour un montant de 465 000 €.

L’opération a été financée au moyen d’une offre de trois prêts immobiliers (pièce n° 3 demandeurs) acceptée électronniquement par M. [J] et Mme [W] le 22 juin 2024 auprès de la société Caisse de crédit Mutuel de [Localité 10] [Localité 13] pour des montants de :

—  160 000 € remboursable en 180 mensualités au taux débiteur fixe de 3,40 % / an ;

—  15 000 € remboursable en 180 mensualités au taux débiteur fixe de 0 % / an ;

—  252 886 € remboursable en 300 mensualités au taux débiteur fixe de 3,60 % / an ;

Souhaitant aménager l’étage, M. [J] et Mme [W] ont sollicité la société d’architecte Serre d’experimentation de [Localité 9] (SEA) pour la mise en place de lucarnes dans la toiture.

Lors d’une visite in situ le 3 octobre 2024, M. [T], architecte de la société SEA a constaté la présence à l’étage de deux étais de maçon retenant une poutre en bois soutenant le plancher des combles, et, dissimulés derrière un coffrage. Il a également constaté que le plancher des combles était particulièrement fragile (pièce n° 5 demandeurs).

Par la suite, des échanges de courriers de notaire et d’avocats ont eu lieu sans aboutir à un résultat satisfaisant pour les acquéreurs.

Le 20 janvier 2025, Me [H], commissaire de justice a dressé un procès verbal de constat (pièce n° 15 demandeurs) confirmant la présence de deux étais de maçon dissimulés dans un coffrage carré vertical laissant penser à un habillage de deux poteaux servant de points d’appuis et porteurs du plancher haut.

Par une requête, enregistrée le 7 février 2025, M. [J] et Mme [W] ont sollicité du tribunal d’être autorisés à assigner M. [U] à jour fixe

Par ordonnance du 11 février 2025, le tribunal a, au vu de l’urgence, autorisé M. [J] et Mme [W] à assigner à jour fixe M. [U] et le Crédit mutuel de Rennes [Localité 13] devant le tribunal à l’audience du 17 mars 2025 aux fins de résolution de la vente.

A l’audience du 17 mars 2025, l’affaire a été renvoyée au 17 avril 2025 pour permettre à M. [U] de prendre connaissance des dernières écritures des demandeurs et de répliquer.

A l’audience du 17 avril 2025, M. [J] et Mme [W] ont sollicité le bénéfice de leurs dernières conclusions, notifiées le 15 avril 2025, à travers lesquelles ils demandent au tribunal de :

“- Prononcer l’annulation ou la résolution de la vente intervenue entre d’une part, M. [K] [U] et d’autre part, M. [B] [J] et Mme [I] [W] suivant acte du 23 juillet 2024 ;

En conséquence,

— Condamner M. [K] [U] à rembourser à M. [B] [J] et Mme [I] [W] le prix d’acquisition et les frais, soit la somme de 504 627,48 € outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

— Condamner M. [K] [U] à payer à titre de dommages et intérêts à M. [B] [J] et Mme [I] [W] les sommes suivantes :

▪ 1.500,00 € par mois à compter du 1er décembre 2024 jusqu’au jugement à intervenir

▪ 5.000,00 € au titre du préjudice moral

— Le condamner aux entiers dépens en ce compris les frais de publication de l’assignation et du jugement à intervenir au service de la publicité foncière.

— Condamner M. [K] [U] à verser à M. [B] [J] et Mme [I] [W] une somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Débouter M. [K] [U] de toutes ses demandes.

— Juger que le transfert de propriété résultant de l’annulation ou de la résolution de la vente ne pourra s’opérer qu’après remboursement par M. [K] [U] des sommes perçues au titre de la vente de la maison.

II. Prononcer la résolution des prêts contractés pour la réalisation de l’opération.

— Condamner en conséquence la Caisse de crédit mutuel de [Localité 12] à rembourser à M. [B] [J] et Mme [I] [W] l’intégralité des sommes par eux versées, en ce compris les frais de dossier qui viendront en déduction du capital emprunté à rembourser.

III. Rappeler que le jugement rendu est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE et vu l’article 146 du Code de Procédure Civile

— Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal, l’expert recevant pour mission de :

— Se rendre sur les lieux, les parties et leurs conseils préalablement convoqués ;

— Prendre connaissance de tous documents utiles et recueillir tous renseignements utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Examiner les désordres affectant la maison vendue tels que relevés par l’architecte, M. [T] et la SELARL [H] & Touze ;

— Dire s’ils sont de nature à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

— Dire si la chambre et la mezzanine sous combles sont habitables en l’état sans danger pour les occupants ;

— Donner son avis sur la connaissance par le vendeur des désordres lors de la vente ;

— Décrire et chiffrer précisément le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ;

— Fournir à la juridiction tous éléments techniques et de fait nécessaires pour déterminer les responsabilités encourues et pour évaluer les différents préjudices éventuellement subis par les requérants ;

— Dire que l’expert devra adresser aux parties un pré-rapport de ses opérations, leur impartir un délai pour lui adresser leurs dires, y répondre et déposer son rapport définitif dans le délai de six mois à compter du dépôt de la consignation.

— Débouter M. [K] [U] de toutes ses demandes.

— Rappeler que le jugement rendu est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.”

En défense, M. [K] [U] a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 13 avril 2025, au terme desquelles il demande au tribunal de :

“- Débouter les Consorts [S] et la Caisse de crédit mutuel de [Localité 10] [Localité 13] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement,

— Constater que M. [U] s’en rapporte à justice sur le mérite de la demande d’expertise formulée à titre infiniment subsidiaire et formule toutes protestations et réserves dans l’hypothèse où il y serait fait droit ;

En tout état de cause,

— Ecarter l’exécution provisoire pour être incompatible avec la nature de l’affaire ;

— Condamner les Consorts [S] à payer à M. [U] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens. “

La Caisse de crédit mutuel de Rennes Saint-Sauveur (la banque) a sollicité le bénéfice de ses conclusions notifiées par RPVA le 7 avril 2025 au terme desquelles elle demande au tribunal de :

“-Décerner acte à la Caisse de crédit mutuel de [Localité 12] qu’elle s’en remet à justice sur les manquements reprochés par M. [J] et Mme [W] à M. [K] [U] ;

Dans l’hypothèse d’une nullité ou d’une résolution du contrat vente immobilière :

— Condamner M. [J] et Mme [W], in solidum, à restituer à la Caisse de crédit mutuel de [Localité 12] le capital emprunté et débloqué en exécution des contrats de prêt immobilier souscrit, soit la somme de 427 886 € ;

— Juger, en conséquence, que la Caisse de crédit mutuel de [Localité 12] devra restituer à M. [J] et Mme [W] les échéances en capital et intérêts qui ont d’ores et déjà été payées et déterminées en fonction des tableaux d’amortissement à la date du prononcé du jugement à intervenir, en nullité ou résolution des contrats ;

— Ordonner la compensation des créances ;

— Condamner M . [K] [U] à verser à la Caisse de crédit mutuel de [Localité 12], au titre de son préjudice :

❖ Le montant des frais de dossier (commission d’ouverture de crédit) pour les crédits accordés, soit la somme de 1 950 € ;

❖ Le montant des intérêts contractuels échus, tels que stipulés dans le tableau d’amortissement, réglés par les emprunteurs jusqu’à la date d’effet de la nullité ou de la résolution et devant être remboursés aux emprunteurs.

❖ Le montant des intérêts à échoir jusqu’au terme des contrats de prêt ;

❖ Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé,

— Ordonner que l’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers et l’hypothèque conventionnelle, prises pour les contrats de prêt, soient prorogées jusqu’à restitution complète par M. [J] et Mme [W] à Caisse de crédit mutuel de [Localité 12], des sommes qui leur ont été versées en exécution des contrats de prêts,

— Condamner les parties succombantes, in solidum, à verser à la Caisse de crédit mutuel de [Localité 12] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner les parties succombantes in solidum aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à ces dernières conclusions pour l’exposé des moyens.

A l’issue des débats, la date du délibéré a été fixée au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résolution de la vente :

M. [J] et Mme [W] sollicitent l’annulation ou la résolution de la vente sur le fondement du dol, de la garantie des vices cachés et du défaut de délivrance conforme.

La demande est formée à titre principale sans qu’il n’y ait de hiérarchie dans les motifs et dans le dispositif des conclusions entre les trois fondements soulevés à l’appui de la demande.

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères (défaut caché, grave, compromettant l’usage de la chose et antérieur à la vente).

M. [J] et Mme [W] soutiennent que M. [U] avait parfaitement connaissance de la présence des étais de maçon qu’il n’a pas révelée le jour de la vente. Ils soutiennent également que M. [U] ne les a pas informés de l’intégralité des travaux effectués dans la maison. Ils présument de la réalisation de certains travaux par M. [U]. Ils se prévalent des constats opérés par les sociétés SEA et ECB ingénierie pour soutenir que les combles sont impropres à l’usage d’habitation attendu compte tenu de la fragilité du plancher et de l’incertitude quant aux éléments porteurs démontrés par la présence d’étais dissimulés. Ils font état de l’absence de nécessité d’une expertise judiciaire au vu des éléments produits.

M. [U] fait état de l’absence d’expertise opposable. Il soutient qu’il n’était pas au courant de la présence d’étais dans le coffrage et que le rôle porteur de ces derniers n’est pas démontré par les avis techniques au demeurant non contradictoires versés par les demandeurs. Il se prévaut de l’absence de dommage structurel pendant la période où il a occupé le logement. Il se prévaut également d’attestations ainsi que d’une note technique réalisée sur pièces par la société Batyr expert. Il soutient que les acquéreurs ont été informés de l’ensemble des travaux notamment de l’aménagement des combles réalisé par la société Renov Bretagne menuiseries suivant facture du 3 décembre 2007 annexée à l’acte de vente comprenant d’ailleurs une prestation visant à “retrousser la poutre horizontale”. Il affirme que la reconfiguration de l’étage (ou RDC surélevé) a été signalée à l’administration fiscale. Il rappelle que la trémie, l’escalier et l’aspect visuel de l’étage (RDC surélevé) étaient visibles lors des visites. En outre, il observe que les photographies provenant du sitre google street view attestent seulement de travaux réalisés en 2011 sur le perron et l’accès extérieur à la maison. Enfin, M. [U] rappelle qu’il a acquis la pleine propriété du bien le 20 février 2008 après avoir reçu la moitié indivise le 8 juin 2007 et se prévaut de la clause d’exonération des vices cachés figurant à l’acte de vente en indiquant qu’il n’était pas au courant de la présence de ces étais.

En l’espèce, l’acte de vente litigieux du 23 juillet 2024 décrit le bien acquis (p. 4) comme :

— RDC : sous sol complet (…) salle de sport, Une entrée sous véranda / jardin d’hiver,

— R+1 : un RDC surélevé avec entrée, salon salle à manger cuisine (…), chambre avec salle d’eau, dégagement donnant accès au WC, salle d’eau avec dressing

— R+2 : un pallier mezzanine et une chambre ;

Il n’est pas contestable que la trémie, l’escalier menant au combles ainsi que le R+1 dans sa configuration réaménagée étaient visibles des acquéreurs au moment des visites. De même qu’il n’est pas contestable que les acquéreurs ont consenti à l’achat d’un bien comprenant des combles aménagés pour l’habitation.

Une clause habituelle d’exonération des vices cachés est stipulée en p. 28 avec l’habituelle exception aux défauts dont le vendeur a connaissance.

Dans le même ordre d’idée, l’acte de vente stipule que le vendeur déclare n’avoir effectué aucune construction ou rénovation autre que ce qui est relaté, ni aucun travaux de nature à engager sa responsabilité décennale.

S’agissant des travaux déclarés à l’acquéreurs, l’acte mentionne, factures à l’appui :

— la pose de la cuisine le 30 septembre 2017 par la société Lapeyre

— travaux de menuiseries le 30 septembre 2010 par la société Ser Al Fer et le 31 juillet 2011 par la société Batisol,

— travaux de plomberie le 11 octobre 2010 par la société Garnier Revault ;

— travaux de maçonnerie le 30 octobre 2014 par la société Guillotin maçonnerie ;

— travaux de plomberie le 3 décembre 2007 par la société Renov Bretagne menuiseries ;

— travaux de zinguerie le 7 juillet 2010 par la société Cebi ;

Le procès verbal de constat du 20 janvier 2025, non contesté et faisant foi jusqu’à preuve du contraire, permet d’établir la présence de deux étais de maçon dissimulés dans un coffrage vertical ressemblant à des poteaux carrés de support d’une poutre horizontale en bois qui soutient le plancher de l’étage.

Ce constat corrobore l’avis de l’architecte du 3 octobre 2025.

L’existence des étais et leur dissimulation sous un coffrage ne sont pas contestés par le défendeur.

Il se déduit de ces simples constats que les étais étaient cachés, présents antérieurement à la vente et qu’ils ont été découverts postérieurement par un professionnel de la construction lorsque ce dernier a retiré les interrupteurs et leurs caches installés sur les “poteaux carrés”.

Il convient de déterminer si M. [U] était au courant de la présence des étais.

A cet égard, il est relevé que le permis de construire initial en date du 21 décembre 1950 (pièce 17 demandeurs) décrit une maison avec une “cave” (niveau RDC) et un “rez-de-chaussée surélevé” (niveau R+1) composée d’une entrée via un perron extérieur surélevé, d’un couloir central qui dessert quatres pièces dont une cuisine (deux pièces de chaque côté) et des toilettes. La partie sous combles (grenier) n’était pas aménagée à l’origine.

Le plan actuel de la maison (p. 3 de l’attestation de surface annexé à l’acte de vente) ainsi que les photographies (pièce n° 23 demandeurs) permettent de comprendre que le R+1 “RDC surélevé” a été entièrement reconfiguré. Il présente désormais une grande pièce ouverte salon-séjour-cuisine qui représentait avant la surface de trois pièces et d’une partie du couloir, une chambre avec salle d’eau qui est cloisonnée, un escalier menant aux combles est accessible depuis le salon.

Il en ressort que les “poteaux” coffrant les étais constituent une délimitation physique entre le salon et le séjour. Il est parfaitement visible qu’ils soutiennent un coffrage carré horizontal, la poutre en bois, traversant la plancher haut de part en part dans la continuité d’une cloison de la chambre.

Or, à la lecture des acte translatifs de propriété de M. [K] [U] en 2007 et 2008, la description du bien était identique à celle mentionnée dans le permis de construire initial ce qui permet d’établir que l’ensemble des travaux de réaménagement du bien ont été réalisés alors que M. [U] était propriétaire du bien.

Ainsi, par acte du 28 juin 2007, M. [K] [U] a acquis la moitié indivise du bien auprès de M. [R]. Puis, il a acquis le plein propriété du bien auprès de Mme [R] par acte de donation-partage du 20 février 2008. Les deux actes (pièces n° 5 défendeur et n° 27 demandeur) décrivent le bien comme une maison d’habitation présentant :

— un sous-sol complet (niveau RDC)

— un RDC surélevé (niveau R+1) avec entrée, WC, cuisine, séjour, deux chambres, salle d’eau

— Grenier au dessus.

Ainsi qu’il a été indiqué, ces éléments descriptifs et chronologiques établissent que les travaux de réaménagement du bien dans son ensemble notamment la reconfiguration du R+1 (“RDC surélevé”) et l’aménagement du grenier en mezzanine-chambre ont eu lieu à compter du transfert de propriété à M. [U].

D’ailleurs, la date de déclaration de la modification de la contenance des lieux aux services fiscaux n’est pas rapportée par M. [U].

Dans le même ordre d’idée, il est relevé que les travaux déclarés à l’acte de vente ont été réalisés alors que M. [U] était propriétaire du bien. Qu’il n’ait détenu que la moitié indivise s’agissant de la facture de Renov Bretagne menuiseries ou la pleine propriété s’agissant des autres factures ne change rien au fait que les travaux ont été réalisés sous sa maitrise d’ouvrage, qu’il était informé de ces travaux et que les acquéreurs ont été bien informés de ces éléments.

Ces factures permettent de comprendre que le bien a été réaménagé de manière significative (chassis toiture en juillet 2007, combles en décembre 2007 extension le 30 septembre 2010, dépose-repose WC, ajout douche, buanderie le 11 octobre 2010, fenêtres le 2011, maçonnerie en 2014, nouvelle extension en 2014, cuisine le 30 septembre 2017…)

Concernant la société Renov’ Bretagne menuiserie, plusieurs prestations sont mentionnées sur la facture du 3 décembre 2007 (annexe à l’acte de vente) :

— des Velux dont on peut déduire qu’ils ont été posés sous pente,

— d’une porte fenêtre que l’on voit sur les photographies en pignon des combles,

— la fourniture et la pose de laine de verre en rampant et en vertical avec du placo ce qui laisse également supposer des travaux de rénovation sous pente ;

— passage de cables fournis par le client

— poutre retroussée pose et fourniture ;

Il se déduit de cette facture que les combles ont été aménagés en 2007. En revanche, il ne ressort pas de cette facture ni d’aucun autre élément déclaré aux acquéreurs que la trémie et l’escalier aient été mis en place à cette occasion. Aucune facture n’est versée sur ces éléments et les déclarations de M. [U] à ce sujet sont lapidaires. Au demeurant, il sera relevé que la société Renov’ Bretagne a posé une porte fenêtre ce qui laisse supposer un accès aux combles (R+ 2) par l’extérieur.

Par ailleurs, il se déduit de cette facture que la société Renov’ Bretagne est intervenue pour réhausser une poutre (“retrousser une poutre”). Cependant, même à supposer que Renov Bretagne soit intervenue sur ladite poutre soutenant les combles, l’on ne peut comprendre la présence des étais et leur dissimulation sous un coffrage carré. Les acquéreurs n’ont pas pu deviner leur présence en lisant cette facture.

En outre, il n’y a aucune facture de prestation de démolition, de reprise de plâtre, de placo voire de coffrage qui pourrait expliquer le réaménagement du salon – séjour et la mise en place de ces poteaux. Or, au vu des actes translatifs de propriétés, ces travaux ont nécessairement eu lieu après 2007. Ainsi, il peut être établi que M. [U] a réalisé lui-même ces travaux. Il en est de même de la trémie et de la pose de l’escalier compte tenu des éléments précités, de l’absence d’étude structure, et de prestation en ce sens.

Dans le même ordre d’idée, les photographies des interrupteurs et prises électriques installés sur les poteaux font apparaître un matériel visuellement compatible avec la date des travaux de sorte que leur pose dans le coffrage a nécessairement eu lieu alors que M. [U] était propriétaire puisque résultant de la reconfiguration du RDC.

Or, à ce sujet, aucune facture de prestation d’électricien n’est versée de sorte qu’il peut effectivement être établi que M. [U] a posé ces interrupteurs et qu’il ne pouvait ignorer alors la présence des étais sous coffrage. D’ailleurs, la facture Renov’ Bretagne mentionne une prestation de passage de câbles fournis par le client ce qui tend à démontrer l’intervention de M. [U] sur l’installation électrique de la maison.

Il se déduit de ces éléments que M. [U] était bien au courant de la présence des étais dissimulés sous un coffrage.

Il convient de déterminer le degré de gravité du défaut et s’il rend le bien impropre à son usage.

Si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties. (Cass., Ch mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18-710). Autrement dit, une expertise non judiciaire doit être corroborée par d’autres éléments du dossier.

Dans son compte rendu de visite du 3 octobre 2024, M. [T] de la société SEA a indiqué que les étais retiennent une poutre en bois qui soutient une partie du solivage du plancher des combles. Il ajoute que la poutre n’est pas à l’aplomb de la ferme, un décalage de 38 cm est mesuré. Il indique que les étais sont posés sur le parquet en bois sans redescente à l’étage du dessous. Il fait l’hypothèse que la redistribution du cloisonnement du R+1 a été réalisée sans se soucier des éléments porteurs et que les étais ont été installés en urgence pour soutenir le solivage haut puis qu’ils ont été cachés volontairement. Il conclut à la nécessité de renforcer la structure du plancher et de la charpente pour la rendre saine sur le plan strucurel. Dans son courrier du 17 décembre 2024, M. [T] fait état de la solidité compromise du plancher et de la charpente pour conclure à l’inhabitabilité des combles.

L’avis technique de la société ECB ingénierie du 7 avril 2025 fait état des mêmes éléments. Il note que la poutre bois de section 10x10 est insuffisante, qu’elle est en retombée sous le solivage du plancher haut. Il note aussi que les étais porteurs de la poutre bois reposent sur le plancher inférieur. Il note également que le décalage entre la poutre et la ferme. Il relève que la ferme a été amputée d’une partie pour une future porte et qu’elle repose sur un plancher de solives espacées et non conçues pour être porteuses. La société ECB indique que les travaux n’ont pas été réalisés par un professionnel, qu’ils ne sont pas terminés et comportent des malfaçons du fait de la faible section de poutre, du faux solivage et du décalage ferme-poutre. Il conclut que le plancher bas des combles en l’état actuel est de stabilité précaire et ne permet son utilisation en pièce d’habitation.

En défense, M. [U] verse une étude de la société Batyr expert, réalisée le 15 avril 2025 sur pièces. Il indique qu’aucun désordre structurel majeur n’affectait l’aspect général du bâtiment à l’acquisition. L’étude reconnait que la présence des étais n’est pas conforme aux règles de l’art et ne peut être considérée comme une solution pérenne et sécuritaire mais il préconise la réalisation d’une étude technique complémentaire avec une note de calcul et un chiffrage précis pour la reprise de cet unique désordre. Il note que la structure, bien que non conforme a été habitée sans désordre apparent ni incident pendant de nombreuses années.

M. [U] verse également des attestations de deux anciens compagnons ayant occupé le logement. Ils n’apportent pas d’éléments techniques mais indiquent avoir vécu et utilisé les combles plusieurs années sans incident majeur.

Les deux avis techniques réalisés sur site font le même constat sur la fragilité du plancher des combles, la non conformité de certains éléments (décalage poutre-ferme, sous dimensionnement de la poutre, sous dimensionnement des solivettes) et l’affectation de la solidité de l’ouvrage de l’ensemble dont la manifestation la plus significative demeure la présence d’étais en R+1 portant la poutre en bois du R+2 (elle-même sous dimensionnée), lesdits étais n’étant par essence non repris en R 0 et dans les fondations générant une fragilité structurelle évidente.

Au demeurant, il est relevé que la poutre est en retombée sous plafond alors que la seule facture mentionnant une prestation de pose d’une poutre évoque une poutre retroussée soit réhaussée donc, en théorie, non visible sous plafond.

Surtout, les trois avis techniques, dont celui versé par M. [U], se corroborent sur la non conformité, la non pérennité et le défaut de sécurité que comportent les étais à long terme. Les éléments de preuve se corroborent suffisamment pour que le tribunal statuer sans ordonner d’expertise judiciaire.

La gravité du défaut est établie et, dans ces conditions, les combles ne peuvent être utilisés en chambre sans faire courir un risque pour les occupants. L’impropriété à l’usage est également acquise.

Il resulte de ces motifs que M. [U] connaissait la présence des étais mis en oeuvre pour pallier la faiblesse de la structure et a caché leur existence dans un coffrage que seule des mesures destructives ont permis de révéler.

L’absence de survenance d’un incident causé par la fragilisation de la structure n’est pas de nature à faire disparaître le risque sécuritaire mis en exergue par les avis techniques.

La résolution pour vice caché est prononcée.

Ainsi, il convient de prononcer la résolution de la vente intervenue entre d’une part, M. [U] et d’autre part, M. [B] [J] et Mme [I] [W] suivant acte du 23 juillet 2024.

Sur les conséquences de la résolution de la vente :

S’agissant des restitutions réciproques :

La résolution entraine la remise des parties dans en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion. En conséquence de la résolution, il y a lieu d’ordonner les restitutions réciproques.

Ainsi, il y a lieu de condamner M. [U] à rembourser à M. [J] et Mme [W] le prix de la vente soit 465 000 € prix net vendeur ainsi que les frais inhérents à la vente soit la somme de totale de 504 627,48 € selon le décompte versé.

Il y a lieu de condamner M. [J] et Mme [W] à restituer à M. [U] le bien situé [Adresse 4] à [Localité 10].

Afin d’assurer l’effectivité de la décision, il y a lieu de subordonner la restitution du bien au remboursement intégral du prix de vente frais compris.

Sur l’annulation subséquente des contrats de prêt :

L’article L. 312-55 du code de la consommation dispose que le contrat de crédit est résolu (…) de plein de droit lorsque le contrat en vue duquel il a été conclu est lui-même judiciairement résolu (…).

Ainsi, il y a lieu d’ordonner la résolution subséquente de l’offre de prêts contractée pour la réalisation de l’opération.

La résolution entraine la remise des parties dans en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion.

Ainsi, il convient de condamner M. [J] et Mme [W] à restituer à la Caisse de crédit mutuel de [Localité 12] la somme empruntée de 427 886 €.

Et il convient de condamner la Caisse de crédit mutuel de [Localité 12] à rembourser à M. [J] et Mme [W] l’intégralité des sommes versées depuis la souscription de l’offre de prêt.

A titre de sûreté, il convient d’ordonner que les hypothèques prises pour les contrats de prêts soient exceptionnellement prorogées jusqu’à la restitution complète de la somme empruntée par M. [J] et Mme [W].

Sur les dommages-intérêts de M. [J] et de Mme [W] :

L’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissant les vicesde la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

M. [J] et Mme [W] sollicitent la réparation d’un préjudice de jouissance de 1 500 € par mois correspondant à la valeur locative du bien, suivant une attestation (pièce n° 21) à compter du 1er décembre 2024 jusqu’au jugement à intervenir en réparation.

Il est établi que les consorts [A] n’ont pas emménagé dans la maison en conséquence de l’existence du vice caché. Il est également établi et au demeurant non contesté que la valeur locative du bien s’élève à 1 500 € par mois.

Cependant, il ne ressort pas des différents avis techniques que le bien soit totalement inhabitable dès lors que la faiblesse structurelle est concentrée sur le R+2 (combles). Dans ces conditions, compte tenu des deux niveaux et des extensions, il convient de réduire le montant du préjudice de jouissance à 400 € par mois à compter du 1er décembre 2024 jusqu’au présent jugement.

En outre, M. [J] et Mme [W] sollicitent une somme de 5 000 € en réparation de leur préjudice moral. Ils font état d’une situation anxiogène. Le relogement à titre gratuit par des membres de leur famille ne peut être, en lui même, constitutif d’un préjudice moral. En revanche, l’incertitude quant à leur situation matérielle familiale et financière est indéniable. Le préjudice est établi dans son principe mais devra être réduit dans son quantum compte tenu de la célérité de procédure. Il convient d’allouer un montant de 1 500 € à titre de préjudice moral.

Sur les dommages-intérêts de la banque :

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la Caisse de crédit mutuel de [Localité 11] soutient qu’elle a subi un préjudice économique imputable à une faute de M. [U] et demande à ce qu’il soit condamné à le réparer en remboursant la somme de 1 950 € de frais de dossier ainsi que les intérêts contractuels échus, la perte de chance de percevoir les intérêts contractuels à échoir et l’indemnité de remboursement anticipé correspondant à 7% des sommes dues.

La faute de M. [U] réside dans le vice affectant l’immeuble dont il avait connaissance et entrainant la résolution de la vente immobilière.

Le préjudice subi par la banque est établi en son principe et en son quantum s’agissant des frais de dossier des offre de crédit immobilier pour 1 950 €.

Les intérêts échus versés par les emprunteurs et restitués du fait la résolution de l’offre de prêt constituent également un préjudice réparable directement lié à la faute de M. [U].

Sur le tableau d’amortissement et l’historique des versements, l’on constate le versements de 8 mensualités depuis le 3 août soit 3 690,01 € pour le prêt 52, 0 € pour le prêt 53 et 6 055,83 € pour le prêt 54. M. [U] est ocndamné à verser la somme de 9 745,84 € au titre des intérêts échus.

En revanche, la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir ne présentent aucun lien avec la faute de M. [U] dans la mesure où le remboursement anticipé du prêt est déjà réparé par l’octroi d’une indemnité prévue à l’article VIII 10) de l’offre de prêt et représentant un semestre d’intérêts calculé au taux moyen sur le capital remboursé par anticipation. La disposition ne correspond pas à la demande formulée par la banque de 7 % des sommes dues.

Ainsi, l’indemnité se calcule comme suit :

— Prêt n° 52 : 160 000 € emprunté – 8 895,91 € versé = 151 104,09 € de capital remboursé par anticipation avec un taux de 3,40% / an soit 3 455,91 € par an et 1 727,95 € sur un semestre.

— Prêt n° 53 : 0 € d’intérêt soit 0 € d’indemnité

— Prêt n° 54 : 252 886 € emprunté – 7 030,78 € versé = 245 855,22 € de capital remboursé par anticipation avec un taux de 3,60 % / an soit 8 850,78 € par an et 4 425,39 € sur un semeste.

M. [U] est condamné à verser la somme de 6 153,34 € au titre de l’indemnité de remboursement anticipé.

Sur les autres demandes :

M. [U], partie perdante, est condamné aux dépens ainsi qu’à verser à M. [J] et Mme [W] une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à la banque une somme de 1 500 € sur le même fondement.

Conmpte tenu de la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

PRONONCE l’annulation de l’acte authentique passé devant Maître [G], notaire à [Localité 10], le 23 juillet 2024, entre M. [B] [J], Mme [I] [W] et M. [U] ayant pour objet une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 10] moyennant le versement d’une somme de 465 000 € ;

ORDONNE les restitutions réciproques ;

en conséquence,

CONDAMNE M. [K] [U] à restituer à M. [B] [J] et Mme [I] [W] la somme de 504 627,48 € correspondant au prix de vente et aux frais occasionnés par la vente ;

CONDAMNE M. [B] [J] et Mme [I] [W], dès réception de l’intégralité de la somme par M. [U], à restituer à M. [K] [U] le bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 10] ;

PRONONCE l’annulation subséquente de l’offre (n° DD23098832) comprenant trois prêts immobiliers n° DD23251952, DD23251953, DD23251954 du 22 juin 2024 souscrits auprès de la société Caisse de crédit Mutuel de [Localité 10] [Localité 13] ;

ORDONNE les restitutions réciproques ;

en conséquence,

CONDAMNE M. [B] [J] et Mme [I] [W] à restituer la somme de 427 886 € à la société Caisse de crédit mutuel de [Localité 11] ;

CONDAMNE la société Caisse de crédit mutuel de [Localité 11] à restituer à M. [B] [J] et Mme [I] [W] l’intégralité des sommes versées en exécution de l’offre de prêt, mensualités et frais divers ;

CONDAMNE M. [K] [U] à verser à M. [B] [J] et Mme [I] [W] la somme de 400 € par mois à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date du présent jugement en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [K] [U] à verser à M. [B] [J] et Mme [I] [W] la somme de 1500€ en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE M. [K] [U] à verser à la Caisse de crédit mutuel de [Localité 11] les sommes de :

—  1 950 € en remboursement des frais de dossiers des prêts immobiliers ;

—  9 745 € au titre des intérêts échus et versés par les emprunteurs ;

—  6 153,34 au titre de l’indemnité de remboursement anticipé ;

CONDAMNE M. [K] [U] aux dépens ;

CONDAMNE M. [K] [U] à verser à M. [B] [J] et Mme [I] [W] la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [U] à verser à la Caisse de crédit mutuel de [Localité 11] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à écarter l’exécution provisoire de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Le greffier La Présidente