SG

LE 07 OCTOBRE 2025

Minute n°

N° RG 25/01339 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NUPF

S.D.C. RESIDENCE “[Localité 12] DE [Localité 10] I” [Adresse 6], représenté par son Syndic CITYA [Localité 11] MELLINET (RCS [Localité 11] N°412144826)

C/

S.C.I. [Adresse 9] (RCS [Localité 14] N°527474100)

[P] [V] [X] [E] [N]

[F], [Z], [L] [B]

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CABINET CIZERON – 257

la SELARL RAISON CARNEL

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Madame Nathalie CLAVIER, Vice Présidente, statuant en Juge Unique, sans opposition des parties

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 24 JUIN 2025.

Prononcé du jugement fixé au 07 OCTOBRE 2025.

Jugement Réputé contradictoire par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.D.C. RESIDENCE “[Localité 12] DE [Localité 10] I” [Adresse 6], représenté par son syndic CITYA [Localité 11] MELLINET (RCS [Localité 11] N°412144826), domiciliée : chez CITYA [Localité 11] MELLINET, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON CARNEL, avocats au barreau de PARIS

Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.C.I. [Adresse 9] (RCS [Localité 14] N°527474100), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Monsieur [P] [V] [X] [E] [N], demeurant [Adresse 7]

Madame [F], [Z], [L] [B], demeurant [Adresse 8]

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

La S.C.I. BON MARCHE est propriétaire du lot de copropriété n°78 dans l’immeuble dénommé “[Localité 12] DE [Localité 10] I” situé [Adresse 5].

Par jugement en date du 08 septembre 2023, le Tribunal Judiciaire de NANTES a condamné la S.C.I. BON MARCHE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble la somme de 2.769,26 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 12 avril 2023, outre la somme de 600,00 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 2.124,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 11 et 12 mars 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, représenté par son syndic, la S.A.R.L. CITYA NANTES MELLINET, a fait assigner la S.C.I. BON MARCHE, Monsieur [P] [N] et Madame [F] [B] devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de voir :

Vu l’article 44 du Code de procédure civile,

Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code Civil,

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les articles 514, 699, 700,750-1 et 825 du Cade de procédure civile,

Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

— Constater que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[13]” située [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA NANTES MELLINET, a vainement poursuivi l’exécution forcée du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 08 septembre 2023 à 1'encontre de la SCI BON MARCHE ;

— Constater que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[13]” située [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA NANTES MELLINET, est bien fondé à poursuivre le paiement des dettes sociales de la SCI BON MARCHE contre ses associés, Monsieur [P] [N] et Madame [F] [B] ;

Pour les sommes dues au titre du jugement du 08 septembre 2023 :

— Dire et juger que les associés de la SCI BON MARCHE, Monsieur [P] [N] et Madame [F] [B], devront supporter solidairement le paiement des causes du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NANTES le 08 septembre 2023, soit le paiement de la somme de 5.493,26 euros ;

— Condamner solidairement la SCI BON MARCHE, Monsieur [P] [N] et Madame [F] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[13]” située [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA NANTES MELLINET, la somme de 5.493,26 euros ;

Pour les charges postérieures au jugement du 08 septembre 2023 :

— Condamner la SCI BON MARCHE, à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[13]” située [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA NANTES MELLINET, la somme totale de 7.651,30 euros, correspondant à :

—  5.195,30 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er février 2025 majorée des intérêts

au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 septembre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

—  2.456,00 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

Aux vues de l’impossibilité de recouvrir les sommes auprès de la SCI BON MARCHE:

— Condamner solidairement les associés, Monsieur [P] [N] et Madame [F] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Localité 12] de [Localité 10] I” située [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA [Localité 11] MELLINET, la somme totale de 7.651,30 euros, correspondant à :

—  5.195,30 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er février 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 septembre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

—  2.456,00 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— Condamner solidairement la SCI BON MARCHE, ainsi que ses associés, Monsieur [P] [N] et Madame [F] [B], à payer Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[13]” située [Adresse 3] NANTES, représenté par son Syndic en exercice la société CITYA NANTES MELLINET, la somme totale de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner solidairement la SCI BON MARCHE, ainsi que ses associés, Monsieur [P] [N] et Madame [F] [B] à payer Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[13]” située [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA NANTES MELLINET, la somme totale de 2.250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

— Condamner solidairement la SCI BON MARCHE, ainsi que ses associés, Monsieur [P] [N] et Madame [F] [B], aux entiers dépens, en ceux compris le coût des actes d’exécution forcée.

***

La S.C.I. BON MARCHE, citée par dépôt à l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, Monsieur [P] [N] et Madame [F] [B], cités selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat. La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, il est renvoyé à l’exploit introductif d’instance visé ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 24 juin 2025. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 07 octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile :

“Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. Sur les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Selon l’article 1857 du code civil :

“A l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements”.

L’article 1858 du même code précise :

“Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale”.

1. Sur les sommes dues en vertu du jugement du 08 septembre 2023

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES entend se prévaloir de ces dispositions légales pour solliciter la condamnation solidaire de Monsieur [P] [N] et Madame [F] [B], en leur qualité d’associés de la S.C.I. BON MARCHE, au paiement des sommes mises à la charge de cette dernière aux termes du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NANTES le 08 septembre 2023.

Certes, l’existence même de cette dette sociale, telle que fixée par cette décision de justice, n’apparaît pas sérieusement contestable, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES justifiant par ailleurs des poursuites vainement mises en oeuvre à l’encontre de la S.C.I. BON MARCHE pour le recouvrement de sa créance.

Toutefois, si l’extrait K-bis de la S.C.I. BON MARCHE versé aux débats permet de confirmer que les défendeurs sont effectivement tous deux associés de la S.C.I., aucun élément probant ne permet d’établir la répartition entre eux des parts sociales de cette société et ce, alors que conformément aux termes de l’article 1857 du code civil, chaque associé ne peut être poursuivi qu’à hauteur de la fraction de capital qu’il détient.

Dans ces conditions, dès lors qu’aucune condamnation solidaire ne peut être prononcée à l’encontre de Monsieur [P] [N] et Madame [F] [B], en leur qualité d’associés de la S.C.I. BON MARCHE, compte tenu de cette règle de divisibilité de la dette sociale de la société, il ne peut être fait droit à la demande en paiement du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES.

2. Sur l’arriéré de charges de copropriété postérieures au jugement du 08 septembre 2023

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

En l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 27 octobre 2024, 22 juin 2023, 25 janvier 2024, 22 juillet 2024 démontrent que les comptes et les budgets prévisionnels de la copropriété ont été approuvés.

Par ailleurs, les pièces produites aux débats et notamment, l’édition de compte établi par le syndic de copropriété, ainsi que les différents comptes de charges, provisions et appels de fonds pris en application des assemblées générales des copropriétaires, font état d’un montant de 5.195,30 euros dû par la S.C.I. BON MARCHE au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er février 2025, déduction faite :

— d’une part, des frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque inscrits au débit du compte de la défenderesse dont il n’est pas justifié ;

— d’autre part, des frais dénommés “contentieux” ou “suivi de procédure” qui ne peuvent être compris comme des “frais nécessaires” au recouvrement de la créance litigieuse, tels que prévus par les dispositions légales susvisées.

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES justifie ainsi du bien-fondé de sa demande en paiement à hauteur de la somme de 5.195,30 euros.

La S.C.I. BON MARCHE n’a pas comparu pour contester la somme réclamée ou pour apporter la preuve de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, la S.C.I. BON MARCHE doit être condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 5.195,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er février 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 mars 2025 conformément à l’article 1231-6 du code civil (en l’absence de mise en demeure préalable portant sur l’intégralité de cette somme) et leur capitalisation selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du code civil.

S’agissant de Monsieur [P] [N] et Madame [F] [B], force est de constater :

— d’une part, que la nécessité de vaines poursuites exercées préalablement à l’encontre de la société débitrice, telle qu’elle est exigée par les dispositions de l’article 1858 du code civil, interdit de poursuivre les associés en même temps que celle-ci ;

— d’autre part et en tout état de cause, que les défendeurs ne peuvent être tenus à l’arriéré de charges de copropriété susvisé au-delà de la faction de capital qu’ils détiennent au sein de la S.C.I. BON MARCHE, laquelle ne peut, en l’état des pièces versées aux débats, être déterminée.

Il ne peut donc être fait droit à la demande en paiement formée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES à l’encontre de Monsieur [P] [N] et Madame [F] [B], en leur qualité d’associés de la S.C.I. BON MARCHE.

3. Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la carence persistante de la S.C.I. BON MARCHE a nécessairement causé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble pour lequel le paiement des charges constitue les seules ressources, un préjudice distinct du simple retard dans le paiement, en mettant un péril l’équilibre de sa trésorerie et en aggravant ses dépenses et les nécessités de la gestion par le suivi le plus rigoureux des impayés.

La S.C.I. BON MARCHE doit par conséquent être condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil et leur capitalisation selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Pour les motifs déjà exposés, Monsieur [P] [N] et Madame [F] [B], en leur qualité d’associés, ne peuvent être tenus au paiement de ces dommages et intérêts.

II. Sur les décisions de fin de jugement

La S.C.I. BON MARCHE qui succombe à l’action, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La S.C.I. BON MARCHE sera donc condamnée à lui payer la somme de 2.250,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort;

CONDAMNE la S.C.I. BON MARCHE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble dénommé “[Localité 12] DE [Localité 10] I” situé [Adresse 5], la somme de 5.195,30 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er février 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025 et leur capitalisation selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la S.C.I. BON MARCHE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et leur capitalisation selon les modalités prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES de ses demandes formées à l’encontre de la S.C.I. BON MARCHE pour le surplus ;

DÉBOUTE le SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [P] [N] et de Madame [F] [B], en leur qualité d’associés de la S.C.I. BON MARCHE ;

CONDAMNE la S.C.I. BON MARCHE aux dépens ;

CONDAMNE la S.C.I. BON MARCHE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 2.250,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER