Tribunal Judiciaire de Rennes, Juge cx protection, 27 juin 2025, n° 25/04502

TJ Rennes 27 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation d'user paisiblement des locaux loués
La cour a constaté que les nuisances causées par le locataire justifiaient l'intervention du bailleur pour procéder aux travaux nécessaires, conformément aux obligations contractuelles du locataire.
Accepté
Nécessité de maintenir l'état de salubrité du logement
La cour a relevé que les témoignages et constatations des professionnels justifiaient l'urgence d'une intervention pour remédier à l'insalubrité du logement.
Accepté
Responsabilité du locataire pour les frais de travaux nécessaires
La cour a jugé que le locataire, en raison de son comportement ayant entraîné des nuisances, devait supporter les frais liés à la remise en état de son logement.
Accepté
Droit à la réparation des frais non compris dans les dépens
La cour a estimé que le bailleur, ayant succombé à la cause, avait droit à une indemnisation pour les frais engagés, en tenant compte de l'équité.
Accepté
Responsabilité du défendeur aux dépens de la procédure
La cour a jugé que le locataire, ayant succombé, devait supporter les dépens de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, juge cx protection, 27 juin 2025, n° 25/04502
Numéro(s) :	25/04502
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Samuel MOULIN
Parties :	Etablissement public NEOTOA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

N° RG 25/04502 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LUH2

Jugement du 27 Juin 2025

N° : 25/617

Etablissement public NEOTOA

[J] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

à OPH NEOTOA

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e MOULIN

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 27 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M. [O], muni d’un pouoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Samuel MOULIN, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 avril 2019, l’établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à M. [J] [C] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2].

A compter de l’été 2021, l’établissement NEOTOA déclare avoir été informé à plusieurs reprises par les autres locataires de l’immeuble de nuisances importantes provenant du logement de M. [J] [C].

L’établissement NEOTOA a effectué des démarches amiables auprès de M. [J] [C] pour trouver une solution, sans évolution de la situation.

En l’absence de modifications du comportement du locataire, l’établissement NEOTOA a, par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, demandé au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes de bien vouloir :

* A titre principal :

— ordonner à M. [J] [C] de permettre l’accès à NEOTOA, ainsi qu’à toute personne ou entreprise que cette dernière mandatera, aux lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 2], pour la préparation et l’exécution des travaux de désencombrement, de nettoyage et de désinfection de son logement,

A défaut,

— autoriser NEOTOA à pénétrer dans le logement de M. [J] [C] situé [Adresse 1] à [Localité 2], même en son absence, avec l’assistance d’un Commissaire de Justice afin de permettre à NEOTOA, ainsi qu’à toute personne ou entreprise que cette dernière mandatera, de procéder à la préparation et l’exécution des travaux de désencombrement, de nettoyage et de désinfection de son logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— autoriser NEOTOA à faire l’avance des frais auprès des professionnels mandatés pour la préparation et l’exécution des travaux de désencombrement, de nettoyage et de désinfection du logement de M. [J] [C],

— condamner M. [J] [C] au paiement des frais avancés par NEOTOA pour la réalisation des travaux de désencombrement, de nettoyage et de désinfection du logement,

* A titre subsidiaire : autoriser NEOTOA à pénétrer dans le logement de M. [J] [C] situé [Adresse 1] à [Localité 2], même en son absence, avec l’assistance d’un Commissaire de Justice afin de permettre à NEOTOA, de dresser un constat de l’état du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

* En tout état de cause :

— condamner M. [J] [C] à payer à NEOTOA la somme de 200€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner le même aux entiers dépens,

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 13 juin 2025, l’établissement NEOTOA a maintenu l’intégralité de ses demandes précisant que les troubles causés par M. [J] [C] persistaient.

Représenté par son avocat, M. [J] [C] a estimé les demandes de son bailleur infondées et sollicité le débouté de l’intégralité de ses demandes.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’accès au logement à NEOTOA:

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “le locataire est obligé: […] b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location.”

L’article 1 728 du Code Civil prévoit également que “le preneur est tenu de deux obligations principales:1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donné par le bail”.

Enfin l’article 1 du Règlement intérieur intitulé « Entretien et Salubrité » annexé au contrat de bail, prévoit que « le locataire s’engage à tenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et d’entretien de toute nature, ainsi qu’en parfait état de propreté […]. Il autorise NEOTOA à prendre toutes les mesures utiles en matière de désinfection, de protection et de réparations ». L’article 4 de ce même règlement, intitulé « Règlement de sécurité et de salubrité », prévoit également que « le locataire laissera pénétrer dans les lieux loués les représentants de NEOTOA sur justification de leur qualité, chaque fois que cela sera nécessaire ».

En l’espèce, le bailleur demande à pouvoir pénétrer dans le logement de M. [J] [C] afin de pouvoir procéder à son désencombrement, son nettoyage et sa désinfection, suite aux signalements effectués à plusieurs reprises et depuis plusieurs années par les voisins. L’établissement NEOTOA expose et justifie avoir été interpellé, depuis l’été 2021, par les autres habitants de l’immeuble concernant des nuisances olfactives (odeurs nauséabonde, de poisson ou de décomposition – réclamations des 15 octobre, 24 et 29 décembre 2021, 25 mars 2022, 4 janvier, 14 mars, 28 juillet 2023, 27 mars et 2 avril 2024, attestation de Mme [U], sommations interpellatives du 21 aout 2024) ainsi que des sacs et encombrants entreposés sur son balcon. Les voisins décrivent une odeur pestilentielle au quotidien, alors même que le logement de M. [J] [C] est situé au rez-de-chaussée et qu’ils sont obligés de passer devant celui-ci tous les jours.

Par ailleurs, le Service Santé Environnement de la Ville de [Localité 2], intervenu au domicile de M. [J] [C] pour une mesure acoustique, a mentionné dans un mail daté du 10 mai 2022 que « le logement est sale, l’odeur est très désagréable, les entrées d’air sont bouchées ».

Par mail adressé à l’établissement NEOTOA le 6 décembre 2024, l’entreprise ADS, intervenue au domicile de M. [J] [C] des toilettes bouchées, a écrit « nous tenons à vous signaler que le logement est insalubre. Notre technicien a bien failli vomir tellement l’odeur est nauséabonde. La porte d’entrée de l’appartement est condamnée. On a été obligé de passer par-dessus la barrière du balcon pour accéder à l’appartement ».

Me [B] [V], commissaire de justice, a également dans son procès-verbal constaté l’état d’encombrement du balcon.

L’établissement NEOTOA verse, enfin, aux débats des photographies, datées du 21 mai 2025, du balcon de M. [J] [C] permettant de visualiser l’état d’encombrement de ce dernier, notamment du fait de la présence importante de sacs poubelle.

Le bailleur justifie de plusieurs tentatives amiables pour sensibiliser M. [J] [C] sur la nécessité de nettoyer, désencombrer et entretenir son logement (courriers des 31 aout et 27 décembre 2021, 24 mars 2022, 10 janvier et 31 juillet 2023, 15 mai 2024, 10 février et 10 mars 2025). L’établissement NEOTOA mentionne que M. [J] [C] n’a pas donné suite aux différents courriers et propositions de rencontres, ni n’a souhaité laisser un employé de l’établissement NEOTOA rentrer dans son logement.

A l’audience, M. [J] [C] a fait valoir que l’établissement NEOTOA ne démontrait pas un problème d’entretien justifiant l’autorisation de pénétrer dans son domicile. Or il ressort des témoignages des voisins, mais également des constatations de professionnels intervenus au domicile de M. [J] [C], que ce dernier présente les caractéristiques d’un défaut d’entretien à l’origine de nuisances pour l’ensemble des occupants de l’immeuble du fait de l’emplacement du logement de M. [J] [C] au sein de l’immeuble (rez-de-chaussée en face de l’ascenseur et l’escalier). Les nuisances engendrées sont suffisamment importantes pour caractériser une inexécution de l’obligation d’entretien du locataire et justifier l’intervention du bailleur au sein du domicile. Il convient, donc, de faire droit aux demandes de l’établissement NEOTOA, à l’exception de celle relative à l’autorisation d’avancer les frais pour les travaux, le bailleur étant libre de faire une telle avance sans autorisation judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’établissement NEOTOA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’urgence à faire cesser les troubles au sein de l’immeuble, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE à M. [J] [C] de permettre l’accès à l’établissement NEOTOA, ainsi qu’à toute personne ou entreprise que cette dernière mandatera, aux lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 2], pour la préparation et l’exécution des travaux de désencombrement, de nettoyage et de désinfection de son logement,

A défaut, AUTORISE l’établissement NEOTOA à pénétrer dans le logement de M. [J] [C] situé [Adresse 1] à [Localité 2], même en sin absence, avec l’assistance d’un Commissaire de Justice afin de permettre à l’établissement NEOTOA, ainsi qu’à toute personne ou entreprise que cette dernière mandatera, de procéder à la préparation et l’exécution des travaux de désencombrement, de nettoyage et de désinfection de son logement, au besoin avec le concours de la force publique,

CONDAMNE M. [J] [C] au paiement des frais éventuellement avancés par l’établissement NEOTOA pour la réalisation des travaux de désencombrement, de nettoyage et de désinfection du logement et DIT n’y avoir lieu à autoriser l’établissement NEOTOA à faire l’avance de ces frais,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE M. [J] [C] à payer à l’établissement NEOTOA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [C] aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge