Tribunal Judiciaire de Rennes, Chambre referes, 9 mai 2025, n° 25/00068

TJ Rennes 9 mai 2025

Arguments

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Accepté
Existence de nouveaux désordres
La cour a jugé que le Syndicat justifiait d'un motif légitime pour étendre les opérations d'expertise aux nouveaux désordres identifiés.
Accepté
Obligations contractuelles non respectées
La cour a constaté que la société SINVAL n'avait pas respecté ses obligations contractuelles, rendant légitime la demande de provision.
Accepté
Responsabilité contractuelle du promoteur
La cour a jugé que la société SINVAL devait supporter les frais d'expertise en raison de ses manquements contractuels.
Accepté
Droit à la réparation des frais engagés
La cour a estimé qu'il était équitable de condamner la société SINVAL à verser une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais engagés par le Syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, ch. réf., 9 mai 2025, n° 25/00068
Numéro(s) :	25/00068
Importance :	Inédit
Dispositif :	Statue sur un incident survenant au cours d'une mesure d'instruction ou d'information
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent BOIVINSilvère Marvie SARL TGS FRANCE AVOCATSArnaud FOUQUAUT
Parties :	SARL DOMEOS - c/ S.A.R.L. SINVAL, S.N.C. MERIME immatriculée au RNE sous le 849 367 016

Texte intégral

RE F E R E

N°

Du 09 Mai 2025

N° RG 25/00068 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LLQW

54Z

c par le RPVA

M^e Laurent BOIVIN, M^e Arnaud FOUQUAUT

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

M^e Laurent BOIVIN,

Expédition délivrée le:

M^e Arnaud FOUQUAUT

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

Syndic. de copro. [Adresse 3], dont le siège social est sis Représenté par SARL DOMEOS – [Adresse 5]

représentée par M^e Laurent BOIVIN, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e LECLERCQ Erwan, avocat au barreau de Rennes,

DEFENDEURS AU REFERE:

S.N.C. MERIME immatriculée au RNE sous le n°849 367 016, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Arnaud FOUQUAUT, avocat au barreau de RENNES

substitué par M^e BOUCHER, avocat au barreau de Rennes,

S.A.R.L. SINVAL, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 26 Mars 2025,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 09 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 8] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires (SDC) [Adresse 3], domicilié au [Adresse 4] (35) a pris possession, par une livraison effectuée le 23 juillet 2021 par la société SINVAL, promoteur immobilier, de l’ensemble des parties communes de son immeuble.

Ayant émis des réserves suite à la livraison, et se plaignant ensuite de divers désordres affectant les parties communes, le SDC [Adresse 3] a assigné la société SINVAL en référé.

Par ordonnance en date du 14 octobre 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes a :

— ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné pour y procéder Monsieur [Y] [O],

— condamné la société SINVAL à communiquer au SDC [Adresse 3] l’ensemble des documents techniques de l’immeuble, des assurances décennales des entreprises ayant participé à l’opération de l’entreprise ainsi que leur DGD, outre l’attestation d’assurance dommages-ouvrages a priori souscrite auprès de XL INSURANCE, ainsi que l’ensemble des documents techniques pour la mise en place et l’utilisation des machines à laver et sèche-linges mises à disposition des occupants de la résidence, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— laissé la charge des dépens au SDC [Adresse 3].

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 14 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a fait citer la SNC MERIMEE et la SARL SINVAL devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :

— ordonner l’extension des opérations d’expertise aux éléments suivants :

* Problème de prise d’air de VMC en complément du bruit,

* Non-conformités notifiées par la ville de [Localité 8] le 10/08/2021,

* Etat du pignon de la propriété MERIMEE ([Adresse 2] [Localité 8]), l’extension des opérations d’expertise à la société MERIMEE propriétaire voisin ne concernant que l’état du pignon dégradé au-dessus de l’édicule sur cour intérieure,

— compléter la mission de l’expert judiciaire afin de décrire et chiffrer l’ensemble des travaux réparatoires relatifs à la réparation des désordres de VMC, en ce compris la création de l’ensemble des prises d’air dans l’ouvrage,

— condamner la société SINVAL à payer au syndicat de copropriété la somme de :

* 22 545,60 euros TTC à titre de provision s’agissant des éléments relatifs à la sécurité incendie,

* 38 275,40 euros TTC,

— condamner la société SINVAL à payer à la copropriété la somme de 4 000 euros par application de l’article 700.

A l’audience du 26 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, il expose que certaines non-conformités à la demande de permis de construire dénoncées par la ville de [Localité 8] le 10 août 2021, et constatées à l’occasion de la visite de récolement en date du 25 juin 2021 (pièce n°17), ne font pas objet des mesures d’expertise, et notamment l’absence de reprise de l’enduit de ravalement en limite de la façade Ouest, dont l’actualité a été attestée à l’occasion de la réunion d’expertise du 05 novembre 2024.

Par ailleurs, le SDC [Adresse 3] indique que suite à cette réunion d’expertise du 05 novembre 2024, il a été constaté l’absence totale d’entretien et la dégradation de la cour, partie privative de la société SINVAL, ainsi que la dégradation et les salissures sur le bâtiment du SDC et sur le mur du pignon Ouest de la propriété voisine, appartenant à la SNC MERIMEE.

A ce titre, il précise que c’est l’ouvrage de la SNC MERIMEE qui pose aujourd’hui difficulté pour les besoins d’entretien du terrasson et de la couverture zinc de l’édicule abritant une cuisine privative (pièce n°27).

Enfin il soutient qu’il ressort du compte-rendu de l’expert du 06 novembre 2024 suite à la réunion du 05 novembre 2024, qu’au-delà des problèmes de bruit dénoncés en ce qui concerne la VMC il apparaît que l’installation présente un vice de nature à compromettre le bon fonctionnement et l’usage des locaux d’habitation en l’absence de prise d’air frais (pièce n°28).

Sur sa demande de provision, le SDC [Adresse 3] fait valoir que la société SINVAL, qui n’a formée aucune offre indemnitaire, est redevable de la somme de 22 545.6 euros TTC au titre de la fabrication, fourniture et pose des éléments de sécurité, et de la somme de 38 275.4 euros TTC au titre des prestations restant dues par le promoteur selon la note technique n°2 de l’expert (pièce n°29).

A l’audience du 26 mars 2025, la SNC MERIMEE, représentée par son conseil, formule oralement les protestations et réserves d’usage.

Bien que régulièrement citée à comparaître, la SARL SINVAL n’est ni présente ni représentée à l’audience, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé aux écritures déposées par le SDC [Adresse 3] et développées oralement à l’audience utile précitée.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 09 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, l’article 472 du Code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande d’extension de l’expertise judicaire à de nouveaux désordres

En application de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’article 149 du Code de procédure civile indique que : « Le juge peut à tout moment accroître ou restreindre l’étendue des mesures prescrites. ».

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats, que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], demandeur à l’extension des opérations d’expertise, ne produit pas le rapport de la réunion d’expertise du 05 novembre 2024 sur laquelle il fonde pourtant ses prétentions.

Toutefois, il ressort de la note technique n°2 de l’expert, en date du 30 juillet 2024 et du courrier de notification de la ville de [Localité 8], en date du 10 août 2021, que certains éléments de la construction ne sont pas conformes au permis de construire accordé (pièces n°17 et 29).

Par ailleurs, il résulte également de la note technique n°2 que les désordres affectant les VMC font d’ores et déjà l’objet des opérations d’expertise. Toutefois, la Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] justifie, qu’outre les désordres afférents au bruit des VMC, la société ADS a pu constater qu’il n’y avait pas d’entrée d’air sur les fenêtres et vélux dans les pièces comportant une VMC pour le logement n°15 (pièce n°28), ce qui constitue ainsi un désordre d’une autre nature.

Dès lors, eu égard aux recours en responsabilité que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] détient à l’encontre de la société SINVAL, il justifie d’un motif légitime à voir étendre les opérations d’expertise en cours aux nouveaux désordres portant sur les non-conformités de certains éléments de la construction à la déclaration de permis de construire, ainsi que sur l’absence d’entrée d’air dans les pièces où sont installées des VMC.

Par suite, il sera fait droit à la demande du Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], selon les modalités précisées au présent dispositif, et cette demande engendrant des frais d’expertise supplémentaires, une consignation complémentaire doit être mise à la charge du demandeur. Il convient également de proroger la date de dépôt du rapport.

Concernant l’état du pignon de la propriété de la SNC MERIMEE ([Adresse 1] à [Localité 8]), le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] indique que ce mur aurait été dégradé par la société SINVAL à l’occasion de la réalisation de l’opération de promotion, et qu’il appartiendra à la SNC MERIMEE de se retourner, le cas échéant, directement contre le promoteur SINVAL.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ne justifie ainsi d’aucun motif légitime, propre, à voir étendre les opérations d’expertise au mur appartenant à la SNC MERIMEE, de sorte qu’il sera débouté de sa demande formée à ce titre.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sera également débouté de sa demande de mise en cause de la SNC MERIMEE.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment de la note technique n°2 de l’expert, que le promoteur, la société SINVAL, n’a pas réalisé certaines de ses obligations, et notamment la fourniture et la pose des éléments de sécurité prévus dans les plans (pièces n°17 et 29), c’est à dire, la fabrication et la pose de séparations de balcons amovibles et échelles escamotables de secours, (pages 48 et 49),la pose d’une grille en fer forgé au niveau de l’entrée, (pages 42 et 43 rapport), le pavage de la cour, la pose d’un tapis d’escalier (pièce n°29 pages 44 et 45,pages 56 et 57). Il s’agit de l’absence d’ouvrages non réalisés par le promoteur qui engage sa responsabilité contractuelle.

Par ailleurs, il y a également lieu de constater que certains éléments de la construction doivent être repris, et notamment les salissures sur la façade extérieure, la pose d’une rambarde en fer forgé en lieu et place d’une rambarde industrielle, la réparation du barreau de l’escalier, (pièce n°29, page 41; page 45, pages 50 et 51, pages 56 et 57 du rapport).

S’agissant des salissures, elles n’ont pas fait l’objet de réserves et leur date d’apparition n’est pas déterminée, il s’agit de désordres nouveaux dont il n’est pas établi qu’ils ont été signalés au promoteur dans le délai d’un an, et ne peuvent, en l’état, engager la responsabilité contractuelle du promoteur.

S’agissant de la rambarde en fer forgé et du barreau de l’escalier, les réserves n’ont pas été levées, de sorte qu’il s’agit de non conformités au permis de construire engageant la responsabilité contractuelle du promoteur.

L’obligation au paiement de la société SINVAL est suffisamment établie par la nécessité de procéder aux réparations rendues nécessaires par ses manquements contractuels.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] fonde ses demandes de provisions sur la note technique n°2 de l’expert, qui parvient à chiffrer certaines prestations sur la base de devis, mais qui procède également à de nombreuses estimations personnelles, de sorte que le montant des provisions sollicitées n’est pas établi avec certitude (pièce n°29).

Il y aura lieu de retenir le chiffrage des travaux, à dire d’expert, en se limitant à ceux confirmés par les devis repris par l’expert judiciaire.

Ainsi, les travaux suivants qui concernent la fabrication et la fourniture des éléments de sécurité, hors pose, et qui ont été évalués, sur la base des devis repris par l’expert, seront retenus comme suit :

— au titre de la fabrication et la pose de séparations de balcons amovibles et échelles escamotables de secours selon devis de la société SFCM du 19/01/2024, et JOMY du 03/01/2024 à la somme totale de 16 138 euros HT, soit 19 365.6 euros TTC (5 800 + 10 338), (pages 48 et 49 du rapport):

— au titre de la fourniture de la grille en fer forgé pour l’entrée et de la rambarde en fer forgée, évaluée, sur la base d’un devis de la société SFCM du 19/01/2024, repris par l’expert, à la somme totale de 8 210 euros HT, soit 9 031 euros TTC (5345 + 2 865) (pièce n°29 pages 43 et 51).

Par conséquent, la société SINVAL sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme provisionnelle de 28 396.6 euros, qui ne souffre pas de contestation sérieuse.

Sur les autres demandes

La SARL SINVAL, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner la SARL SINVAL à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Complétons la mission d’expertise actuellement diligentée par Monsieur [Y] [O] en exécution de l’ordonnance de référé du 14 octobre 2022, enregistrée sous le numéro RG 22/557 du répertoire général, comme suit :

« Ordonnons l’extension de la mission de l’expert aux non-conformités notifiées par la ville de [Localité 8] le 10/08/2021 ainsi qu’aux difficultés de prise d’air de la VMC »,

« Disons que l’expert devra décrire et chiffrer l’ensemble des travaux réparatoires relatifs à la réparation des désordres de VMC, en ce compris la création de l’ensemble des prises d’air dans l’ouvrage » ;

Disons que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] devra consigner à la régie des Avances et Recettes du tribunal de céans une provision complémentaire de deux mille euros (2000 euros) à valoir sur la rémunération de l’expert et ce dans un délai de deux mois;

Prorogeons le délai du dépôt du rapport d’expertise de trois mois supplémentaires ;

Condamnons la société SINVAL à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme provisionnelle de 28 396.6 euros ;

Condamnons la société SINVAL à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1 000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société SINVAL aux entiers dépens de l’instance,

Déboutons le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de toutes ses autres demandes,

Rejetons toutes les demandes plus amples ou contraires des parties.

La greffière, La juge des référés,