TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

17 Mars 2025

2ème Chambre civile

30Z

N° RG 24/02956 -

N° Portalis DBYC-W-B7I-K5BH

AFFAIRE :

S.C.I. GREESTONE ECOPOLE,

C/

Société TCS SAS,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.

JUGEMENT

Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers.

Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. GREESTONE ECOPOLE, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 949 747 141, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

Société TCS SAS, immatriculée au répertoire national des entreprises sous le numéro 351 987 086, prise en la personne son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Tangi NOEL, avocat au barreau de RENNES, avocat postulant, M^e Marielle LORCY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

FAITS ET PRÉTENTIONS

Suivant acte sous signatures privées du 12 octobre 2001, la SCI CHARPENTES a donné à bail commercial à la société TRIO-TCS des locaux industriels d’une surface de 1060 m² dont 162 m² de bureaux situés sur un terrain d’environ 4000 m², en zone industrielle sud-est, [Adresse 6] à [Localité 5].

Le bail s’est poursuivi avec la société TCS en juillet 2007 et août 2013.

Le 30 décembre 2022, la société TCS a donné congé à la SCI CHARPENTES pour le 30 juin 2023.

Le 28 avril 2023 la SCI GREESTONE-ECOPOLE a fait l’acquisition de ce bien.

Le 30 juin 2023, un constat contradictoire de l’état de sortie des lieux a été dressé par l’étude rennaise de commissaires de justice NEDELLEC et associés.

Le nouveau propriétaire et la société TCS n’ayant pu se mettre d’accord sur l’étendue et le chiffrage des travaux nécessaires à la remise en “bon état de réparation d’entretien et de fonctionnement”, prévue au bail, le 18 avril 2024, la société GREESSTONE-ECOPOLE a fait citer la société preneuse devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 78.362,47 €, majorée des intérêts légaux capitalisés à compter de l’assignation, ainsi que la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat dressés par huissier de justice.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la société GREESTONE-ECOPOLE expose que le bien loué ne lui a pas été restitué en bon état d’entretien et de réparation, en raison du défaut de soins du preneur ainsi que des dégradations provenant de l’occupation en phase finale par des squatters.

Elle explique que, dans le cadre des échanges ayant eu lieu après le 30 juin 2023, les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le montant de la prise en charge des travaux de remise en état incombant à la société TCS, le règlement par celle-ci d’une somme forfaitaire de 48.000 € ne pouvant être considéré que comme un acompte à valoir.

La société GREESTONE-ÉCOPOLE précise qu’elle avait, avant l’introduction de l’instance, consenti à réduire de 30.454,56 € ses prétentions pour les ramener à la somme de 54.578,50 € dans le cadre de la recherche d’une issue amiable, et que celle-ci n’ayant pas été atteinte, elle s’est trouvée contrainte de réclamer la somme de :

—  54.578,50 € hors taxes, correspondant aux constatations du 30 juin 2023,

—  27.986,77 € hors taxes correspondant à des travaux dont la nécessité est apparue postérieurement au 30 juin 2023,

—  5.624,80 € hors taxes correspondant à la moitié de la prise en charge des plafonds,

—  49.422 € hors taxes correspondant à une perte de jouissance locative d’une durée de 6 mois, liée à la durée des travaux nécessaires à la remise en état,

soit un total de 126.362,47 € hors taxes, dont il convient de déduire la somme de 48.000 € (chèque de 27.788,11 € et conservation du dépôt de garantie de 21.211,89 €), ramenant ainsi sa prétention finale à 78.372,47 € hors taxes.

La société GREESTONE-ECOPOLE réclame en outre une indemnité de 6.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens qui comprendront le coût des deux procès-verbaux de constats.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit à l’article 455 du Code de procédure civile, la société TCS soutient que la somme de 48.000 € qu’elle a déjà versée est supérieure au montant de ce qu’elle reconnaît devoir en fonction des constatations contradictoires effectuées le 30 juin 2023, soit 39.332,27 €.

Elle conteste en conséquence le différentiel de 6.578,50 € (54.758,50 € – 48.000 €) et sollicite qu’on s’en tienne à la somme de 48.000 € qui constituait un accord, même s’il n’a pas été formalisé.

La société TCS conteste la réclamation additionnelle correspondant à des dégradations qui auraient été découvertes après le 30 juin 2023, tenant principalement aux dysfonctionnements des portes sectionnelles, la prise en charge de la moitié des travaux de plafonds, et d’une indemnité de perte de loyers, considérant que la société bailleresse disposait, dès la fin du bail, d’un dépôt de garantie de 21.211,89 € permettant d’engager sans tarder les travaux de remise en état, et qu’elle était informée au mois d’octobre qu’elle disposerait de 48.000 € pour y faire face.

À titre subsidiaire, elle estime que l’immobilisation a au plus duré du 30 juin au 24 octobre 2023.

Elle conclut donc au rejet de toutes les demandes et sollicite une indemnité de 4.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 novembre 2024, et il a été fait application des articles 798 et 799 du Code de procédure civile et L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire, les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience.

Après dépôt des dossiers au greffe, les parties ont été avisées d’un délibéré au 10 mars 2025, lequel a été prorogé au 17 mars 2025.

MOTIFS

Le présent litige est relatif à la fixation du coût des réparations dues par la société TCS à la société GREESTONE-ECOPOLE à l’issue d’un bail commercial les ayant liées jusqu’au 30 juin 2023, étant précisé que la société preneuse ne disconvient pas de la réalité des constatations qui ont pu être effectuées, démontrant un mauvais état d’entretien général et des dégradations commises par une occupation sauvage, entre son départ des lieux et le terme notifié par congé.

Le paragraphe deux, des conditions générales de l’acte sous signatures privées du 1er août 2013, intitulé “Entretien- Réparation- Surveillance des locaux” du bail en vigueur jusqu’au 30 juin 2023 prévoit : “A l’expiration du bail, le preneur rendra le tout en bon état de réparations d’entretien de fonctionnement”.

Au cas présent, les constatations contradictoires de l’état des lieux de sortie, effectuées par maître [B] le 30 juin 2023 s’imposent aux parties.

Bien que non contradictoires, les constatations effectuées par ce même commissaire de justice le 29 janvier 2024 peuvent être néanmoins admises comme probantes et opposables à la société TCS, dans la mesure où les photographies établissent à l’évidence un mauvais état ancien d’entretien de la toiture et des chéneaux.

Cela étant, il convient de considérer qu’à partir d’un chiffrage de remise en état des désordres et dégâts constatés le 30 juin 2023, arrêté à 84.033,06 € par la société bailleresse, évalué de son côté par la société preneuse à 39.332,27 €, les parties, à la recherche d’une issue amiable ont consenti chacune un effort.

L’accord amiable n’a pu aboutir en raison d’un écart de 6.578,50 €.

Compte tenu du fait que la société GREESTONE-ÉCOPOLE maintient son niveau de prétentions à 54.578,50 €, et que la société TCS ne fournit pas d’explication pertinente sur la limitation de son offre d’indemnisation à 48.000 €, il y a lieu de la condamner au paiement de la somme de 6.578,50 €.

Pour le surplus, il y a lieu de mettre à charge de la société preneuse, dès lors qu’ils n’étaient pas contestés le 30 juin 2023 :

— le coût de la remise en état des portes sectionnelles, soit 8.363,42 € hors taxes,

— le coût de la recherche des réparations à faire sur les portes sectionnelles, soit 1.465,43 €,

— le coût de contrôle des rideaux, soit 1.025,80 € hors taxes,

— le coût du nettoyage /démoussage de la toiture et des chéneaux soit 3.750 € hors taxes,

— le coût de sécurisation du site par la mise en place de conteneurs de juillet à octobre 2023, soit 5.520 € hors taxes,

soit un total de 20.124,65 €, sans qu’il y ait lieu à appliquer un coefficient de vétusté, dès lors qu’il s’agit de travaux de réparations destinés à pallier un manque d’entretien pendant la durée du bail.

Il convient d’écarter la demande de 5.624,80 € hors taxes au titre de la prise en charge des travaux de remplacement des plaques de plafonds dans la mesure où leur détérioration la conséquence d’un manquement du bailleur à l’obligation de garantir le clos et couvert.

Enfin, il convient d’arrêter l’indemnité d’immobilisation au 30 octobre 2023, date correspondant à l’enlèvement des conteneurs, soit à la somme de 24.711 €, telle qu’évaluée par la société GREESTONE-ÉCOPOLE dans son tableau récapitulatif (pièce numéro 13).

En conséquence, la société TCS devra supporter la somme totale de 51.414,15 € (6.578,50 € + 20.124,65 € + 24.711 €), en sus des 48.000 € qu’elle a déjà pris en charge, au titre de son obligation de restitution des locaux en bon état de réparations et de l’indemnisation de la société bailleresse pendant la période nécessaire à l’accomplissement des travaux de reprise.

S’agissant d’une créance indemnitaire, elle produira intérêts à compter du jugement, la demanderesse ne justifiant pas d’un motif à dommages-intérêts compensatoires, qui prendraient effet à compter de l’assignation en justice.

Il y a lieu par contre de faire droit à sa demande de capitalisation des intérêts légaux.

L’équité commande que la société TCS verse à la société GREESTONE-ECOPOLE la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la société SAS TCS à payer à la société GREESTONE-ECOPOLE la somme de 51.414,15 €.

DIT que les intérêts légaux dus pour une année entière à compter du présent jugement, porteront eux-mêmes intérêts.

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la société TCS payer à la société GREESTONE-ECOPOLE une indemnité de 2.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la société TCS au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût des constats du 30 juin 2023 et du 29 janvier 2024.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE