RE F E R E

N°

Du 08 Août 2025

N° RG 24/00886 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LKD7

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Hélène LAUDIC-BARON, M^e Mikaël LE ROL

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Hélène LAUDIC-BARON, M^e Mikaël LE ROL

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.C.I. AURO SCI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Hélène LAUDIC-BARON, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e MONNEAU, avocat au barreau de Rennes,

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.R.L. [T] COIFFURE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Mikaël LE ROL, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e BOSSARD, avocat au barreau de Rennes,

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 09 Juillet 2025,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 08 Août 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 3] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

La SARL [T] COIFFURE est locataire de divers locaux à usage commercial appartenant à la SCI AURO et dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] (35) en exécution d’un bail en date du 08 août 2015 (pièce n°2).

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans, courant du 07 août 2015 au 06 août 2024, et le loyer mensuel a été fixé à 1 000 euros (pièce n°2).

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 23 avril 2024, la SCI AURO a fait signifier à la SARL [T] COIFFURE un commandement de payer la somme de 6 413.78 euros, dont 6 235.48 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire du bail en date du 08 août 2015 et l’article L145-41 du Code de commerce (pièce n°3).

Cette mise en demeure est restée sans effet

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 décembre 2024, la SCI AURO a fait assigner la SARL [T] COIFFURE devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 8 août 2015 est acquise,

— constater, en conséquence, la résiliation du bail à compter du 23 mai 2024,

— ordonner l’expulsion de la SARL [T] COIFFURE et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte de 100 par jour de retard,

— condamner, à titre provisionnel, la SARL [T] COIFFURE au profit de la SCI AURO, des sommes de :

1° ) 6.235,48 euros au titre des loyers exigibles,

2°) 1 000 euros par mois, à titre d’indemnité d’occupation, du 23 mai 2024 jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés,

— condamner la même à verser à la SCI AURO la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer en date du 23 avril 2024.

Par ordonnance en date du 12 mars 2025, le juge des référés a enjoint les parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information sur le processus de médiation.

Les démarches amiables n’ont pas abouti.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 09 juillet 2025, la SCI AURO, représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que la clause résolutoire prévue au bail a été acquise un mois après la délivrance du commandement de payer resté sans effet, que les impayés de loyers causent des incidents de paiement du crédit immobilier, et que la SCI AURO présente un résultat négatif pour la seconde année consécutive (pièces n°6 à 8 SCI et pièce n°8 SARL). Madame [Y] [B], représentante de la SCI AURO, ajoute qu’elle souhaite quitter la SCI depuis plusieurs mois.

S’agissant de la demande de délai de paiement de la SARL [T] COIFFURE, elle soutient que Monsieur [I] [T], gérant de la SARL [T] COIFFURE, a attendu le mois de juillet 2025 avant de régler partiellement sa dette. Madame [B] relève que Monsieur [T] indique attendre une soulte de 70 000 euros au titre de la liquidation et du partage de l’indivision [N], mais précise que l’actif net de l’indivision est négatif de 14 072.9 euros.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 09 juillet 2025, la SARL [T] COIFFURE, représentée par son conseil, demande au juge des référés de bien vouloir :

— à titre principal,

— annuler le commandement de payer en date du 23 avril 2024 comme étant injustifié et à minima délivré et établi de mauvaise foi par le bailleur,

— débouter la SCI AURO de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires et maintenues,

— à titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à la SARL [T] COIFFURE un délai de 12 mois pour s’acquitter de sa dette, le tout dans les 15 jours qui suivront la signification de l’ordonnance à intervenir,

— dire n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire,

— en tout état de cause, dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— laisser à chacune des parties ses propres frais de conseil et dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Madame [B] n’était pas de bonne foi lors de la délivrance du commandement de payer, puisqu’elle avait connaissance de la situation financière difficile du salon de coiffure depuis le Covid 19, et que le prêt souscrit par la SCI AURO pour l’acquisition des murs commerciaux n’avait à cette date connu presque aucun incident de paiement, le montant du loyer étant de presque du double du montant de l’échéance de prêt, de sorte qu’il lui était loisible d’attendre quelques mois pour la délivrance du commandement de payer.

S’agissant de la demande de délai de paiement, Monsieur [T], gérant de la SARL, fait valoir qu’au 03 juillet 2025, la SARL [T] COIFFURE n’était plus débitrice que de la somme de 2 500 euros (pièces n°11).

Monsieur [T] précise que son père lui a consenti un prêt de 9 000/10 000 euros afin de faire face à son arriéré de loyer, et informe qu’il a mis en place un virement mensuel de 250 euros destiné à la SCI AURO afin d’apurer sa dette (pièces n°7 et 13).

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé aux écritures déposées par les parties et développées oralement à l’audience utile précitée.

Par suite, la décision a été mise en délibéré au 08 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du commandement de payer

Selon l’article L145-4 du Code civil, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Selon l’article 1104 du Code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

Il est constant qu’un commandement de payer délivré de mauvaise foi ne peut produire aucun effet.

En l’espèce, il ne ressort ni des moyens développés par la SARL [T] COIFFURE, ni des pièces versées aux débats que, par la délivrance du commandement de payer, la SCI AURO poursuivait un objectif autre que le recouvrement des arriérés de loyers, ou que les arriérés de loyers lui seraient d’aucune façon imputable, de sorte qu’il n’est pas établi que la SCI AURO a fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, la SARL [T] COIFFURE sera déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°2 SCI).

La SCI AURO sollicite la condamnation de la SARL [T] COIFFURE à lui payer la somme provisionnelle de 6.235,48 euros au titre des loyers exigibles, or, il résulte des pièces versées aux débats que les arriérés de loyers, au 03 juillet 2025, s’élèvent à la somme de 2 500 euros (pièces n°11-12 SARL).

Dès lors, la somme due par la SARL [T] COIFFURE au titre des loyers exigibles au titre des arriérés de loyers est de 2 500 euros.

Par suite, la SARL [T] COIFFURE sera donc condamnée au paiement d’une provision de 2 500 euros à ce titre, en deniers ou quittances valables.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L 145-41 du Code de commerce précité, les Juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment".

La SARL [T] COIFFURE sollicite que lui soient accordés des délais de paiement de 12 mois.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SARL [T] COIFFURE a régularisé une partie importante des sommes dues au cours de l’année 2025, et indique que sa situation financière s’améliore progressivement, après des difficultés rencontrées exclusivement dues à l’épidémie de Covid 19.

Il en résulte que la SARL [T] COIFFURE peine à faire face à sa dette locative, mais a déjà fait preuve de bonne foi par des remboursements partiels effectués auprès du bailleur. Dès lors, face aux difficultés de paiement rencontrées par la SARL [T] COIFFURE,et aux efforts déjà fournis, il y a lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement.

Par conséquent, la SARL [T] COIFFURE devra régler la somme de 2 500 euros par mensualités de 208 euros, pendant douze mois, en plus du loyer courant, sauf meilleur accord entre les parties, le solde étant versé à la dernière échéance.

En revanche, en cas de non règlement de l’intégralité de la dette mensuelle par la débitrice d’une seule mensualité à échéance ou de l’arriéré, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la résiliation et l’expulsion

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce : “ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un bail commercial a bien été conclu entre la SCI AURO et la SARL [T] COIFFURE le 08 août 2015, prévoyant un loyer mensuel fixé à la somme de 1 000 euros HT, et qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la preneuse à bail le 23 avril 2024, portant sur la somme totale de 6 413.78 euros, dont 6 235.48 euros au titre des loyers impayés, demeuré infructueux (pièces n°2-3 SCI).

Dès lors, en l’absence de paiement de la totalité des sommes dues, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 mai 2024.

Cependant un délai de paiement a été octroyé à la SARL [T] COIFFURE par la présente décision, de sorte qu’il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai d’un an.

Si les versements sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut du versement d’une seule mensualité à bonne date ou du loyer courant, le solde sera immédiatement exigible, et le bail résilié de plein droit.

La SARL [T] COIFFURE, devenue occupante sans droit ni titre, sera alors expulsée, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

Au terme de ses conclusions, le bailleur sollicite la condamnation de la SARL [T] COIFFURE à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1 000 euros, correspondant au montant du loyer, et ce à compter du mois de 23 mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.

Si la SARL [T] COIFFURE ne respecte pas les délais de paiement octroyés par la présente juridiction, soit à défaut du versement d’une seule mensualité à bonne date ou du loyer courant, le solde sera immédiatement exigible, et le bail résilié de plein droit.

Le bail étant résilié, il y aura alors lieu dans cette hypothèse de condamner la SARL [T] COIFFURE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 000 euros jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Sur les demandes accessoires

La SARL [T] COIFFURE, qui succombe, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SARL [T] COIFFURE au titre des frais irrépétibles à verser à la SCI AURO une somme de 700 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboutons la SARL [T] COIFFURE de sa demande de nullité du commandement de payer ;

Constatons la résiliation du bail commercial consenti en date du 08 août 2015, par la SCI AURO à la SARL [T] COIFFURE ;

Condamnons la SARL [T] COIFFURE à payer à la SCI AURO la somme provisionnelle de 2 500 euros en deniers ou quittances, au titre de l’arriéré de loyers ;

Accordons à la SARL [T] COIFFURE un délai de grâce de 12 mois pour acquitter cette dette locative par mensualités de 208 euros, la douzième mensualité réglant le solde restant dû ;

Disons que les versements susvisés interviendront le 10 de chaque mois, en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectuée 15 jours au plus tard après la signification de la présente décision ;

Suspendons pendant cette période de 12 mois courant à compter du premier versement les effets de la clause résolutoire de plein droit, en cas de respect des modalités de paiement échelonnés prévues à l’ordonnance ;

Disons que la clause résolutoire de plein droit sera réputée ne pas avoir joué si les versements sont respectés ;

Disons qu’à défaut du versement d’une seule mensualité à bonne date ou du loyer courant, ou bien de l’intégralité de l’échéance mensuelle, le solde sera immédiatement exigible, et le bail résilié de plein droit ;

Disons qu’en cas de résiliation, et faute de départ volontaire des lieux, la SARL [T] COIFFURE sera expulsée, au besoin avec le concours de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Condamnons dans cette hypothèse la SARL [T] COIFFURE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 000 euros jusqu’à la libération complète des lieux loués ;

Condamnons en tout état de cause la SARL [T] COIFFURE aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

Condamnons en tout état de cause la SARL [T] COIFFURE à verser à la SCI AURO la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

La greffière Le juge des référés