TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à :

— M^e Emmanuelle BELLAICHE

Copie certifiée conforme à :

— M^e Virginie LISITA

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/13734

N° Portalis 352J-W-B7G-CYJ7I

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 12 Septembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] – [Localité 3], représenté par son syndic, la société PIERRE ET GESTION, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Emmanuelle BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0293

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 4] PLUS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Virginie LISITA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1144

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 12 Septembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/13734 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYJ7I

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Mai 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [Adresse 4] plus est propriétaire des lots de copropriété n°1et 4 d’un immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par sommation de payer en date du 28 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI [Adresse 4] plus de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 16 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 3] a fait assigner la SCI [Adresse 4] plus en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 15 mars 2023.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 octobre 2023, il demande au tribunal de :

“- Vu les articles 10 et suivants de la loi n° 65.557 du 10 juillet 1965 modifiés

— Vu les articles 35, 36 et 55 du décret 67.223 du 17 mars 1967 modifiés

— Vu les articles 1231-6 et 1343-2 du Code Civil,

• Condamner la SCI [Adresse 4] PLUS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 3] représenté par son syndic, la société PIERRE ET GESTION, la somme 11.860,48 euros sauf à parfaire, au titre de ses charges nettes de frais pour la période du 1 er novembre 2019 au 1 er octobre 2023 (T1 2023/2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2022, date de la sommation de payer,

• Condamner la SCI [Adresse 4] PLUS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 3] représenté par son syndic, la société PIERRE ET GESTION, la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, notamment en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil,

• Condamner la SCI [Adresse 4] PLUS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 3] représenté par son syndic, la société PIERRE ET GESTION, la somme de 1.300,87 euros sauf à parfaire, sur le fondement de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 correspondant aux frais de relance, de mise en demeure, de gestion de procédure et de sommation de payer arrêtés au 1 er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2022, date de la sommation de payer,

• Condamner la SCI [Adresse 4] PLUS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 3] représenté par son syndic, la société PIERRE ET GESTION, la somme de 2400 euros au titre de l’article 700 du C.P.C.,

• Débouter la SCI [Adresse 4] PLUS de sa demande de délais de paiement et plus généralement de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

• Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil,

• Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir qui est de droit.

• Condamner la SCI [Adresse 4] PLUS aux entiers dépens, en ce compris tout frais d’inscription hypothécaire”.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, la SCI Gaité plus demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] – [Localité 3] de sa demande de condamnation au titre :

o Des frais d’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 correspondant aux frais de mises en demeure, relance, de gestion de procédure et de sommation de payer avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2022,

o Des dommages et intérêts,

o De l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

— Accorder à la SCI [Adresse 4] PLUS des délais de paiement de 24 mensualités pour s’acquitter de l’arriéré de charges de copropriété depuis le 1 er novembre 2019.

— Dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens »

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 novembre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 16 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 12 Septembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/13734 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYJ7I

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI [Adresse 4] plus est propriétaire des lots 1et 4 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] [Localité 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 novembre 2017, 23 janvier 2019, 16 décembre 2019, 18 janvier 2021 et 10 janvier 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2023.

Décision du 12 Septembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/13734 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYJ7I

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [Adresse 4] plus, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.860,48 euros.

La SCI [Adresse 4] plus ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 28 juin 2022, date de la sommation de payer.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de1.300,87 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour les mises en demeure adressée le 29 avril 2021 (45 euros) et le 19 mai 2022 (48 euros), ainsi que les frais de relance exposés le 8 juin 2022 (28 euros) – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Les frais exposés pour le commandement de payer en date du 29 juin 2022 (179,87 euros) constituent également des frais nécessaires au recouvrement de sa créance de charges.

Il est néanmoins relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce. Les frais intitulés « suivi dossier contentieux » en date du 17/10/2022 (165 euros), « suivi procédure 1er trimestre 2023 » en date du 27 février 2023 (170 euros) et « suivi procédure » en date du 24 août 2023 (170 euros) ne peuvent donc être comptabilisés au titre des frais nécessaires.

En outre, les frais désignés comme « préparation dossier huissier » en date du 22 juin 2022 (165 euros) apparaissent quant à eux constituer des dépens, tout comme les frais désignés comme « constitution dossier avocat » en date du 18 juillet 2022 (330 euros) apparaissent constituer des frais irrépétibles.

En conséquence, la SCI [Adresse 4] plus sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300,87 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI [Adresse 4] plus de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI [Adresse 4] plus a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant chroniquement débiteur à l’égard de la copropriété, et pour une part significative de son budget de fonctionnement.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SCI [Adresse 4] plus a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 18 janvier 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires, étant en outre souligné qu’en l’espèce la dette de charges de la SCI [Adresse 4] plus représente le quart du budget prévisionnel 2022-2023.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI [Adresse 4] plus à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

4- Sur la demande de délais de grâce judiciaires

La SCI [Adresse 4] plus sollicite des délais de grâce judiciaire en raison du non-paiement des loyers commerciaux par la société Ayoub Junior dans le local commercial qu’elle lui a donné à bail, et la procédure en cours qu’elle a été contrainte d’engager contre cette dernière, visant la clause résolutoire du bail commercial.

Elle indique à ce titre que la SCI [Adresse 4] plus lui serait redevable de 91.782,82 euros au titre des loyers et charges de novembre 2018 à septembre 2023, et argue de ses difficultés financières pour solliciter l’étalement de sa dette en 24 mensualités.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 3] fait quant à lui valoir que la dette de la SCI [Adresse 4] plus représente le quart du budget prévisionnel de l’exercice 2022/2023, que cette dernière a déjà été condamnée pour non-paiement de son arriéré de charges et qu’elle ne s’est pas acquittée spontanément de cette condamnation, obligeant le syndicat des copropriétaires à diligenter des procédures de saisie.

**********

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « Le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Sur ce

Au soutien de la demande de délais de paiement, la SCI [Adresse 4] plus et son gérant, M. [W], produisent aux débats :

La situation locative du preneur du bail commercial, la société Ayoub Junior ;

Les commandements de payer visant la clause résolutoire en matière commerciale, dont le dernier en date du 7 septembre 2023, pour la somme de 92.177, 91 euros ;

L’avis d’imposition de M. [W].Décision du 12 Septembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/13734 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYJ7I

S’il ressort des pièces communiquées par la SCI qu’elle est en effet confrontée au non-paiement des loyers commerciaux par le preneur du bail commercial, il ne s’agit pas d’une justification suffisante pour reporter la charge financière de ses difficultés de trésorerie sur le Syndicat des copropriétaires, qui n’est pas le banquier du défendeur, difficultés qui s’évincent du seul fait que la quote-part de cette société dans le budget de la copropriété constitue le quart du budget de l’exercice annuel.

En conséquence la SCI [Adresse 4] plus sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 3].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [Adresse 4] plus, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI [Adresse 4] plus sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] plus à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 3] les sommes de :

—  11.860,48 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2023 (1er appel provisionnel 2023-2024 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2022;

—  300,87 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2022 ;

—  1.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 4] plus de sa demande de délais de grâce judiciaire en application de 1343-5 alinéa 1 du code civil ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] plus aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 12 Septembre 2024

La Greffière La Présidente