TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00691 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JFOO

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 16 Septembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[D] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. CDC HABITAT SOCIAL

M^e Franck THILL – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. CDC HABITAT SOCIAL

M. [D] [I]

M^e Franck THILL – 93

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR(S) :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL – RCS PARIS 552 046 484

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par la M^e Franck THILL, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 93, substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de Vcaen, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [I]

né le 23 Mai 1977 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Juin 2025

Date des débats : 24 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 16 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date des 7 et 8 septembre 2022, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à M. [D] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 345,33 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 170,29 euros.

Par acte extrajudiciaire du 25 novembre 2024, la SA CDC Habitat Social a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 544,02 euros au titre des loyers et charges impayés du logement au 20 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

La situation d’impayés de loyer et charges du locataire a été signalée le 21 novembre 2024 à la CAF du Calvados, par lettre recommandée avec accusé de réception dont le récépissé a été signé le 27 novembre 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 3 février 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 5 février 2025, la SA CDC Habitat Social a fait assigner M. [D] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 2 672,95 euros représentant les loyers et charges impayés au 31 décembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte sui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés de l’assignation au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 200 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 24 juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SA CDC Habitat Social, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 3 720,97 euros au 31 mai 2025 et s’oppose à la demande de renvoi formée par le défendeur.

M. [D] [I], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de renvoi

La veille de l’audience, le 23 juin 2025, à 17H25, M. [D] [I] a sollicité un renvoi de l’affaire au motif qu’il avait quitté le logement pour aller à [Localité 7] chez sa compagne et qu’il n’était pas en mesure de se déplacer à l’audience.

La SA CDC HABITAT SOCIAL s’oppose à la demande de renvoi.

Cette demande n’a pas été communiquée à la demanderesse. Par ailleurs, M. [D] [I] ne produit aucun justificatif à l’appui de sa demande. De plus aucun paiement de loyer n’est intervenu depuis le mois de septembre 2024, de sorte qu’un renvoi risquerait d’encore obérer la situation du défendeur.

Ainsi la demande renvoi sera rejetée.

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement produit notamment aux débats :

– le contrat de bail en date des 7 et 8 septembre 2022 ;

– le commandement de payer du 25 novembre 2024, portant sur la somme en principal de 1 544,02 euros au titre des loyers et charges impayés du logement au 20 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

– un décompte locatif actualisé portant sur la période du 31 mars 2024 au 23 juin 2025, terme de mai 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3 720,97 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [D] [I] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, la somme de 360,18 euros, correspondant à 178,47 euros et 181,71 euros, mis au débit du compte locatif, respectivement les 17 décembre 2024 et 13 février 2025, au motif « frais de contentieux », doit être retirée du calcul de la dette locative, étant rappelé que, le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens, si ces actes sont justifiés.

Dès lors, il ressort des débats que M. [D] [I] est débiteur d’une somme s’élevant à 3 360,79 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 juin 2025, terme de mai 2025 inclus.

Par conséquent, M. [D] [I] sera condamné à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 3 360,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à M. [D] [I], par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024 et portant sur la somme en principal de 1 544,02 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats qu’aucun règlement effectif n’a été effectué par le locataire dans ce délai de 2 mois, ni ultérieurement par ailleurs.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de 2 mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 25 janvier 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

M. [D] [I], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 25 janvier 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [D] [I] cause un préjudice à la SA CDC Habitat Social qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 25 janvier 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SA CDC Habitat Social ne démontre pas que le défaut de paiement des loyers et charges par le locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, la SA CDC Habitat Social ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [I], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande de renvoi de M. [D] [I]

CONDAMNE M. [D] [I] à payer à la SA CDC Habitat Social la somme de 3 360,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu en date des 7 et 8 septembre 2022 entre d’une part, la SA CDC Habitat Social et d’autre part, M. [D] [I] portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], à la date du 25 janvier 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [D] [I] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 25 janvier 2025 ;

DIT que M. [D] [I] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SA CDC Habitat Social à faire expulser M. [D] [I] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNE M. [D] [I] à payer à la SA CDC Habitat Social une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 25 janvier 2025 sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par la SA CDC Habitat Social ;

CONDAMNE M. [D] [I] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,