TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Février 2025

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 février 2025

à M^e MATTEI

à M^e ABIKHZER

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00770 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4PPH

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [C] [K]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Franck ABIKHZER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 20 février 2023, l’Office Public de l’Habitat EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, a donné à bail à M. [C] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 327,69 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC, a fait signifier à M. [C] [K] par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 2 338,68 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, l’Office Public de l’Habitat EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC, a fait assigner M. [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— rejeter toute demande de délai sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil,

— ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner à titre provisionnel M. [C] [K] à lui payer les loyers et charges impayés au 12 juin 2024, soit la somme de 3 823,45 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant mensuel égal au loyer actuel et aux charges,

— condamner M. [C] [K] à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer de l’assignation outre les frais d’exécution à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l’Office Public de l’Habitat EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC, expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 22 mars 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mars 2024.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [C] [K] comparaît accompagné de son fils M. [S] [K]. M. [S] [K] explique que son père, âgé de 88 ans, est atteint de la maladie d’Alzheimer et qu’une mesure de tutelle est envisagée. Le Président pose des questions à M. [C] [K] (adresse, date, lieu et heure d’audience) qu’il ne sait pas répondre.

L’affaire a été renvoyé pour permettre à la partie défenderesse de saisir en urgence le juge des tutelles, pour être finalement retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat EPIC 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4 084,36 euros, selon décompte en date du 13 novembre 2024, terme de novembre inclus.

M. [C] [K], représenté par son conseil, fait valoir une santé fragile et situation financière difficile avec une retraite d’environ 400 euros par mois. Il demande les plus larges délais de paiement et informe qu’une requête aux fins d’ouverture d’une mesure de protection a été déposé par – devant le juge des tutelles près le Tribunal de Marseille par Mme [W] [K] dans les intérêts de son père, M. [C] [K].

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables. À l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes en cause.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 V de la même loi précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

De surcroît, l’article 24, VII établi que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte versé au débat par le bailleur l’existence de versements mensuels du locataire par carte bancaire au montant de 184,25 euros et jusqu’au mois d’août 2024 des versements d’APL au montant de 243,76 de la CAF au crédit du bailleur.

Par conséquent, il convient en application des articles 446-3 et 444 du code de procédure civile de réouvrir les débats afin d’inviter M. [C] [K] de justifier de ses droits à allocation personnalisée au logement et de ses revenus ainsi que de faire ses observations sur éventuel suspension de la clause résolutoire, qu’il notifiera à la partie demanderesse avant la date de l’audience.

Les demandes et les dépens seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe,

AVANT DIRE DROIT,

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du jeudi 15 mai 2025 2025 à 14 heures salle 2 ;

INVITE M. [C] [K] à justifier de ses droits à allocation personnalisée au logement et de ses revenus ainsi que de faire ses observations sur éventuel suspension de la clause résolutoire, qu’il notifiera à la partie demanderesse avant la date de l’audience ;

INVITE les parties à produire l’état des lieux d’entrée dans les lieux ;

RAPPELLE aux parties qu’elles doivent comparaître ou se faire représenter à cette audience et qu’à défaut la juridiction rendra une ordonnance sur les seuls éléments fournis par la partie comparante ;

DIT que la notification de la présente décision par les soins du greffe vaut convocation ;

RESERVE les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président