TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00213 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6OF

ORDONNANCE DE REFERE N°26/257

DU : 02 Avril 2026

S.A. [W]

C/

[D] [I] épouse [T]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 02/04/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

S.A. [W], demeurant 74 Rue Jean Jaures – BP 10430 – 59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY

DEFENDEUR(S) :

Madame [D] [I] épouse [T], demeurant Ancienne gérante SARL LE RUBIS – 24 Boucle de la Tuilerie – 1er etage porte G114 – 57970 YUTZ, comparante en personne

Date des débats : 03 Février 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 septembre 2020, la S.A. [W] a donné à bail à Mme [D] [T], née [I] un appartement à usage d’habitation situé 24 boucle de la Tuilerie à 57970 YUTZ, pour un loyer mensuel initial fixé à 455,70 euros, des accords collectifs à 7,97 euros, des contrats à 1,44 euros ainsi qu’un acompte de charges à 105,25 euros.

La S.A. [W] a également donné à bail à Mme [D] [T], née [I] un emplacement de stationnement n°3 situé boucle de la Tuilerie à 57970 YUTZ suivant contrat du 2 novembre 2020 pour un loyer mensuel de 15 euros ainsi qu’une provision de charges de 2,40 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. [W] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 4 juillet 2025, la S.A. [W] a fait assigner Mme [D] [T], née [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion des locaux par Mme [D] [T], née [I] et tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution, (article 24 de la loi du 06/07/89) ;

— condamner Mme [D] [T], née [I], locataire, au paiement de :

A titre provisionnel, la somme de 2.146,22 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 5 mai 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement (soit le 24 janvier 2025 sur la somme de 32,52 euros) et à compter de la décision à intervenir sur le solde (article 7a de la loi du 06/07/89 et 1153 du code de procédure civile) ;

La somme mensuelle de 645,78 euros à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité. Cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (article 7a de la loi du 06/07/89 du code de procédure civile) ;

La somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ;

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision (article 514-1 du code de procédure civile).

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 février 2026.

La S.A. [W], représentée par son conseil, dépose un décompte actualisé au 3 février 2026 à la somme de 2.411,37 euros. Elle indique ne pas s’opposer pas à l’octroi de délais de paiement.

Mme [D] [T], née [I] a comparu en personne. Elle indique avoir repris le paiement de son loyer et verser une somme supplémentaire de 200 euros par mois. Elle propose de verser 150 euros de plus, ou au minimum 100 euros, pour apurer sa dette.

L’affaire est mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

L’assignation ayant été délivrée le 4 juillet 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 8 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. [W] justifie avoir saisi la CAF de Moselle par courrier recommandé avec accusé de réception le 13 janvier 2025 distribué le 17 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’haibitation signé le 30 septembre 2020 ainsi que le contrat de location de stationnement conclu le 2 novembre 2020 prévoient tous deux une clause résolutoire, respectivement mentionnée à l’article 6 (Inexécution des obligations du locataire) et à l’article 11 (Résiliation) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2025, sur la somme de 32,52 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 25 mars 2025.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.A. [W] produit un décompte aux termes duquel Mme [D] [T], née [I] reste lui devoir la somme de 2.411,37 euros à la date du 3 février 2026.

Mme [D] [T], née [I] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Elle sera donc condamnée à verser à la S.A. [W] cette somme de 2 411,37 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 32,52 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (24 janvier 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le décompte arrêté au 3 février 2026 atteste de la volonté réelle de Mme [D] [T], née [I] de régulariser sa situation. Il ressort en effet qu’elle a repris des versements mensuels réguliers de 600 euros depuis le mois d’octobre 2025, et qu’elle a complété avec des versements supplémentaires afin d’apurer sa dette locative. En outre, la S.A. [W] a précisé ne pas être opposée à des délais de paiement.

En conséquence, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements sollicitées, Mme [D] [T], née [I] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 23 mensualités de 100,47 euros chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation de Mme [D] [T], née [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [T], née [I] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant au bail d’habitation conclu le 30 septembre 2020 et au contrat de location de la place de stationnement n°3 entre la S.A. [W] et Mme [D] [T], née [I], pour l’ensemble situé boucle de la Tuilerie à 57970 YUTZ, sont réunies à la date du 25 mars 2025 ;

CONDAMNONS Mme [D] [T], née [I] à verser à la S.A. [W] à titre provisionnel la somme de 2.411,37 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 3 février 2026, mois de janvier 2026 inclus) avec les intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 32,52 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Mme [D] [T], née [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100,47 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [D] [T], née [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. [W] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [D] [T], née [I] soit condamnée à verser à la S.A. [W] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 645,78 euros chaque terme portant intérêts à compter de sa date d’exigibilité, revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme [D] [T], née [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DISONS n’y avoir lieu à condamner Mme [D] [T], née [I] au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Anne ROUX greffière.

La greffière, Le juge,