TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

02 Septembre 2025

2ème Chambre civile

72A

N° RG 25/00990 -

N° Portalis DBYC-W-B7J-LMQR

AFFAIRE :

SDC BELLE EPINE – [Localité 9] VERTE,

C/

[X] [S]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.

JUGEMENT

Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties

En premier ressort, réputé contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par mise à disposition au Greffe le 02 Septembre 2025,

date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers

Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

SDC BELLE EPINE – [Localité 9] VERTE, syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société DOMEOS SARL, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 504 879 032, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Angélina HARDY-LOISEL de la SELARL ACTB, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillant

FAITS ET PRÉTENTIONS

[X] [S] est propriétaire des lots n° 5 et 24 de l’immeuble [Adresse 10] à [Adresse 8] (35).

En raison de défauts répétés de règlement de ses charges, le syndicat des copropriétaires a fait assigner [X] [S] devant le tribunal judiciaire de Rennes, lequel l’a condamné à régler les charges non payées, arrêtées au 3 février 2023, suivant jugement du 27 novembre 2023.

Le 5 août 2024, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer un commandement aux fins de saisie-vente, puis de saisie-attribution le 3 septembre 2024, dénoncée le 5 septembre suivant.

Des difficultés tenant au paiement des charges de copropriété ont persisté.

Par acte du 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner [X] [S] aux fins de condamnation à paiement notamment des charges impayées.

***

Aux termes de son assignation délivrée le 30 janvier 2025, le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L DOMEOS, demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de :

— Condamner Monsieur [X] [S] à lui payer la somme de 9.973,69 € au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 13.01.2025, outre intérêts au taux légal à compter du 04.12.2024.

— Ordonner la capitalisation des intérêts.

— Condamner [X] [S] au paiement des charges échues entre la date de l’arrêté de compte du et le jugement à intervenir.

— Condamner [X] [S] au paiement d’une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

— Condamner [X] [S] au paiement d’une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Le condamner aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, dont distraction au profit du cabinet ACTB SELARL d’avocats représenté par Angélina HARDY-LOISEL.

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire compte tenu de l’ancienneté de la créance.

Le syndicat des copropriétaires expose que, malgré mises en demeure, relances et un précédent jugement, [X] [S] ne s’acquitte pas des charges qui lui incombe en leur qualité de copropriétaires.

Rappelant les obligations incombant aux copropriétaires, le demandeur réclame que le défendeur soit condamné au paiement des sommes dues, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et capitalisation des dits intérêts.

Il ajoute, pour finir, que le comportement du défendeur est injustifié, lui causant un préjudice distinct de celui enduré au titre du non-paiement des charges, dont il demande l’indemnisation.

***

[X] [S] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 24 avril 2025.

En application de l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire, le demandeur a accepté une procédure sans audience et déposé son dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025.

MOTIFS

1/ Sur le règlement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

L’article 1355 du Code civil dispose que “l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.”

Au soutien de sa prétention, le syndicat des copropriétaires produit un relevé de compte du défendeur, commençant au 1er octobre 2020 et arrêté au 1er janvier 2025 (pièce 18).

Il en ressort un solde négatif à hauteur de 9.786,98 €, après déduction de la somme de 4.899,30 € correspondant au versement de la somme due, probablement, au titre de l’instance précédente.

La prétention formée dans le cadre de la présente procédure n’est pas sans poser difficulté, puisque se contentant de réclamer le montant dû au 1er janvier 2025, sans tenir compte du jugement du 27 novembre 2023.

En d’autres termes, la prétention du syndicat des copropriétaires telle que formulée dans le cadre de la présente instance inclut des sommes sur lesquelles il a déjà été statué par une décision de justice antérieure.

Il apparaît donc que la demande formée par le syndicat des copropriétaires se heurte, partiellement, à l’autorité de la chose jugée.

Aussi, dans un souci de bonne administration de la justice, il est nécessaire de rouvrir les débats et d’enjoindre au demandeur de s’expliquer sur la recevabilité des sommes dues antérieurement au 3 février 2023, date d’arrêt fixée par le jugement du 27 novembre 2023.

Il sera sursis à statuer sur le reste dans l’attente.

Enfin, il est utilement rappelé que le syndicat des copropriétaires peut se désister de celles-ci, auquel cas il est invité à procéder à un nouveau chiffrage de ses demandes.

2/ Sur les demandes accessoires

L’instance se poursuivant entre les parties, les dépens sont réservés.

Il n’y a lieu, à ce stade de la procédure, à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est, par application de l’article 514 du Code précité, de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ORDONNE la réouverture des débats.

ENJOINT au syndicat des copropriétaires de l’immeuble BELLE-EPINE [Localité 9] VERTE, sis au [Adresse 4]) représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS, de conclure sur la recevabilité des prétentions portant les sommes antérieures au 3 février 2023 au regard de l’autorité de la chose jugée et, le cas échéant, de revoir ses demandes.

SURSOIT à statuer sur le surplus des demandes.

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise état du 9 octobre 2025 pour ce faire.

RÉSERVE les dépens.

DIT n’y avoir lieu, à ce stade, à condamnation au titre des frais irrépétibles.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE