REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

N° RG 25/00074 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G7UA

N° minute : 25/00163

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 8]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [R] [I] [V]

né le 18 Février 1979 à [Localité 9], [Localité 10] (CAMEROUN)

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [C] [Y]

née le 16 Janvier 1985 à [Localité 11] (CAMEROUN)

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 13 Mars 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2025

copies délivrées le 17 AVRIL 2025 à :

[Localité 8]

Monsieur [R] [I] [V]

Madame [M] [C] [Y]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 AVRIL 2025 à :

[Localité 8]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 janvier 2017, [Localité 8] a donné à bail à M. [R] [V] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 5] , pour un loyer mensuel de 453.78 €.

M. [R] [V] s’est pacsée avec Mme [M] [C] [Y] de sorte que cette dernière est devenue co-titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 7] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 9 septembre 2024 ; puis il a fait assigner M. [R] [V] et Mme [M] [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation de la partie défenderesse au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 13 mars 2025, tenue par le juge des contentieux de la protection, [Localité 8] – représenté par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de M. [R] [V] et Mme [M] [C] [Y] ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme actualisée de 4.653,76 € somme arrêtée au 6 mars 2025, d’une indemnité mensuelle d’occupation, et de la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

[Localité 8] indique être favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs compte tenu de la reprise de paiement des loyers par Mme [C] [Y]. Le bailleur explique que les deux locataires avaient donné congé mais que le congé de Mme [C] [Y] a été annulé, cette dernière ne sachant pas que M. [V] ne réglait pas le loyer et qu’il avait donné congé pour elle, alors que cette dernière souhaite continuer de résider dans l’appartement.

M. [R] [V] et Mme [M] [C] [Y], bien que régulièrement cités à personne et à domicile, n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 6 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 6] BOURG HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 29 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 12 janvier 2017 contient une clause résolutoire (article VIII) faisant expréssement référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.309,09 € . Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

[Localité 7] HABITAT produit un décompte démontrant que M. [R] [V] et Mme [M] [C] [Y] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.520,52 €, dette locative arrêtée au 6 mars 2025, facturation de février 2025 incluse.

M. [R] [V] et Mme [M] [C] [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 4.520,52 €.

Compte tenu du fait qu’ils étaient pacsés, cette condamnation sera solidaire en application de l’article 515-4 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [M] [C] [Y] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [M] [C] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [R] [V] et Mme [M] [C] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2017 entre [Localité 8] et M. [R] [V] et Mme [M] [C] [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé au étage [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 10 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [V] et Mme [M] [C] [Y] à verser à [Localité 8] la somme de 4.520, 52 €, dette locative arrêtée au 6 mars 2025, facturation de février 2025 incluse ;

AUTORISE Mme [M] [C] [Y] à s’acquitter de cette somme, en 35 mensualités de 125 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [M] [C] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 8] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [M] [C] [Y] soit condamnée à verser à [Localité 8] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [R] [V] et Mme [M] [C] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 17 avril 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,