TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Raphaël MORALI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thomas MERTENS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04313 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VIN

N° MINUTE :

8

JUGEMENT

rendu le lundi 10 février 2025

DEMANDEURS

Madame [T] [Z] [J], demeurant [Adresse 3] (CHYPRE)

représentée par M^e Thomas MERTENS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0726

Monsieur [O] [E] [N], demeurant [Adresse 3] (CHYPRE)

représenté par M^e Thomas MERTENS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0726

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Raphaël MORALI de la SELEURL MORALI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E481

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 février 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 10 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04313 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VIN

EXPOSE DU LITIGE

[T] [J] et [O] [N] sont propriétaires d’un appartement correspondant au lot n°20, 3ème étage sur cour, au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2].

Par contrat en date du 25 mars 2015, ils ont confié ce bien à la société CORPORATE SWEET HOME afin qu’elle procède à la location meublée de courte durée de cet appartement.

Informés de difficultés de la société CORPORATE SWEET HOME, [T] [J] et [O] [N] se sont rapprochés de ladite société et ont été informés de la présence dans les lieux de [D] [U].

La société CORPORATE SWEET HOME a été placée en liquidation judiciaire le 4 octobre 2023 et l’annonce a été publiée au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales le 20 octobre 2023. Les demandeurs ont déclaré une créance correspondant à des loyers impayés auprès du liquidateur le 7 novembre 2023.

Par exploit du 20 février 2024, [T] [J] et [O] [N] ont fait délivrer une sommation de payer la somme de 4.800 euros à [D] [U], transmise à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 février 2024.

Par exploit en date du 5 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 8 avril 2024, [T] [J] et [O] [N] ont fait assigner [D] [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été renvoyée pour permettre aux parties d’être en état.

A l’audience du 10 décembre 2024, [T] [J] et [O] [N] ont sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :

— prononce la résiliation du bail verbal survenue le 20 mars 2024, pour défaut de paiement des loyers et charges dues en contrepartie de la jouissance des lieux,

— ordonne la libération des lieux par le défendeur et tout occupant de son chef ou son expulsion, ainsi que l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls de [D] [U],

— condamne [D] [U] à leur payer la somme de 28.800 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 1er décembre 2024 arrêtée au jour de l’audience, et une indemnité d’occupation de 2.400 euros par mois à compter de la résiliation du bail, jusqu’à parfaite libération des lieux,

— ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an, au taux légal,

— condamne [D] [U] à leur payer la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice en raison de sa résistance abusive,

— condamne [D] [U] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût de la sommation de payer délivrée le 20 février 2024.

Au soutien de leurs prétentions, [T] [J] et [O] [N] font valoir qu’en l’absence de bail valablement consenti, dont la société CORPORATE SWEET HOME ne les a pas informé, il convient de considérer que le bail est verbal, et qu’il doit être résilié judiciairement, en l’absence de paiement régulier des loyers et charges par le défendeur.

A l’audience du 10 décembre 2024, [D] [U], représenté, a sollicité du juge le rejet des demandes de [T] [J] et [O] [N], le constat de sa bonne foi, l’octroi d’un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative, correspondant à la somme mensuelle de 2.400 euros charges comprises, à compter de février 2024, la condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, leur condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, [D] [U] expose être titulaire d’un contrat de location meublée en date du 10 novembre 2021, à effet le 17 novembre 2021, d’une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction, au prix de 2.400 euros, hors charges, payable trimestriellement et d’avance. [D] [U] souligne ne pas avoir été en capacité de procéder au paiement, en raison du comportement des demandeurs.

La présente décision, contradictoire, rendue en premier ressort, a été mise en délibéré au 10 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers.

Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers qu’une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département.

En l’espèce, [T] [J] et [O] [N] ont assigné [D] [U] en résiliation du bail et en expulsion des lieux loués.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture le 8 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 18 juin 2024.

En conséquence, la demande de [T] [J] et [O] [N] est recevable.

Sur la résiliation du bail

[D] [U] produit aux débats un bail de location meublée relatif à l’appartement situé au 3ème étage gauche dans l’immeuble sis [Adresse 1], en date du 13 novembre 2021, à effet au 17 novembre 2021, conclu pour une durée d’une année, tacitement reconductible, moyennant un loyer hors charges de 2.400 euros par mois, payable annuellement et d’avance, outre des charges s’élevant à la somme de 270,99 euros par mois.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges.

[T] [J] et [O] [N] d’une part, et [D] [U], d’autre part, reconnaissent avoir été en contact dès février 2024.

Dès lors, rien ne justifie l’absence de paiement des loyers par [D] [U], en contrepartie de l’occupation des lieux.

En considération de l’existence d’un arriéré locatif, la résiliation du contrat de bail est fondée.

Aussi, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail à compter de la présente décision, faute par [D] [U] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité.

Sur l’expulsion du locataire et le sort des meubles

[T] [J] et [O] [N], qui ont un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, seront par conséquent autorisés à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [D] [U] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [D] [U] , malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [D] [U] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2.400 euros, à compter de la présente décision, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

[T] [J] et [O] [N] sont bien fondés à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyers échus impayés à la date de l’audience.

Ils produisent un décompte clair faisant apparaître les mois impayés jusqu’au 10 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, pour un montant de 28.800 euros.

Au regard du décompte fourni, il convient de fixer à la somme de 28.800 euros le montant des loyers impayés dus au 10 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

[D] [U] sollicite un échelonnement du paiement des sommes au regard de sa situation financière, sans en justifier.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que “les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêts, à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive

[T] [J] et [O] [N] demandent des dommages intérêts sans justifier du préjudice causé par l’abstention de [D] [U]. Dès lors, leur demande sera rejetée.

Sur la demande d’amende civile

En l’absence de démonstration du caractère dilatoire ou abusif de l’action des consorts [J] et [N], la demande de [D] [U] sera rejetée.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[D] [U], qui succombe, sera tenu aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, mais pas celui de la sommation du 20 février 2024, sans effet pour le succès de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à, la charge de [T] [J] et [O] [N] leurs frais non compris dans les dépens.

En conséquence, [D] [U] sera condamné à leur payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

— Constate la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers;

— Prononce la résiliation du bail conclu entre les parties à compter de la présente décision;

— Autorise [T] [J] et [O] [N] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [D] [U] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement situé au 3ème étage sur cour, [Adresse 2];

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne [D] [U] à payer à [T] [J] et [O] [N] la somme de 28.800 euros, arrêtée au 10 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers échus impayés ;

— Condamne [D] [U] à payer à [T] [J] et [O] [N] une indemnité mensuelle d’occupation de 2.400 euros, à compter de la présente décision, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

— Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de la présente décision;

— Déboute [T] [J] et [O] [N] de leurs autres demandes, notamment de condamnation de [D] [U] au paiement de dommages intérêts ;

— Déboute [D] [U] de ses autres demandes, notamment de délais de paiement et de condamnation des demandeurs au paiement d’une amende civile ;

— Condamne [D] [U] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, mais pas celui de la sommation du 20 février 2024;

— Condamne [D] [U] à payer à [T] [J] et [O] [N] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE