Tribunal Judiciaire de Bourgoin-Jallieu, Chambre procedure orale, 6 mai 2025, n° 25/00164

TJ Bourgoin-Jallieu 6 mai 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations de paiement
La cour a constaté que les conditions d'application de la clause résolutoire étaient réunies en raison des impayés de la locataire.
Accepté
Maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail
La cour a jugé que le bailleur avait le droit de récupérer son logement en raison de l'occupation illégale par la locataire.
Accepté
Impayés de loyers et charges
La cour a constaté que la locataire devait des loyers et charges, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Occupation illégale du logement
La cour a jugé que la locataire devait une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à sa libération des lieux.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a accordé une somme pour couvrir les frais de justice engagés par les bailleurs dans le cadre de la procédure.
Accepté
Responsabilité de la locataire dans l'instance
La cour a jugé que la locataire, ayant succombé dans ses demandes, devait supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bourgoin-Jallieu, ch. procedure orale, 6 mai 2025, n° 25/00164
Numéro(s) :	25/00164
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00164 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKRX

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [S]

né le 29 Décembre 1982 à BOURGOIN-JALLIEU (38)

128 route du Rousset

38730 DOISSIN

Madame [U] [W]

née le 07 Juin 1985 à BESANCON (25)

128 route du Rousset

38730 DOISSIN

tous deux représenté par l’AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE substituée par la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDERESSE

Madame [H] [I]

née le 25 Juillet 1982 à LA TRONCHE (38)

264 rue de la République

38490 LES ABRETS EN DAUPHINÉ

comparante en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 10 mai 2022, consenti par monsieur [E] [S] et madame [U] [W], madame [H] [I] a pris en location un logement situé 54 rue de la République 38490 Les Abrets-en-Dauphiné, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 710 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à personne le 8 août 2024, monsieur [E] [S] et madame [U] [W] ont fait délivrer à madame [H] [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 3 137,79 € au titre des loyers et charges impayés, et de justifier dans un délai d’un mois de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ainsi que l’occupation du logement, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Monsieur [E] [S] et madame [U] [W] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 13 août 2024.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 20 novembre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le même jour, monsieur [E] [S] et madame [U] [W] ont assigné madame [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 8 octobre 2024 ;

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation régularisé le 10 mai 2022, pour inexécution du locataire de son obligation de paiement du loyer ;

• déclarer madame [H] [I] occupante sans droit ni titre du logement ;

• ordonner l’expulsion de madame [H] [I] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

• déclarer madame [H] [I] de mauvaise foi, au sens de l’alinéa 2 de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi n°2023-228 du 27 juillet 2023 ;

• dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente procédure ;

• condamner madame [H] [I] à leur payer la somme de 4 554,55 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 octobre 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

• dire et juger que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024, date du commandement sur la somme de 3 137,79 € et à compter de la date de la présente assignation sur la somme de 4 554,55 € , jusqu’à parfait règlement ;

• condamner madame [H] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échus et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

• dire et juger qu’ils seront autorisés à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice ;

• condamner madame [H] [I] à leur payer la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner madame [H] [I] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et sa dénonce au représentant de l’État, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion.

Madame [H] [I] s’est présentée le 6 septembre 2024 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier. Il ressort de ce diagnostic que madame [H] [I] vit seule dans le logement en cause avec un enfant mineur et scolarisé et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 2 494,56 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement est de 1 228 €.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence de monsieur [E] [S] et madame [U] [W], régulièrement représentés par leur conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 8 346,45 € suivant décompte arrêté au mois de mars 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. Monsieur [E] [S] et madame [U] [W] se sont opposés à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [H] [I] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et la défenderesse a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [E] [S] et madame [U] [W] justifient de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 13 août 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 20 novembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le même jour selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, monsieur [E] [S] et madame [U] [W] produisent aux débats un décompte qui établit que madame [H] [I] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d’octobre 2023.

Au vu de ces impayés, monsieur [E] [S] et madame [U] [W] ont fait délivrer à madame [H] [I], le 8 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de monsieur [E] [S] et madame [U] [W].

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 9 octobre 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la somme de 8 236,45 €, au paiement de laquelle madame [H] [I] sera condamnée, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 137,79 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Madame [H] [I] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 9 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, la locataire pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la suppression du délai précité, non motivée par les demandeurs.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 VI de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l’Isère a déclaré recevable le 18 février 2025 le dossier déposée par madame [H] [I] et orientée l’affaire vers un rétablissement personnel. Toutefois, l’absence totale de reprise du paiement des loyers, comme en atteste le décompte actualisé versé par monsieur [E] [S] et madame [U] [W] l’empêche de prétendre à l’octroi de ces délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [I], succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa notification au représentant de l’État dans le département et de la signification du jugement, à l’exclusion de toute autre somme.

En effet, le tribunal ne peut préjuger de l’inexécution de la décision par la partie condamnée, de sorte que la demande portant sur les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion ne peut prospérer.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 600 € sera allouée de ce chef à monsieur [E] [S] et madame [U] [W].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 9 octobre 2024 ;

DIT que madame [H] [I] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de madame [H] [I] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 264 rue de la République 38490 Les Abrets-en-Dauphiné ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 9 octobre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE madame [H] [I] à payer à monsieur [E] [S] et madame [U] [W] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE madame [H] [I] à payer à monsieur [E] [S] et madame [U] [W] la somme de 8 236,45 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 137,79 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE madame [H] [I] à payer à monsieur [E] [S] et madame [U] [W] la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [H] [I] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa notification au représentant de l’État dans le département et de la signification du jugement, à l’exclusion de toute autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION