N° RG 23/09531 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MK3C

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 23/09531

N° Portalis DB2E-W-B7H-MK3C

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Pierre GIURIATO

— M^e Esther OUAKNINE

— M. [O]

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 30 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE BENAMRAN

Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 323 707 208

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Esther OUAKNINE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 69

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [O]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, non représenté

Monsieur [F] [W]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Pierre GIURIATO, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 303

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [T] [Y], greffier stagiaire

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Octobre 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 janvier 2022 avec prise d’effet à la même date, la SCI FONCIERE BENAMRAN a loué à Monsieur [R] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 750 euros outre 75 euros de provision pour charges et 15 euros pour l’entretien de la chaudière, payables le 5 de chaque mois.

Un acte de caution solidaire a été établi le 20 janvier 2022 selon lequel Monsieur [F] [W] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par Monsieur [R] [O].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 juin 2023, présenté le 23 juillet 2023 est revenu avec la mention « pli avisé non réclamé », la SCI FONCIERE BENAMRAN a mis en demeure le locataire de payer la somme de 9 340 euros au titre des loyers et charges échus au 23 juin 2023 outre la somme de 240 euros de frais de recouvrement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 juin 2023 présenté le 6 juillet 2023 et revenu signé, la SCI FONCIERE BENAMRAN a mis en demeure Monsieur [F] [W], en sa qualité de caution de Monsieur [R] [O], de payer la somme de 9 340 euros au titre des loyers et charges échus au 23 juin 2023 outre la somme de 240 euros de frais de recouvrement.

Par actes de commissaire de justice en date des 6 octobre 2023, la SCI FONCIERE BENAMRAN a fait assigner par actes séparés Monsieur [R] [O] et Monsieur [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

condamner solidairement Monsieur [R] [O] et Monsieur [F] [W] à payer la somme de 9 340 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 21 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner solidairement Monsieur [R] [O] et Monsieur [F] [W] à payer la somme de 850 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,condamner solidairement Monsieur [R] [O] et Monsieur [F] [W] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Elle a fait valoir que Monsieur [R] [O] avait quitté les locaux loués en rendant les clefs le 19 juillet 2023 à la suite de la sommation de payer qui lui avait été adressée le 29 juin 2023 par courrier simple et en recommandé, et ce, en laissant un arriéré locatif de 9 340 euros selon décompte du 21 juin 2023 ; que Monsieur [F] [W] était tenu de garantir la défaillance de Monsieur [R] [O] en sa qualité de caution, que malgré sommation de payer, il n’a pas exécuté ses obligations ; que dans ces conditions, elle est bien fondée à solliciter leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

Sur la demande de dommages-intérêts, elle a fait valoir que Monsieur [R] [O] a commis des manquements graves et répétés à ses obligations découlant du contrat de bail en s’abstenant de verser les loyers et charges à la date convenue, que ces manquements lui ont causé indéniablement un préjudice compte tenu du montant important de l’arriéré locatif ; que le comportement tant de Monsieur [R] [O] que de Monsieur [F] [W] constitue une résistance abusive, ces derniers ayant persisté à ne pas honorer leurs obligations malgré les courriers de mise en demeure ; qu’elle est en conséquence bien fondée dans sa demande de dommages-intérêts.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 février 2024.

A cette audience, la SCI FONCIERE BENAMRAN, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a été autorisée à produire les accusés de réception délivrés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Cités selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [R] [O] et Monsieur [F] [W], n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Par jugement avant-dire droit du 11 avril 2024, la juridiction de céans a rouvert les débats et invité la demanderesse à justifier :

de la validité des assignations en produisant les courriers recommandés prescrits à peine de nullité par l’article 659 du code de procédure civile et de faire toute observation sur l’accusé de réception produit en délibéré mais comportant un numéro différent de celui apposé sur l’enveloppe,de sa créance en produisant tous éléments sur la date et les conditions dans lesquelles elle a repris possession de son bien suite au départ de [R] [O] et toute information sur le sort du dépôt de garantie versé par le locataire et la régularisation des charges.

Monsieur [F] [W] a constitué avocat le 5 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024.

A cette audience, le conseil de la SCI FONCIERE BENAMRAN a indiqué que les courriers recommandés avaient été déposés au greffe le 5 mars 2024, que la date de départ des lieux par Monsieur [R] [O] figurait dans l’assignation et que pour le surplus il serait répondu par conclusions. Monsieur [F] [W] a comparu par l’intermédiaire de son conseil. Monsieur [R] [O] n’a pas comparu ni personne pour lui.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 12 novembre 2024 puis à l’audience du 14 janvier 2025.

A l’audience du 14 janvier 2025, la SCI FONCIERE BENAMRAN et Monsieur [F] [W] ont été représentés par leurs conseils respectifs, Monsieur [R] [O] n’a pas comparu. Le tribunal a mis dans les débats la similitude entre la signature apposée dans l’acte de caution et celle apposée par Monsieur [R] [O] dans le contrat de bail et, en présence d’une demande d’expertise graphologique de Monsieur [F] [W], a renvoyé l’affaire à l’audience du 25 février 2025 aux fins de comparution personnelle de ce dernier et des personnes présentes au jour de la signature du bail en vue d’une vérification d’écriture réalisée par le juge.

A l’audience du 25 février 2025, les parties représentées par leurs conseils respectifs, excepté Monsieur [R] [O] non comparant, ont comparu ; en présence constante de la greffière et de la présidente, il a été procédé à la vérification d’écriture et de signature de Monsieur [F] [W] lequel a écrit de sa main un paragraphe dactylographié issu de l’acte de cautionnement et a signé. Le document a été annexé à la note d’audience qui a été signée par la greffière, la présidente, Monsieur [F] [W], son conseil et le conseil de la SCI FONCIERE BENAMRAN.

Les parties ont été entendues en leurs observations.

Monsieur [F] [W] a indiqué que Monsieur [R] [O] était une connaissance et non un ami, que ce dernier ne lui avait jamais parlé de louer un appartement ni de la signature du contrat de bail et qu’il n’était pas présent lors de sa signature, il a indiqué n’avoir pas rédigé l’acte de cautionnement. Il a déclaré que s’il a bien envoyé ses pièces d’identité, il l’a fait via WhatsApp et pour l’achat d’un véhicule.

Le conseil de la SCI FONCIERE BENAMRAN a indiqué qu’il n’avait pas d’élément d’information sur la présentation de la caution aux bailleurs, qu’il ne pouvait indiquer si Monsieur [F] [W] était présent ou non lors de la signature du contrat de bail. Il a indiqué être interpellé par la possession et la transmission par le locataire de pièces d’identité afférent à Monsieur [F] [W].

Le conseil de Monsieur [F] [W] a indiqué maintenir sa demande d’expertise si la vérification d’écriture de ce jour devait s’avérer insuffisante.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 avril 2025 à la demande des parties puis à l’audience du 9 septembre 2025 pour plaidoiries.

A l’audience du 9 septembre 2025, la SCI FONCIERE BENAMRAN représentée par son conseil se réfère à ses écritures du 8 septembre 2025 aux termes desquelles elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à la juridiction de :

débouter Monsieur [F] [W] de toutes ses demandes,en conséquence :

débouter Monsieur [F] [W] de sa demande d’expertise graphologique,condamner solidairement Monsieur [R] [O] et Monsieur [F] [W] à payer la somme de 9 340 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner solidairement Monsieur [R] [O] et Monsieur [F] [W] à payer la somme de 850 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,condamner solidairement Monsieur [R] [O] et Monsieur [F] [W] à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Elle maintient ses demandes initiales à l’encontre de Monsieur [R] [O] et de Monsieur [F] [W].

Sur la nullité de l’acte de cautionnement soulevée par Monsieur [F] [W], elle précise que bien que les écritures peuvent apparaître différentes, elle était en possession de documents personnels appartenant à la caution et notamment son avis d’imposition et son contrat de travail ; que Monsieur [F] [W] ne rapporte aucunement la preuve de ce que ces documents auraient été envoyés au frère de Monsieur [R] [O] pour l’achat d’un véhicule d’occasion, que la nature des documents fournis ne présentent aucun intérêt pour l’achat d’un véhicule alors qu’il s’agit de justificatifs traditionnellement requis pour apprécier la solvabilité d’une caution ; que la transmission de tels documents au frère du futur locataire démontre qu’il entendait participer à l’opération locative et s’engager en qualité de caution. Elle avance la jurisprudence de la chambre commerciale de la cour de cassation (arrêt du 5 mai 2021 n°19-21.468) pour préciser que la caution qui a sciemment fait rédiger la mention par un tiers ne pourra pas invoquer l’irrégularité de son engagement. Elle soutient que celui qui a volontairement participé au mécanisme permettant la conclusion de l’acte de cautionnement ne saurait, par la suite, se réfugier derrière un vice de forme qu’il a lui-même constitué à créer pour tenter de se libérer de son engagement.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [F] [W], elle soutient qu’il ne démontre aucun préjudice, qu’il n’est pas possible pour ce dernier de faire peser sur la SCI FONCIERE BENAMRAN la charge de sa propre mauvaise appréciation ou de ses choix en avançant qu’elle a été peu regardante sur les garanties offertes par le locataire et la caution ; que les documents transmis et notamment le justificatif de domicile, le contrat de travail et l’avis d’imposition sont parfaitement utiles pour permettre au bailleur d’apprécier les capacités financières de la caution.

Monsieur [F] [W] représenté par son conseil se réfère à ses écritures du 3 septembre 2025 aux termes desquelles il demande à la juridiction de :

prononcer la nullité de l’acte de cautionnement établit le 24 janvier 2022,constater que la SCI FONCIERE BENAMRAN a commis un ensemble de manquements qui lui sont préjudiciables,condamner la SCI FONCIERE BENAMRAN à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de ses préjudices subis,subsidiairement,

ordonner une expertise judiciaire confiée à Madame [I] [M], expert judiciaire graphologie inscrite près la cour d’appel de Colmar,en tout état de cause,

débouter la SCI FONCIERE BENAMRAN de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [F] [W],condamner la SCI FONCIERE BENAMRAN à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCI FONCIERE BENAMRAN aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris les frais de l’expertise judiciaire le cas échéant.

Il soulève la nullité de l’acte de caution au visa de l’article 2297 du code civil en soutenant ne l’avoir pas rédigé ni signé. Il expose que si la demanderesse est en possession de son titre de séjour, la première page de son CDI et son avis d’imposition, il indique qu’il s’agit de documents transmis « à la volée » sur WhatsApp à son contact dénommé « [B] » qui est le frère de Monsieur [R] [O] et qu’il les a transmis pour faciliter l’achat d’un véhicule d’occasion, raison officielle invoquée par Monsieur [B] [O], qu’il ne savait pas que ces documents allaient être utilisés le même jour pour établir un acte de cautionnement factice, qu’il n’a jamais été informé de cette entreprise pour laquelle il n’a jamais donné son accord. Il précise qu’aucun justificatif à même de garantir le domicile actuel et la solvabilité de la caution n’est présent dans le dossier de cautionnement.

Il soutient qu’il y a des incohérences manifestes concernant la signature de l’acte de cautionnement qui semble être identique à celle apposée par Monsieur [R] [O] dans le contrat de location alors que la signature de Monsieur [F] [W] sur son passeport est totalement différente de celle apposée dans l’acte de cautionnement ; que l’écriture de Monsieur [F] [W] est différente de celle de l’acte de cautionnement ce que la vérification d’écriture a permis de mettre également en évidence.

Il précise que la jurisprudence dont se prévaut la demanderesse n’est pas transposable à sa situation dans la mesure où l’affaire concernait une caution qui avait bien signé l’acte mais avait fait rédiger les mentions manuscrites par sa secrétaire.

A titre reconventionnelle, il sollicite la condamnation de la SCI FONCIERE BENAMRAN sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle de l’article 1240 du code civil dans la mesure où il estime qu’elle a commis une faut en « fermant les yeux sur le peu de garantie offertes par le locataire et la caution », cette dernière n’étant en possession que d’un titre de séjour, un RIB et un récépissé de dépôt de dossier de création d’entreprise et alors que selon le décompte fourni par la bailleresse le locataire a immédiatement connu des arriérés locatifs après son entrée dans les lieux et que s’agissant de la caution il n’y a aucun justificatif à même de garantir le domicile actuel ni aucune garantie relative à sa solvabilité alors qu’il n’est fourni qu’un avis d’imposition de 2021 faisant état de revenus inférieurs au SMIC. Il estime que cette légèreté suscite d’autant plus d’interrogations au regard de l’expérience dont se réclame la SCI FONCIERE BENAMRAN sur son site internet. Il soutient que ces manquements lui ont causé un préjudice car il vit très mal l’injustice de la situation et le risque d’être solidairement condamné à une somme de près de 12 000 euros pour un acte juridique qui lui est totalement étranger.

Monsieur [R] [O], cité à personne pour l’audience du 9 septembre 2025, ne comparait pas, ni personne pour lui.

L’affaire est mise en délibéré au 30 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI FONCIERE BENAMRAN verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Monsieur [R] [O], non comparant, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il ressort des pièces fournies qu’au 21 juin 2023, la dette locative de Monsieur [R] [O] s’élève à la somme de 9 340 euros, échéance du mois de juin 2023 incluse. Alors qu’elle a été invitée à le faire dans le cadre du jugement avant-dire droit, la SCI FONCIERE BENAMRAN est taisante quant à ce qu’il est advenu du dépôt de garantie fixé par le contrat de bail à la somme de 750 euros, soit un loyer mensuel.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer la créance de la SCI FONCIERE BENAMRAN à la somme de 8 590 euros (9 340 euros – 750 euros correspondant au dépôt de garantie) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juin 2023 inclus. Il convient donc de condamner Monsieur [R] [O] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025 date à laquelle les dernières écritures de la demanderesse ont été signifiées à la nouvelle adresse de Monsieur [R] [O], qui n’avait jusqu’alors jamais été touché ni par l’assignation délivrée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile ni par les différents courriers recommandés du greffe revenant avec mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

II. Sur les dommages-intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance. L’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, la SCI FONCIERE BENAMRAN n’apporte pas la preuve d’un abus pas plus qu’elle ne justifie de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts .

III. Sur les demandes à l’encontre de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2297 du code civil dispose que « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article ».

En l’espèce, Monsieur [F] [W] conteste être le rédacteur de l’acte de caution solidaire manuscrit, daté du 20 janvier 2022, versé au débat par la SCI FONCIERE BENAMRAN.

En application de l’article 287 du code de procédure civile, « Si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

Si la dénégation ou le refus de reconnaissance porte sur un écrit ou une signature électroniques, le juge vérifie si les conditions, mises par les articles 1366 et 1367 du code civil à la validité de l’écrit ou de la signature électroniques, sont satisfaites. ».

L’article 288 du même code ajoute qu’ « Il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture.

Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l’une des parties, qu’ils aient été émis ou non à l’occasion de l’acte litigieux. ».

Alors que Monsieur [F] [W] a rédigé à l’audience, sur un papier vierge, une des phrases dactylographiées de l’acte de cautionnement, lequel l’a copié sans avoir l’original sous les yeux, il ressort que l’écriture de Monsieur [F] [W] diffère de celle de l’acte de caution. En effet, la majuscule « R », les minuscules « n », « d » et « t » sont différentes ; alors que l’écriture de Monsieur [F] [W] souffre par moment d’une certaine inclinaison, l’écriture dans l’acte de cautionnement est verticale ; il n’y a par ailleurs aucun accent dans le document rédigé à l’audience par Monsieur [F] [W] alors que l’acte de caution ne comporte pas ce défaut.

Il y a surtout lieu de constater que la signature est totalement différente ; ce qui est également confirmé par la comparaison des signatures entre l’acte de cautionnement et la copie du passeport de Monsieur [F] [W] qui est produit. Il y a lieu de relever en revanche que la signature apposée sur l’acte de cautionnement est similaire à la signature apposée par Monsieur [R] [O] dans le contrat de bail.

Les différences relevées ajoutées à cet élément s’agissant de la signature de Monsieur [F] [W] suffisent à justifier qu’il n’est pas le rédacteur de l’acte querellé.

Contrairement à ce que soutient la bailleresse, il importe peu que cette dernière se soit retrouvée avec certains documents administratifs appartenant à Monsieur [F] [W] quand bien même ces documents traduiraient l’intention à un moment donné de Monsieur [F] [W] de s’engager en qualité de caution. En effet, la vérification d’écriture ayant permis de mettre en évidence qu’il n’avait ni rédigé ni signé l’acte de caution, ce que la bailleresse semble également admettre dans le cadre de la présente instance, à supposer que l’intention de s’engager en qualité de caution ait existé, elle ne s’est pas traduite par un engagement juridique de Monsieur [F] [W] en qualité de caution.

Par ailleurs, l’arrêt dont fait état la demanderesse ne peut s’appliquer à la présente affaire dans la mesure où l’affaire dont a eu à connaître la chambre commerciale de la cour de cassation concernait une caution qui avait bien signé l’acte mais avait fait rédiger les mentions manuscrites par un tiers.

Dès lors, Monsieur [F] [W] ne peut être tenu solidaire de la dette de Monsieur [R] [O], l’acte de cautionnement étant nul.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [F] [W].

IV. Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, «Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, il y a lieu de relever que la SCI FONCIERE BENAMRAN a commis une faute en donnant en location un logement pour un loyer fixé initialement à 750 euros à Monsieur [R] [O] en ne réclamant pas plus de justificatif quant à la solvabilité de son futur locataire ni de sa caution pour laquelle seuls un avis d’imposition sur les revenus de 2020 pour un revenu fiscal de référence de 10 662 euros et la première page d’un contrat de travail est remis et en ne s’assurant pas de la validité de l’acte de caution alors qu’il est flagrant que la signature apposée sur l’acte de caution est la même que celle apposée par le locataire lui-même sur le contrat de bail ; que ce manque de diligence est d’autant plus prégnant pour une SCI dont l’objet est « l’acquisition de tous immeubles en France propriété gestion ».

Ces manquements ont nécessairement causé un préjudice à Monsieur [F] [W] qui s’est trouvé inquiété dans la présente instance pour le paiement d’une somme importante au titre d’un arriéré locatif pour lequel il ne s’était pas porté caution.

Dès lors, il y a lieu de condamner la SCI FONCIERE BENAMRAN à lui verser la somme de 500 euros en réparation de son préjudice.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [O] succombant à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de l’issue du litige, des démarches judiciaires accomplies respectivement par la SCI FONCIERE BENAMRAN et par Monsieur [F] [W] et en l’absence d’information sur la situation financière de Monsieur [R] [O], il apparaît équitable de condamner Monsieur [R] [O] à verser la somme de 1 000 euros à la SCI FONCIERE BENAMRAN et de condamner la SCI FONCIERE BENAMRAN à verser la somme de 1 000 euros à Monsieur [F] [W] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à verser à la SCI FONCIERE BENAMRAN la somme de 8 590 euros (décompte arrêté au 21 juin 2023, mois de juin 2023 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI FONCIERE BENAMRAN ;

PRONONCE la nullité de l’ acte de cautionnement signé le 20 janvier 2022 ;

REJETTE toutes les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [F] [W] ;

CONDAMNE la SCI FONCIERE BENAMRAN à verser à Monsieur [F] [W] une somme de 500 euros de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à verser à la SCI FONCIERE BENAMRAN une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI FONCIERE BENAMRAN à verser à Monsieur [F] [W] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS