Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 9 septembre 2025, n° 25/00923

TJ Angers 9 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-régularisation des impayés
La cour a constaté que le locataire n'a pas régularisé sa situation d'impayés, rendant la résiliation du bail justifiée.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, constatant qu'il occupait le logement sans droit depuis la résiliation du bail.
Accepté
Montant de l'arriéré locatif
La cour a constaté que le locataire devait un montant d'arriéré locatif, justifiant la condamnation au paiement.
Accepté
Indemnité pour occupation sans droit
La cour a condamné le locataire à verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais exposés par le bailleur
La cour a condamné le locataire à rembourser les frais de justice exposés par le bailleur, conformément à l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 9 sept. 2025, n° 25/00923
Numéro(s) :	25/00923
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie BEUCHERVincent LAHALLE
Cabinet(s) :	LEXCAP

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00923

N° Portalis DBY2-W-B7J-H6JN

JUGEMENT du

09 Septembre 2025

Minute n° 25/00804

[P] [D]

[I] [Y]

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Vincent LAHALLE

Copie conforme

M. [I] [Y]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 09 Septembre 2025,

après débats à l’audience du 03 Juin 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [D]

né le 14 octobre 1968 à [Localité 10] (49)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Sophie BEUCHER (SELARL LEXCAP), substituant Maître Vincent LAHALLE (SELARL LEXCAP), avocat au barreau de RENNES (35),

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [Y]

né le 06 juin 1981 à [Localité 9] (44)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [P] [D] a, par contrat conclu sous seing privé le 29 juin 2022, à effet du 30 juin 2022, donné à bail d’habitation à Monsieur [I] [Y], un appartement situé [Adresse 4] moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 255,00 €, outre une provision sur charges de 25,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 255,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, Monsieur [P] [D] a fait délivrer à Monsieur [I] [Y], un commandement de payer la somme de 2 938,81 € au titre de l’arriéré locatif, et de justifier de l’occupation effective des lieux, et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 26 mars 2025, Monsieur [P] [D] a assigné Monsieur [I] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ constater que Monsieur [I] [Y] n’a pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié, ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel ;

▸ constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit ;

▸ à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Monsieur [I] [Y] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers ;

▸ en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [Y] et de tout autre occupant de son chef, si besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ condamner Monsieur [I] [Y] au paiement de la somme de 4 379,51 € au titre de l’arriéré de loyers et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire selon le détail ci-dessous :

. Montant réclamé sur le commandement de payer les loyers : 2 938,81 €,

. Loyer et charges de septembre 2024 à janvier 2025 : 1 440,70 € ;

▸ condamner Monsieur [I] [Y] au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience ;

▸ condamner encore Monsieur [I] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1790 du code civil ;

▸ condamner Monsieur [I] [Y] au paiement d’une somme de 800,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

▸ condamner Monsieur [I] [Y] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, du dénoncé à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a fait l’objet d’une remise à l’étude, l’adresse du destinataire étant confirmée par un voisin et le nom du destinataire figurant bien sur la boite à lettres.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 3 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [P] [D], par l’intermédiaire de son conseil, maintient ses demandes.

Il indique que l’arriéré locatif est de 5 532,07 € au 26 mai 2025, et en produit le décompte.

Monsieur [I] [Y], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [I] [Y] n’a répondu à aucune des propositions de rencontre qui lui ont été faites.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, Monsieur [P] [D] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 16 septembre 2024.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [P] [D] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [P] [D] a produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance actualisé au 26 mai 2025, démontrant que Monsieur [I] [Y] restait devoir, à la date du commandement de payer, le 13 septembre 2024, la somme de 2 938,81 € et le 26 mai 2025 celle de 5 532,07 €.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [I] [Y], absent à l’audience, et n’ayant produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de sa dette, sera condamné à payer la somme de 5 532,07 € au titre de l’arriéré locatif.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 13 septembre 2024 pour la somme en principal de 2 938,81 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé pendant ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 novembre 2024, le bail étant résilié depuis cette date.

Il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Monsieur [I] [Y], compte tenu, d’une part, de son absence à l’audience, d’autre part de l’absence totale de paiement depuis le mois d’octobre 2023.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [Y], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 14 novembre 2024.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [I] [Y] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 14 novembre 2024, cause par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié.

Par conséquent, Monsieur [I] [Y] sera condamné à verser à Monsieur [P] [D] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux, égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de 288,14 €, charges comprises, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté à la somme de 5 532,07 € au 26 mai 2025.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [I] [Y], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Compte des démarches judiciaires qu’a dû engager Monsieur [P] [D] , l’équité commande de condamner Monsieur [I] [Y] à lui payer la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2022, entre Monsieur [P] [D], d’une part, et Monsieur [I] [Y], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) sont réunies à la date du 14 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 14 novembre 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [I] [Y] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [D] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force

publique et d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à Monsieur [P] [D] la somme de Cinq Mille Cinq Cent Trente-Deux Euros Sept (5 532,07 €), au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, suivant un décompte arrêté au 26 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à Monsieur [P] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 14 novembre 2024 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Cinq Mille Cinq Cent Trente-Deux Euros Sept (5 532,07 €) au 26 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à Monsieur [P] [D] la somme de Huit Cents Euros (800,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,