TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

22 Septembre 2025

N° RG 21/06833 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W3DH

N° Minute : 25/

AFFAIRE

[D] [M] [G] [N] [Y], [X] [L] [V] [B] épouse [Y]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 6 rue du Tintoret 92600 ASNIERES-SUR-SEINE pris en la personne de son syndic :

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [M] [G] [N] [Y]

6 rue du Tintoret

92600 ASNIERES-SUR-SEINE

représenté par Maître Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1887

Madame [X] [L] [V] [B] épouse [Y]

6 rue du Tintoret

92600 ASNIERES-SUR-SEINE

représentée par Maître Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1887

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 6 rue du Tintoret 92600 ASNIERES-SUR-SEINE pris en la personne de son syndic :

Centre de Gestion de la copropriété – Cabinet JOURDAN

19/21 avenue Dubonnet

92400 COURBEVOIE

représentée par M^e Macha PARIENTE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 66

L’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [Y] et Madame [X] [B] épouse [Y] sont propriétaires indivis au sein de l’immeuble sis 6 rue Tintoret à Asnieres-sur-Seine (92600), soumis au statut de la copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires a été fixée au 31 mai 2021. Il était précisé sur la convocation à ladite assemblée que celle-ci se tiendrait hors la présence des copropriétaires, suivant vote par correspondance, selon formulaire de vote joint.

Suivant acte du 20 août 2021 les époux [Y] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins, à titre principal, d’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2021 dans son intégralité, à titre subsidiaire, d’annuler les résolutions n°2, 3, 4, 5, 10, 11, 12, 13, 20, 24, 25 et 26 de ladite assemblée, outre la condamnation du syndicat à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de leur préjudice moral.

Par dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 juillet 2023, M. et Mme [Y] demandent au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER nulle et de nul effet l’Assemblée Générale du 31 mai 2021 en son entier de l’immeuble 6, rue du Tintoret – 92600 ASNIERES SUR SEINE ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

DECLARER nulles et de nul effet les résolutions n°2, 3, 4, 5, 10, 11, 12, 13, 20, 24, 25 et 26 de l’assemblée générale du 31 mai 2021 de l’immeuble 6, rue du Tintoret – 92600 ASNIERES SUR SEINE ;

RECTIFIER l’erreur matérielle et DECLARER la résolution n°14 de de l’assemblée générale du 31 mai 2021 de l’immeuble 6, rue du Tintoret – 92600 ASNIERES SUR SEINE adoptée à la majorité ;

RECTIFIER l’erreur matérielle et DECLARER la résolution n°16 de de l’assemblée générale du 31 mai 2021 de l’immeuble 6, rue du Tintoret – 92600 ASNIERES SUR SEINE adoptée à la majorité ;

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE

DECLARER nulle et de nul effet la résolution n°14 de l’assemblée générale du 31 mai 2021 de l’immeuble 6, rue du Tintoret – 92600 ASNIERES SUR SEINE ;

DECLARER nulle et de nul effet la résolution n°16 de l’assemblée générale du 31 mai 2021 de l’immeuble 6, rue du Tintoret – 92600 ASNIERES SUR SEINE ;

EN TOUTE HYPOTHESE

RECEVOIR Monsieur [D] [M] [G] [N] [Y] et Madame [X] [L] [V] [B] épouse [Y] en leur action, et les dire bien fondés en leurs demandes ;

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 6, rue du Tintoret – 92600 ASNIERES SUR SEINE de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 6, rue du Tintoret – 92600 ASNIERES SUR SEINE à payer la somme de 1.000 € à Monsieur [D] [M] [G] [N] [Y] et Madame [X] [L] [V] [B] épouse [Y] en réparation du préjudice moral subi ;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 6, rue du Tintoret – 92600 ASNIERES SUR SEINE au paiement de la somme de 5 000 euros à Monsieur [D] [M] [G] [N] [Y] et Madame [X] [L] [V] [B] épouse [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 6, rue du Tintoret – 92600 ASNIERES SUR SEINE au règlement des entiers dépens ;

DISPENSER Monsieur [D] [M] [G] [N] [Y] et Madame [X] [L] [V] [B] épouse [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 25 avril 2023 le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [D] [M] [G] [N] [Y] et Madame [X], [L], [V] [B] épouse [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Monsieur [D] [M] [G] [N] [Y] et Madame [X], [L], [V] [B] épouse [Y] in solidum aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à une indemnité de 2400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 octobre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire il sera précisé qu’il ne sera pas statué sur la demande de M. et Mme [Y] tendant à les recevoir en leur action, cette recevabilité n’étant pas contestée en défense.

I Sur la demande d’annuler l’assemblée générale du 31 mai 2021 en son intégralité

Les époux [Y] sollicitent l’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2021 en son entier. Ils font valoir en premier lieu, sur le fondement de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, qu’étant mariés sous le régime de la séparation de biens et propriétaires indivis du lot n°13, la convocation à ladite assemblée qui leur a été adressée à « Madame ou Monsieur [Y] [D] » est irrégulière. Ils exposent que les dispositions relatives au mandat tacite des articles 815-3 et 1540 du code civil ne sont pas applicables en matière de copropriété. Ils soutiennent en second lieu, sur le fondement de l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, en vigueur à la date de l’assemblée litigieuse, que le vote ne pouvait se tenir exclusivement par correspondance qu’à condition que la tenue en présentiel soit impossible et que la visioconférence ou l’audioconférence ne puisse être utilisée ce dont ne justifie par le syndicat des copropriétaires en l’espèce. Ils exposent que les différents copropriétaires ont été de la sorte privés d’un débat contradictoire.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Au visa des articles 23 de la loi du 10 juillet 1965, 6 du décret du 17 mars 1967 et se prévalant des stipulations du règlement de copropriété, il fait valoir sur le premier soulevé en demande que, dans le cas d’une indivision, qui n’a pas la personnalité morale, les copropriétaires indivis s’expriment à proportion des millièmes des lots qu’elle détient et qu’en cas d’époux séparés de biens l’article 1540 du code civil pose le principe du mandat tacite lorsque l’un des époux prend en main la gestion des biens de l’autre. Il expose avoir adressé la convocation à l’assemblée générale au domicile des époux [Y]. Il explique que les époux [Y] n’ont informé le syndic ni de leur régime matrimonial ni de leur statut d’indivisaire et qu’ils n’ont jamais émis la moindre contestation à cet égard dans leurs courriers, réponses au formulaire de vote ou demandes de porter des résolutions à l’ordre du jour lors des précédentes assemblées générales de sorte qu’ils ne sauraient aujourd’hui se prévaloir de leur propre turpitude. Il ajoute qu’outre les convocations d’assemblées générales, les époux [Y] ont été destinataires ensembles des décomptes et appels de charges sans que ces envois ne fassent l’objet de contestations entre eux de sorte qu’il y a bien élection de domicile au sens du règlement de copropriété et mandat tacite. Il expose qu’au surplus les demandeurs ne contestent pas résider au même domicile si bien qu’ils pouvaient retirer la convocation à l’assemblée générale.

Sur le second moyen soulevé par les époux [Y], le syndicat des copropriétaires oppose que le vote par correspondance organisé pour l’assemblée générale du 31 mai 2021 s’est fait en conformité avec le cadre législatif et réglementaire alors en vigueur, l’esprit de ces textes étant celui d’une interprétation souple puisqu’il ne devait pas être démontré une « impossibilité » de recourir à une assemblée dématérialisée. Il se prévaut à cet égard du Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 mentionnant que « les dispositions de l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 offraient jusqu’alors au syndic de copropriété une marge de manœuvre et d’appréciation des circonstances qui lui permettait de convoquer une assemblée générale des copropriétaires dans des conditions ordinaires et de convertir cette assemblée présentielle en assemblée dématérialisée ou en prise de décisions selon la voie exclusive du vote par correspondance, sous la seule condition d’en informer l’ensemble des copropriétaires au moins 15 jours avant la date prévue de l’assemblée. » Il s’appuie également sur une réponse du gouvernement à une question écrite (QE n°15064, JO Sénat 09/04/2020) ayant affirmé que le vote par correspondance était une possibilité sans évoquer la nécessité d’une justification.

*

Aux termes de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires.

Aux termes de l’article 17-1 A de la même loi, les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Aux termes de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967, pour l’application de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique ainsi que des garanties permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l’initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts.

Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

L’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété dispose, dans sa version en vigueur du 12 février au 2 juin 2021, que par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

L’article 22-3 de la même ordonnance, précise que lorsqu’il est fait application de l’article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 dans les conditions suivantes :

1° L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;

2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;

3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale ;

4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé.

L’article 22-5 de la même ordonnance ajoute que par dérogation aux dispositions de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 le syndic peut décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu’à ce que l’assemblée générale se prononce sur leur utilisation.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des dispositions précitées que durant la période d’état d’urgence sanitaire, le syndic a été autorisé à faire le choix d’une assemblée générale tenue uniquement au moyen d’un vote par correspondance à la condition que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’ait pas été possible, le but d’une assemblée générale étant en effet de permettre le libre débat entre tous les copropriétaires sur le fonctionnement et la vie de la copropriété.

La convocation à l’assemblée générale du 31 mai 2021 adressée à M. ou Mme [Y] par courrier du 30 avril 2021 était ainsi rédigée :

« Madame, Monsieur,

Vous trouverez ci-joint la convocation à l’assemblée générale [a]ccompagné[e] d’un bulletin de vote.

L’ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 (venant modifier l’ordonnance du 25 mars 2020) autorise le syndic, du fait de l’état d’urgence sanitaire, à recourir au vote par correspondance.

Votre assemblée générale se tiendra hors la présence des copropriétaires. Nous rédigerons le procès-verbal en fonction des bulletins reçus.

(…) »

Le formulaire de vote joint à ladite convocation précise : « VOTE UNIQUEMENT PAR CORRESPONDANCE – PAS DE PRESENTIEL »

Il n’est en tout état de cause pas contesté que cette assemblée générale s’est tenue exclusivement au moyen d’un vote par correspondance et que le syndic ne justifie pas de ce que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’était pas possible.

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’autre moyen soulevé par les époux [Y], il convient d’annuler l’assemblée générale du 31 mai 2021 en son intégralité.

II Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires pour réparation du préjudice moral subi par les époux [Y]

M. et Mme [Y] sollicitent la condamnation du syndicat à leur verser la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral. Ils font valoir qu’en application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, un copropriétaire peut à tout moment demander à ce que des questions soient inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale et que le syndic est tenu d’y procéder sans pouvoir apprécier l’utilité ou l’opportunité des questions sollicitées. Ils exposent que suivant courriers recommandés avec accusé de réception des 28 avril 2018 et 3 mars 2020, ils ont sollicité que onze résolutions soient inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale et que ces deux courriers ont été annexés à la convocation à l’assemblée du 31 mai 2021. Ils expliquent que si le syndic a bien porté à l’ordre du jour les résolutions n°10 à 13, il a pourtant décidé unilatéralement que ces résolutions ne pouvaient donner lieu à un vote, et que le syndic a par ailleurs refusé de porter l’une des résolutions demandées à l’ordre du jour. Les époux [Y] soutiennent que ce faisant le syndic a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions dont le syndicat doit répondre. Ils exposent que c’est la qualité même de copropriétaires et les droits qu’ils tirent de cette qualité qui leur sont déniés et que, de jurisprudence constante, ils sont en droits de solliciter la réparation du préjudice moral subi de ce chef. Ils ajoutent que le vote des résolutions n°2, 3, 4, 5, 20, 24, 25 et 26 auraient pu être influencé par la mise à l’ordre du jour des résolutions sollicitées. Les époux [Y] soutiennent encore que les règles de majorité sont en outre régulièrement bafouées. A cet égard ils font valoir que depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, la « majorité des voix exprimées » requise par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 suppose de ne tenir compte que des voix « pour » et des « voix » contre, abstraction faite des abstentions. Or, exposent-ils, pour le vote des résolutions n°14 et 16 de l’assemblée générale du 31 mai 2021, votées à la majorité de l’article 24, le syndic a fait application de l’ancienne version de cet article et comptabilisé les voix des abstentionnistes.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il fait valoir que la responsabilité invoquée par les époux [Y] est celle du syndic, non celle du syndicat. Ils ajoutent que leur préjudice n’est pas démontré, pas davantage que le lien de connexité entre le préjudice allégué et la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Ils soutiennent en tout état de cause que le syndic n’a commis aucune faute. Sur le fondement des articles 10, 11,7° et 24, II du décret du 17 mars 1967, il fait valoir que les demandes de mise en conformité du règlement de copropriété, de modification de l’état descriptif de division, de diagnostic technique de l’ensemble des parties communes et d’audit de conformité exigent qu’eurent été notifiés des projets de résolutions ainsi que des devis, ainsi qu’il leur a été indiqué par le syndic dès 2020. Il ajoute qu’en reconnaissant que leurs demandes avaient une influence sur les votes relatifs à l’approbation des comptes (résolutions n°2, 3 et 4) et au budget (résolutions n°25 et 26), les époux [Y] reconnaissent a fortiori que leurs demandes relevaient des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 exigeant l’envoi de projets de résolutions.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait des fautes commises par son syndic

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions (Civ. 3e, 12 octobre 2012, n°11-24.200 ; Civ. 3e, 11 février 2016, n°14-29.345).

Un copropriétaire est recevable à agir contre le syndicat du fait de manquements du syndic sans mettre en cause personnellement le syndic (Civ. 3e, 11 févr. 2016, n° 14-29.345).

En l’espèce, les époux [Y] sont donc fondés à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait des fautes qu’ils imputent au syndic dans l’exercice de ses fonctions sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Sur les fautes imputées au syndic

Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.n de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.

Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires.

Le syndic, saisi régulièrement par un copropriétaire d’une demande d’inscription à l’ordre du jour d’une question supplémentaire en application de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, est tenu d’y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité (Civ. 3e, 12 juin 2002, n°00-20.610).

Enfin, l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

e) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;

h) (abrogé)

i) La décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.

III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

*

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que suivant courrier recommandé avec avis de réception du 28 avril 2018 les époux [Y] ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de neuf résolutions ainsi rédigées :

1°) Mise en conformité du règlement de copropriété selon la législation en vigueur. Mandat à donner au syndic,2°) Modification de l’état descriptif de division visant à créer des lots séparés pour les caves, pour mise en conformité avec la législation en vigueur. Mandat à donner au syndic,3°) Mise sous administration judiciaire de la Copropriété, l’obligation de mise en concurrence du syndic n’étant JAMAIS respectée,4°) Audit de l’ensemble des parties communes de la copropriété, afin de déterminer les postes d’entretien/budget prioritaires. Mandat à donner au syndic et budget à déterminer en séance,5°) Audit de conformité (par rapport à la législation et normes en vigueur, mais aussi par rapport aux résolutions votées lors d’AG) de l’ensemble des travaux ayant impacté les parties communes, réalisés à titre collectif (Ascenseur, électricité, rafraichissement cage d’escalier), et à titre personnel (travaux du RDC gauche façade, SAS d’entrée, cave ; électricité Melle [W] au 6e étage ; suppression d’une porte appartement [E] au 6e étage. Mandat à donner au syndic et budget à déterminer en séance,6°) En cas de travaux collectifs décidés en AG, obligation de faire coordonner l’échéancier des appels de fonds avec le calendrier précis et respecté des travaux : chaque résolution devra comporter des dates d’appels de fonds, mais aussi des dates prévisionnelles de réalisation des travaux. En cas de « glissement » dans la réalisation, les dates d’appels de fonds seront ajustées en conséquence,7°) Organiser les AG à des horaires compatibles avec ceux des personnes exerçant une activité professionnelle, soit raisonnablement après 18h,8°) Le Conseil syndical publiera et diffusera à l’ensemble des copropriétaires ses rapports d’activité dans les 15 jours suivant les séances de réunions,9°) Le carnet d’entretien de l’immeuble et sa mise à jour seront présentés par le syndic lors de chaque AG.

Le syndic, suivant courrier du 11 mai 2018 a informé M. et Mme [Y] que les convocations à la prochaine assemblée générale ayant d’ores et déjà été envoyées, il n’avait pu tenir compte de leur demande.

Ces résolutions n’ont toutefois pas été inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 19 juin 2019.

Les époux [Y], par courrier recommandé avec avis de réception du 3 mars 2020, ont dès lors sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de onze résolutions ainsi rédigées :

1. Mise en conformité du règlement de copropriété, selon la législation en vigueur. Mandat à donner au syndic. Budget à déterminer en séance,

2. Modification de l’état descriptif de division, visant à créer des lots séparés pour les caves ; pour mise en conformité avec la législation en vigueur. Mandat à donner au syndic. Budget à déterminer en séance,

3. Mise sous administration judiciaire de la copropriété, l’obligation de mise en concurrence du syndic n’étant jamais respectée ; bien que ces points aient été mis à l’ODJ de plusieurs AG (avec propositions d’autres syndics) à notre initiative,

4. Faire effectuer un diagnostic technique de l’ensemble des parties communes de la copropriété, afin de déterminer les postes d’entretien/budget prioritaires. Mandat à donner au syndic et budget à déterminer en séance,

5. Audit de conformité (par rapport à la législation et normes en vigueur, mais aussi par rapport aux résolutions votées lors d’AG) des différents travaux ayant impacté les parties communes, réalisés à titre collectif : ascenseur, électricité, rafraichissement de la cage d’escalier ; à titre personnel : travaux RDC gauche, SAS d’entrée, caves, électricité couloir Melle [W] au 6e étage, suppression porte palière de l’appartement [E] au 6e également. Mandat à donner au syndic et budget à déterminer en séance,

6. En cas de travaux collectifs décidés en séance ou par résolution d’AG, obligation de faire coordonner l’échéancier des appels de fonds avec le calendrier précis et respecté des travaux projetés. Dans les cas de « glissements » dans la réalisation, les dates d’appels de fonds seront ajustées en conséquence,

7. Organiser les AG à des horaires compatibles avec la disponibilité des personnes exerçant une activité professionnelle, soit raisonnablement après 18h,

8. Le Conseil syndical publiera et diffusera à l’ensemble des copropriétaires ses rapports d’activité dans les 15 jours suivant chaque réunion,

9. Le carnet d’entretien de l’immeuble et ses MAJ seront présentés par le syndic à chaque AG,

10. Obligation pour chaque copropriétaire de respecter une uniformité des plaques nominatives sur les boîtes aux lettres et la liste de l’interphone,

11. Obligation de changer le code d’entrée de l’immeuble chaque année.

Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 23 septembre 2020, dix de ces résolutions ont été inscrites à l’ordre du jour sans faire l’objet d’un vote, la dernière n’ayant pas été portée à l’ordre du jour.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale qui s’est tenue le 31 mai 2021 que ces questions ont fait l’objet des résolutions n°10 à 19, la demande de mise sous administration judiciaire de la copropriété n’ayant pas été inscrite à l’ordre du jour.

Toutefois, les résolutions n°10 (mise en conformité du règlement de copropriété), 11 (mise en conformité de l’état descriptif de division), 12 (diagnostic technique), 13 (audit de conformité des parties communes), qui relèvent d’un vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, nécessitaient que soient notifiés, avec la demande des époux [Y], des projets de résolutions, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Le syndic n’avait donc pas l’obligation d’inscrire ces demandes à l’ordre du jour de l’assemblée générale et le fait qu’elles aient été inscrites, sans être soumises au vote, ne constitue pas une faute du syndic.

En outre, la « mise sous administration judiciaire de la copropriété » ne relevant pas d’une décision des copropriétaires réunis en assemblée générale, le syndic n’a pas davantage commis de faute en n’inscrivant pas cette demande à l’ordre du jour.

Il ressort par ailleurs du procès-verbal d’assemblée générale litigieuse que les résolutions n°14 (appels de fonds à coordonner avec l’échéancier de travaux), 15 (organisation des assemblées générales après 18h00), 16 (diffusion des rapports d’activité du conseil syndical dans les quinze jours suivant chaque réunion), 17 (présentation du carnet d’entretien de l’immeuble à chaque assemblée générale), 18 (uniformité des plaques nominatives des boîtes aux lettres et de la liste de l’interphone) et 19 (changement annuel du code de l’immeuble) ont bien été inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 31 mai 2021.

Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, seules sont prises en compte dans le calcul de la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 les voix exprimées en faveur ou en défaveur des résolutions votées.

Or, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale que l’ensemble des résolutions soumises au vote à la demande des époux [Y] ont été rejetées à la majorité de l’article 24, à l’issue d’un décompte des voix erroné, le syndic ayant intégré à son calcul les voix détenues par les copropriétaires abstentionnistes.

Dans ces conditions il apparaît que les résolutions n°14 et 16 auraient dues être adoptées.

3. Sur le préjudice moral allégué par M. et Mme [Y] et le lien de causalité

Des développements précédents il résulte que les fautes du syndic portent sur une erreur de calcul de la majorité de l’article 24 ayant conduit au rejet des résolutions n°14 et 16.

Il n’est pas établi que les consorts [Y] se verraient dénier leur qualité de copropriétaires et les droits qu’ils tirent de cette qualité dès lors que le syndic n’a pas commis de faute concernant l’inscription de leurs demandes à l’ordre du jour des assemblées.

Les résolutions rejetées de manière erronée sont au surplus annulées par le présent jugement qui a décidé de l’annulation de l’assemblée générale du 31 mai 2021 en son entier.

En conséquence, les époux [Y] seront déboutés de leur demande d’indemnisation.

III Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au sens de l’article précité, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires, sera condamné à payer à M. et Mme [Y] la somme de 1000 euros à ce titre.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Les époux [Y] voyant leur prétention principale accueillie par le tribunal, ils seront dispensés de participer aux frais de la présente instance.

Enfin, s’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

ANNULE l’assemblée générale de l’immeuble sis 6 rue Tintoret à Asnieres-sur-Seine (92600) qui s’est tenue le 31 mai 2021 ;

ORDONNE que Monsieur [D] [Y] et Madame [X] [B] épouse [Y] seront dispensés de participer aux frais de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [D] [Y] et Madame [X] [B] épouse [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Signé par Carole GAYET, Juge par suite d’un empêchement du président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT