TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 20 Mars 2025

N° RG 24/07035 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LGUU

Jugement du 20 Mars 2025

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[J] [I]

[U] [T]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Mars 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 16 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par madame [E], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [J] [I]

Mme [U] [T]

domicilié : chez MME [H]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparants, ni représentés

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2017, l’OPH de [Localité 10] Métropole ARCHIPEL HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [I] et Madame [U] [T] un logement à usage d’habitation de type T4 situé [Adresse 2]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel à la prise de location de 415,92 euros hors charges payable à terme échu. Le locataire a versé la somme de 415 euros au titre du dépôt de garantie.

Le 28 juin 2017, un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement en présence de Monsieur [I] [J].

Monsieur [J] [I] et Madame [U] [T] ont adressé une lettre de congé datée du 13 juin 2022 à l’OPH de [Localité 10] Métropole ARCHIPEL HABITAT, avec remise en mains propres.

L’OPH de [Localité 10] Métropole ARCHIPEL HABITAT a enregistré la date d’expiration du préavis au 13 septembre 2022.

Le 26 octobre 2022, un état des lieux sortant a été dressé contradictoirement en présence de Monsieur [J] [I].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, l’OPH de [Localité 10] Métropole ARCHIPEL HABITAT a assigné Monsieur [J] [I] et Madame [U] [T] aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  3 380,21 euros au titre de l’arriéré locatif constitué de loyers et charges impayés,

—  2 788,64 euros au titre des réparations locatives, déduction faite de la somme de 415 euros versée au titre du dépôt de garantie,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 16 janvier 2024, l’OPH de [Localité 10] Métropole ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représenté, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Régulièrement assignés par acte de commissaire de justice remis conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [J] [I] et Madame [U] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la dette locative

L’article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1°) d’user de la chose louée raisonnablement et, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’obligation de payer le loyer et les charges au terme convenu est une obligation essentielle et primordiale.

Monsieur [J] [I] et Madame [U] [T] ont cessé de régler le loyer et les charges à compter du 4 novembre 2021, en dépit de la mise en place d’un plan d’apurement signé le 1er avril 2021 prévoyant le règlement de mensualités de 50 euros par mois, en sus du règlement de leur loyer et charges courantes.

L’arriéré locatif s’élève à la somme de 3 380,21 euros, hors frais de procédure, selon le décompte produit par le bailleur arrêté au 19 août 2024.

La dette locative est ancienne et n’a cessé d’augmenter malgré la mise en place d’un plan d’apurement qui n’a pas été respecté, si bien que les locataires ont manqué à leur obligation de paiement du loyer.

Une clause de solidarité étant prévue à l’article 2-2 des conditions générales du contrat de location, Monsieur [J] [I] et Madame [U] [T] seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 3 380,21 euros au titre des loyers et charges impayés.

II – Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1°) d’user de la chose louée raisonnablement et, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1730 du même code dispose que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé :

« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées (…) ».

En l’espèce, l’OPH de [Localité 10] Métropole ARCHIPEL HABITAT verse aux débats les deux états des lieux d’entrée et de sortie, établis contradictoirement.

L’état des lieux de l’appartement situé [Adresse 3], dressé le 28 juin 2017, lors de l’entrée de Monsieur [J] [I] et Madame [U] [T] fait état d’un logement en bon état, voir en état neuf. Il est toutefois noté des désordres au niveau de la peinture des murs de l’entrée, des WC et de la terrasse, ainsi que du plafond de la cuisine, laquelle était mal appliquée et présentait des impacts et des salissures. Il est également fait état de nombreux éléments poussiéreux et d’une allège de fenêtre fissurée dans une chambre.

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement, le 26 octobre 2022, fait apparaître de nombreux autres désordres, à savoir :

Entrée : aménagement du placard encrassé. Dysfonctionnement de l’installation électrique. Peinture des murs abîmée, trous de cheville, accrocs et éclats, traces et impacts. Peinture du plafond tâchée à plusieurs reprises. Peintures boiseries/tuyaux/radiateur tâchées et encrassées. Placard poussiéreux avec poignée dévissée. Porte d’entrée encrassée. Sol vinylique tâché et poussiéreux.

Cuisine : applique poussiéreuse, chaudière à gaz poussiéreuse, évier poussiéreux avec joint d’étanchéité décollé, fenêtre poussiéreuse et fermant mal, meuble sous évier poussiéreux et abîmé, peinture des murs tâchée, présentant plusieurs trous de cheville et un impact. Peinture du plafond tâchée et présentant des traces de salissures. Peintures boiseries/tuyaux/ radiateur poussiéreuses. Placard chaudière poussiéreux. Sol vinylique encrassé, tâché et présentant des accrocs. Ventilation poussiéreuse. Accessoires (tablette bois) brûlés.

Séjour : baie fixe poussiéreuse. Installation électrique poussiéreuse. Peinture des murs non conforme et mal appliquée, présentant des traces de salissures. Peinture du plafond tâchée. Porte-fenêtre de droite et de gauche poussiéreuses. Radiateur poussiéreux. Sol vinylique poussiéreux et possédant des accrocs. Manivelle du volant roulant cassée.

Salle de bain : applique poussiéreuse. Baignoire présentant deux impacts. Faïence fissurée. Fenêtre poussiéreuse. Installation électrique poussiéreuse. Peinture des murs mal appliquée et possédant des trous de chevilles. Peinture du plafond poussiéreuse. Porte poussiéreuse. Radiateur poussiéreux. Ventilation poussiéreuse. Volet roulant poussiéreux.

WC : abattant cuvette wc manquant. Cuvette wc entartrée. Installation électrique poussiéreuse. Peinture des murs mal appliquée, possédant des tâches. Peinture du plafond écaillée. Porte fermant mal et ventilation poussiéreuse.

Chambre 1 : fenêtre de gauche et fenêtre de droit poussiéreuses. Installation électrique poussiéreuse. Peinture des murs mal appliquée. Peinture boiseries/tuyaux/ radiateur en état moyen. Sol vinylique présentant des traces de meubles. Volet roulant poussiéreux.

Chambre 2 : fenêtre poussiéreuse. Installation électrique poussiéreuse. Peinture des murs comportant quelques trous et plusieurs traces. Peinture du plafond présentant des traces de moisissure. Plafond poussiéreux. Porte comportant des traces. Radiateur descellé. Sol vinylique présentant des impacts. Volet roulant poussiéreux.

Chambre 3 : fenêtre fissurée et fermant mal. Installation électrique poussiéreuse. Peinture des murs présentant des traces d’impacts. Peinture du plafond présentant des traces. Porte abîmée. Sol vinylique présentant des traces de meuble. Volet roulant poussiéreux.

Terrasse : garde-corps non conforme et poussiéreux. Murs rayés. Sol en béton poussiéreux.

L’OPH de [Localité 10] Métropole ARCHIPEL HABITAT communique un chiffrage des travaux à prévoir pour un coût total de 3 984,52 euros et une facturation de 5 clés manquantes à hauteur de 74 euros.

L’OPH de [Localité 10] Métropole ARCHIPEL HABITAT impute à hauteur de 68,13% les interventions aux locataires soit la somme de 2 714,64 euros, sur le fondement de la Charte départementale des états des lieux signée le 13 décembre 2005 par l’ensemble des bailleurs sociaux du département, et en tenant compte de la vétusté et de l’état du logement lors de l’entrée des locataires dans les lieux.

Au total, le bailleur réclame 2 714,64 euros de réparations locatives et 74 euros de facturation pour les clés.

Or, la somme de 74 euros sollicitée pour les 5 clés manquantes ne peut être valablement imputée à charge à Monsieur [J] [I] et Madame [U] [T] dans la mesure où le bailleur ne communique ni devis ni facture à l’appui de sa demande.

Par conséquent, Monsieur [J] [I] et Madame [U] [T] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH de [Localité 10] Métropole ARCHIPEL HABITAT la somme totale de 2 225,64 euros au titre des réparations locatives, correspondant à 2 640,64 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé à la conclusion du contrat de bail d’habitation le 12 juin 2017 pour un montant de 415 euros.

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée au dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [I] et Madame [U] [T] qui succombent à la cause, seront condamnés, in solidum, aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il apparaît équitable de rejeter la demande formée par l’OPH de [Localité 10] Métropole ARCHIPEL HABITAT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Cependant, il résulte de l’article 514-1 du même code que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécutoire provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état ».

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie que l’exécution provisoire de droit soit écartée. Il convient donc de constater que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [I] et Madame [U] [T] à payer à l’OPH de [Localité 10] Métropole ARCHIPEL HABITAT la somme de 3 380,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 août 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [I] et Madame [U] [T] à payer à l’OPH de [Localité 10] Métropole ARCHIPEL HABITAT la somme de 2 225,64 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de bail,

CONDAMNE in solidum, Monsieur [J] [I] et Madame [U] [T] aux dépens,

DEBOUTE l’OPH de [Localité 10] Métropole ARCHIPEL HABITAT de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile?

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025 et, signé par le juge et la greffière susnommées.

La greffière Le juge