TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03536

N° Portalis DBX4-W-B7J-US5D

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Février 2026

S.A. [Adresse 4] [Localité 2], représentée par son président directeur général

C/

[C] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Février 2026

à la S.A. HLM [Localité 2],

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 24 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, représentée par son président directeur général, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M. [L] [X], chargé de recouvrement, muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Mme [C] [M], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électroniquement le 8 juillet 2024, à effet du 11 juillet 2024, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Madame [C] [M], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] [Adresse 9] à [Localité 3], pour un loyer de 371,40 euros, outre une provision de charges mensuelles de 75,71 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA HLM [Localité 2] a fait signifier le 31 mars 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 17 juin 2025, la SA [Adresse 4] [Localité 4] CHALETS a fait assigner Madame [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé à l’audience du 2 décembre 2025 en lui demandant de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 01 juin 2025,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [C] [M] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 6] Publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute pour Madame [C] [M] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Madame [C] [M] :

au paiement à titre provisionnel de la somme de 3322.09 Euros, mensualité de mai 2025 incluse, représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

au paiement de la somme de 500.00 Euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du code de procédure civile,

au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été débattue à l’audience du 2 décembre 2025.

Lors des débats, la SA [Adresse 7], régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.585,66 euros selon un décompte fourni à l’audience, échéance d’octobre 2025 incluse.

Sur interrogation du Président d’audience qui a lu le courriel envoyé le jour même, par la Maison des solidarités de [Localité 7], elle s’oppose à la demande de renvoi indiquant que le loyer n’est pas payé depuis novembre 2024 et que Madame [C] [M] ne réagit à aucune relance, de même qu’elle ne se présente pas à leurs convocations.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA d’HLM DES CHALETS.

Madame [C] [M], bien que régulièrement assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que Madame [C] [M] a, par l’intermédiaire de la maison des solidarités de [Localité 7], communiqué un mail à la juridiction en date du 2 décembre 2025, sollicitant notamment le renvoi à une audience ultérieure, faute de disposer de suffisamment d’argent pour acheter un titre de transport.

Après avoir recueilli les observations sur cette demande de renvoi de la SA [Adresse 7], qui s’y est opposée, et rappelé d’une part, que selon l’article 446-1 du code de procédure civile, la procédure étant orale, le juge des référés n’est pas saisi valablement des demandes non formulées à la barre, alors que d’autre part, selon l’article 762 du code de procédure civile, les parties peuvent se faire assister ou représenter par un avocat, leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité, leurs parents ou alliés en ligne directe, leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu’au troisième degré inclus, muni à l’exception de l’avocat, d’un pouvoir spécial, et enfin, que le mail adressé à la juridiction n’a pas été adressé en copie à la SA HLM [Localité 2] qui n’était pas informée de l’absence de la défenderesse, le président d’audience à considérer ne pas être valablement saisi de la demande de renvoi et a instruit l’affaire.

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la qualification de l’ordonnance :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été déli-vrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [C] [M] assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte un l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA [Adresse 7], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

La SA HLM [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 1er avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur la signature électronique du contrat de bail d’habitation :

Aux termes de l’article 1366 du Code civil, l’écrit électronique à la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité.

L’article 1367 du même code ajoute que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel il s’attache.

En l’espèce, la SA [Adresse 7] verse aux débats un rapport de signature électronique reprenant le processus de signature électronique de Madame [C] [M], de sorte que la fiabilité de la signature sera reconnue.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 31 mars 2025, pour la somme en principal de 1.948,84 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 31 mai 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [C] [M], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SA HLM DES CHALETS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [C] [M] reste devoir la somme de 5.585,66 euros à la date du 27 novembre 2025 (mois d’octobre 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [C] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement du loyer courant, et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 5.585,66 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Au surplus, il ressort du courriel du 2 décembre 2025 envoyé par la maison des solidarités de [Localité 7] que Madame [C] [M], qui n’a pas payé le loyer courant depuis le mois de novembre 2024, ne dispose pas de ressources suffisantes lui permettant de faire face, en plus de la reprise du paiement du loyer courant, à un échéancier pour apurer sa dette.

Madame [C] [M] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 457,91 euros à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [C] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [C] [M] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 31 mai 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juillet 2024, à effet du 11 juillet 2024 et liant la SA [Adresse 7] à Madame [C] [M], concernant le bien à usage d’habitation, d’habitation, situé [Adresse 8] N°12 à [Localité 3] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [M] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM [Localité 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (457,91 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Madame [C] [M] à payer à la SA [Adresse 7] à titre provisionnel la somme de 5.585,66 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 27 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [C] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [C] [M] à payer à la SA HLM [Localité 2] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE