TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

Immeuble [10]

[Adresse 3]

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[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/00294 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZYH

Minute : 24/00656

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 8] HABITAT

Représentant : M. [P] [X] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [Y] [L]

Représentant : M^e Issa KEITA, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 116

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Novembre 2024

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 8] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Monsieur [P] [X] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [L]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004992 du 30/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par Maître Issa KEITA, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉBATS :

Audience publique du 18 Octobre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 23 novembre 2022, [Localité 8] Habitat aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT a consenti à Madame [Y] [L] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] sur la commune [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 399,38 euros, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie de 399 euros.

Le 9 août 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [Y] [L] un commandement de payer la somme en principal de 5505,41 € arrêtée au 4 août 2023, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

PROCEDURE

Par exploit de commisssaire de justice délivré le 19 janvier 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer Madame [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,

«  ordonner l’expulsion de Mme [L] et celle de tous occupants de son chef des lieux, immédiatement et sans délai et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

«  dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Mme [L] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 8369,81 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 9 janvier 2024, à parfaire avec les terme dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle correspondant au loyer actualisé augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et, jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

Ï de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 26 avril 2024.

A l’audience du 18 octobre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 6773,19 € selon décompte arrêté au 17 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [Y] [L], assistée, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette locative. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 150 euros en sus du paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 23 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination de prévention des expulsions locatives le 27 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 janvier 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Le bail en date du 23 avril 2022 contient une clause résolutoire (article 24). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 août 2023, pour la somme en principal de 5505,41€ arrêtée au 4 août 2023, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail relatif au local d’habitation étaient réunies à la date du 9 octobre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que Madame [Y] [L] reste lui devoir la somme de 6773,19 € arrêtée au 17 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, après déduction des sommes en lien avec son ancien logement.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 30,48 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par EST ENSEMBLE HABITAT pour réaliser ces enquêtes, ces pénalités seront déduites de la créance.

Madame [Y] [L] sera donc condamnée à verser à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 6 742,71? euros € à valoir sur la dette locative arrêtée au 17 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, assortie des intérêts sur la somme de 4089,83? euros à compter du 19 janvier 2024 date de l’assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée et le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [Y] [L] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

En ce cas, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En application de l’article 700 du code civile, l’équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 novembre 2022 entre [Localité 8] HABITAT aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT et Madame [Y] [L] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] sur la commune [Localité 8] sont réunies à la date du 9 octobre 2023 ;

Condamnons Madame [Y] [L] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 6 742,71? euros € à valoir sur la dette locative arrêtée au 17 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, assortie des intérêts sur la somme de 4089,83? euros à compter du 19 janvier 2024 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

Autorisons Madame [Y] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 €, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [Y] [L] portant sur le local d’habitation situé situé [Adresse 5] sur la commune [Localité 8] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Madame [Y] [L]et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Madame [Y] [L] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Madame [Y] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 novembre 2024

Le Greffier Le Juge