TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

14 Octobre 2025

2ème Chambre civile

72A

N° RG 25/03338 -

N° Portalis DBYC-W-B7J-LRXY

AFFAIRE :

SDC [Localité 6],

C/

[S] [B]

[T]

[C]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente,

ASSESSEUR : Julie BOUDIER, Vice-présidente

GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.

JUGEMENT

Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties

En premier ressort, réputé contradictoire,

par sa mise à disposition au Greffe le 14 Octobre 2025, date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers.

Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée

Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

SDC [Localité 6], syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice la société DOMEOS SARL, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 504 879 032, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Angélina HARDY-LOISEL de la SELARL ACTB, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDEURS :

Madame [S] [B]

[Adresse 4]

[Localité 3]

défaillante

Monsieur [T] [C]

[Adresse 4]

[Localité 3]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires [Localité 6], situé [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS (SARL), a fait assigner Monsieur [T] [C] et Madame [S] [B] devant le tribunal judiciaire de RENNES pour voir :

“Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 42 de la même loi ;

Vu le règlement de copropriété ;

Vu l’article 1343-2 du Code Civil ;

Vu l’article 1231-6 du Code Civil ;

Vu les articles 514 et suivant du CPC

➥ Condamner solidairement Monsieur [C] et Madame [B] à payer au SDC [Localité 6] la somme de 12.963,93 € au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 11.04.2025, en ce compris frais de recouvrement 571,81 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2023 sur la somme de 3.174,05 €, à compter du 14 août 2024 sur la somme de 3.440,58 € et à compter de l’assignation pour le surplus

➥ Ordonner la capitalisation des intérêts,

➥ Condamner solidairement Monsieur [C] et Madame [B] au paiement des charges échues entre la date de l’arrêté de compte du 11.04.2025 et le jugement à intervenir,

➥ Condamner solidairement Monsieur [C] et Madame [B] au paiement d’une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

➥ Condamner in solidum Monsieur [C] et Madame [B] au paiement d’une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

➥ Les condamner in solidum aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, dont distraction au profit du Cabinet ACTB SELARL d’Avocats représenté par Angélina HARDY-LOISEL.

➥ Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire compte tenu de l’ancienneté de la créance”.

Régulièrement cités par actes remis à étude et avisés par lettres simples adressées par le greffe du tribunal, Monsieur [T] [C] et Madame [S] [B] n’ont pas constitué avocat.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a fait connaître son accord pour que la procédure se déroule sans audience et la clôture de l’instruction a été ordonnée le 3 juillet 2025, la date limite fixée pour le dépôt du dossier au greffe étant fixée avant le 25 juillet suivant.

Le syndicat des copropriétaires a déposé son dossier au greffe le 10 juillet 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande de règlement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires justifie de la propriété de Monsieur [T] [C] et Madame [S] [B] concernant les lots n°24, 42 et 103 de la copropriété litigieuse, et de la solidarité prévue par le règlement de copropriété entre les propriétaires indivis d’un même lot.

Il produit le contrat de syndic applicable du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de relance et de mise en demeure.

Il fournit également le procès-verbal des assemblées générales ordinaires des 20 décembre 2022, 18 décembre 2023 et 10 décembre 2024, ayant, entre autres, approuvé les travaux mis en oeuvre (installation d’une barrière levante et ravalement des façades), les appels exceptionnels de charges et les comptes des exercices du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024 inclus, outre voté le budget prévisionnel des années suivantes jusqu’au 30 juin 2026.

Est également produit un décompte détaillé des charges et travaux dus arrêté au 1er avril 2025 inclus.

Au vu de ces pièces et à défaut d’élément de contestation soulevé par Monsieur [T] [C] et Madame [S] [B], la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée, sous les réserves qui suivent.

Des frais de relance ou de mise en demeure ont été comptabilisés à quatre reprises entre le 27 avril 2023 et 14 août 2024 pour un montant total de 145,10 euros, ce qui est excessif et inutile. Il convient de retenir, au titre des frais de recouvrement, la somme correspondant à deux mises en demeure, soit 76,80 euros d’après le tarif prévu au contrat de syndic.

Par ailleurs, des “frais de dossier mise en contentieux” ont été comptabilisés le 29 août 2024 pour 240 euros, alors qu’il sont prévus par le contrat de syndic uniquement en cas de diligences exceptionnelles dont il n’est nullement justifié.

Enfin, des honoraires d’avocat ont été comptabilisé à hauteur de 186,71 euros, alors que ces frais ne peuvent être indemnisés que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile examiné ci-après et, au surplus, correspondent à une prestation que le syndic peut tout à fait réaliser et a de fait déjà réalisée (envoi d’une mise en demeure).

En conséquence, compte tenu de ce qui précède, Monsieur [T] [C] et Madame [S] [B] doivent être condamnés solidairement à régler la somme totale de 12 392,12 euros arrêtée au 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024, date de réception d’une mise en demeure, sur la somme de 3 440,58 euros et à compter du 15 avril 2025, date de l’assignation valant mise en demeure, sur le surplus des sommes dues.

Faute de décompte détaillé et de tout justificatif produit au soutien de la demande relative aux charges de copropriété échues impayées entre l’assignation et la date du présent jugement, il convient de rejeter la demande en paiement correspondante.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

II – Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’occurrence, le seul fait pour Monsieur [T] [C] et Madame [S] [B] de ne pas régler les sommes dues est insuffisant pour caractériser leur mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi des intéressés, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

III – Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [C] et Madame [S] [B], parties perdantes, doivent supporter in solidum les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation partielle, il convient de lui allouer une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats sans audience, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [C] et Madame [S] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 6], situé [Adresse 5], la somme totale de 12 392,12 euros arrêtée au 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024 sur la somme de 3 440,58 euros et à compter du 15 avril 2025 sur le surplus des sommes dues,

REJETTE le surplus des demandes, en particulier la demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [C] et Madame [S] [B] aux dépens,

AUTORISE l’avocat du syndicat des copropriétaires à recouvrer directement contre la partie tenue aux dépens ceux dont il aurait pu faire l’avance sans en avoir reçu provision comme prévu à l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [C] et Madame [S] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 6], situé [Adresse 5], une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

La Greffière, Le Tribunal,