TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

N° RG 25/02377 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LQFD

Jugement du 26 Juin 2025

Société [Adresse 10]

C/

Association UDAF

[V] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Juin 2025 ;

Par Fanny LE MEUR, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Myriam LECLERC, A.A.P faisant fonction de Greffier ;

Audience des débats : 03 Avril 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société [Adresse 10]

Représenté par M. [M] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

ET :

DEFENDEUR :

Association UDAF

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

M. [V] [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 01 juillet 2018, la SCI [Adresse 8] a consenti à Monsieur [V] [R], sous mesure de protection avec l’UDAF 44, la location à usage d’habitation d’un logement sis [Adresse 3] à REDON, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 360 euros outre 20 euros au titre des provisions sur charge.

En raison de plusieurs manquements du locataire, par courrier recommandé signé le 11 mai 2023, la SCI [Adresse 8] a fait délivrer un congé de bail d’habitation pour motif légitime avec pour date d’effet le 30 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, la SCI DU PARC DE CODILO a fait assigner Monsieur [V] [R] et son curateur UDAF 44 à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de REDON afin de constater la validité du congé, ordonner l’expulsion du logement et le condamner aux sommes dues.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 avril 2025 lors de laquelle un renvoi a été sollicité.

A l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été retenue et plaidée.

La SCI [Adresse 8], régulièrement représentée par son gérant, a maintenu ses demandes telles que exposées dans son acte introductif d’instance, soit :

Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Monsieur [V] [R] et à son curateur pour le 30 juin 2024 ;

Prononcer la résiliation du bail et déclarer Monsieur [V] [R] occupant sans droit ni titre de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9] depuis le 01 juillet 2024 ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [R] ainsi que de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique

Condamner Monsieur [V] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours payable d’avance le premier de chaque mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux outre les intérêts au taux légal

Condamner Monsieur [V] [R] à lui verser la somme de 800 euros au titre du préjudice subi ;

Condamner Monsieur [V] [R] au paiement de la somme de 800 euros de dommages-intérêts en raison du préjudice subi par la SCI ID IMMO

Condamner Monsieur [V] [R] à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SCI [Adresse 8] soutient que Monsieur [V] [R] n’occupe pas son logement de manière paisible et produit plusieurs éléments en ce sens. La SCI DU PARC DE CODILO rappelle également que Monsieur [V] [R] présente un syndrome de Diogène et ainsi l’état de son logement entraine des nuisances importantes pour les autres locataires. La SCI [Adresse 8] précise qu’elle a déposé plainte en 2022 en raison du vol par Monsieur [V] [R] à l’encontre de la société, tel qu’il l’avait déjà fait avec ses deux précédents curateurs.

Monsieur [V] [R], représenté par son conseil, ne soutient plus sa demande au titre de la caducité de l’assignation mais a sollicité :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI DU PARC DE CODILO comme irrecevables et mal fondées

— à titre infiniment subsidiaire : octroyer à Monsieur [V] [R] un délai d’un an pour libérer le logement

— en tout état de cause

— rejeter les demandes indemnitaires de la SCI [Adresse 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner SCI DU PARC DE CODILO à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991

— condamner SCI [Adresse 8] aux entiers dépens.

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [V] [R] soutient que la SCI DU PARC DE CODILO ne démontre aucun trouble du voisinage ou de difficulté depuis 2022. En effet, le vol de courrier ou le non-respect de l’entretien du logement n’est pas démontré, l’attestation du voisin n’est pas signée.

A titre subsidiaire, Monsieur [V] [R] rappelle qu’il est sous mesure de protection, une curatelle renforcée exercée par l’UDAF 44 en raison de difficultés importantes avec les précédents curateurs. Toutefois, il précise que la mesure est exercée seulement à distance, ce qui complique les relations mais également la recherche d’un logement pour Monsieur [V] [R]. Il indique toutefois que de nombreuses démarches sont réalisées par sa curatrice.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de validité du congé et de la résiliation du bail

L’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable dispose que « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, la SCI [Adresse 8] a donné congé du bien immobilier sis [Adresse 3] à REDON occupé par Monsieur [V] [R] pour le 30 juin 2024 en raison des manquements répétés à l’obligation des troubles de voisinage, d’un comportement inadapté et des nuisances.

Il convient de rappeler que dès lors que le locataire ne respecte pas ses obligations, le bailleur peut donner congé pour motif légitime notamment le non-respect de la jouissance paisible du logement.

Il convient de souligner que le congé en date du 18 décembre 2023 est motivé sur plusieurs points : trouble du voisinage, mauvais entretien du logement avec des nuisances importantes pour les autres locataires, préjudice envers le bailleur.

Or il est établi par les éléments du dossier que l’état du logement est très dégradé du fait du comportement du locataire. Il ressort des propres conclusions de Monsieur [V] [R] que le curateur a pu obtenir des photographies du logement et que celui-ci est très dégradé. Cela ne fait que confirmer les dires du propriétaire et des éléments du dossiers. Si certes, certains éléments sont anciens, ils sont continus notamment sur l’absence totale d’entretien du logement. L’attestation signée de l’un des voisins actuels de Monsieur [V] [R] confirme cette problématique de nuisances en raison du très mauvais état du logement.

S’agissant du comportement de Monsieur [V] [R] à l’égard de son bailleur, une plainte a été déposée et une procédure pénale est en cours.

Ainsi, au regard de l’ensemble des éléments susmentionnés notamment la dégradation du logement et des parties communes, le motif du congé est justifié et le délai de 06 mois a été respecté.

Par conséquent, au regard de ce congé délivré par le bailleur respectant les conditions de formes et de délai (préavis 6 mois), il convient de dire que le congé délivré est valable, que depuis le 30 juin 2024, le bail est résilié et Monsieur [V] [R] n’est plus locataire ayant été déchu de l’occupation des locaux loués.

Sur les conséquences de la résiliation du bail et du congé valide.

Sur l’expulsion

Il est établi que Monsieur [V] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 30 juin 2024, date de la fin du bail selon congé délivré par le bailleur.

Monsieur [V] [R] sollicite des délais pour quitter les lieux.

Il résulte de l’ensemble des éléments que les troubles du voisinage sont très importants depuis de nombreuses années. Il ressort des éléments du dossier que le logement est très dégradé et que des travaux importants vont être nécessaires. Or il y a déjà eu un nettoyage complet du logement courant 2022, la mairie de [Localité 9] avait avancé les frais, Monsieur [V] [R] rembourse la mairie de [Localité 9] par un échelonnement. Cependant, son comportement à l’égard des voisins et l’entretien du logement n’ont pas évolué et le logement est de nouveau dans un état insalubre, du seul fait du locataire qui encombre le logement de détritus entrainant des nuisances mais également un risque sanitaire pour les autres occupants de l’immeuble.

Il convient de préciser que Monsieur [V] [R] présente des troubles du comportement et a d’ailleurs été placé sous mesure de curatelle renforcée depuis de nombreuses années. Cependant, son état de santé et notamment ses graves problèmes de comportement ne sont pas exonératoires du respect de la vie en collectivité dans le cadre d’un contrat de bail.

Ainsi en raison de l’aggravation des troubles du voisinage depuis plusieurs mois malgré les tentatives amiables, il ne peut être fait droit à la demande de délai pour quitter le logement et ce malgré les difficultés de relogement qui sont existants. Cependant, les troubles du voisinage sont très importants et durent depuis de nombreuses années sans aucune modification du comportement de l’intéressé et ce malgré les aides mises en place.

Il convient de rappeler qu’il existe toutefois des délais légaux incompressibles qui permettront au locataire de retrouver un logement, démarche qu’il réalise déjà avec l’aide de son curateur.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [R] et de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en l’absence de justification de la demande de réduction du délai légal, et ce sur le fondement de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution du logement sis [Adresse 3] à [Localité 9].

Il est rappelé qu’au besoin, l’expulsion se fera avec le concours de la force publique ; et en application de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, la remise des meubles se trouvant dans le logement se fera aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci devra désigner, et à défaut, sur place ou dans un autre lieu approprié.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il est privé de la libre disposition des lieux. Ainsi, elle est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient dans les locaux loués, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil. Cette indemnité ne pourra pas être révisée dans les conditions prévues pour le loyer au titre de l’indexation par le bail résilié.

Elle sera fixée à une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce à compter de la résiliation du bail, soit 380 euros au regard du décompte produit.

Par conséquent, Monsieur [V] [R] sera condamné à verser la somme mensuelle de 380 euros, charges comprises à compter du 30 juin 2024 au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages-intérêts par la SCI DU PARC DE CODILO

En l’absence d’élément démontrant un préjudice justifiant la demande de dommages-intérêts, la demande de la SCI [Adresse 8] est rejetée.

Sur les autres demandes

Succombante à l’instance, Monsieur [V] [R] est condamné aux dépens excepté le coût du congé.

L’équité et la situation respective des parties justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civile, Monsieur [V] [R] sera également condamné à payer à la SCI DU PARC DE CODILO la somme de 400 euros sur ce fondement.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition du jugement au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT que le congé en date du 18 décembre 2023 délivré par la SCI [Adresse 8] à Monsieur [V] [R] pour le logement sis [Adresse 3] à REDON est valable ;

CONSTATE que le bail conclu entre la SCI DU PARC DE CODILO et Monsieur [V] [R] a été résilié le 30 juin 2024 par les effets du congé délivré par le bailleur ;

DIT que Monsieur [V] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 30 juin 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [V] [R] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

ORDONNE que Monsieur [V] [R] devra libérer les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 9], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, après avoir satisfait aux obligations incombant au locataire sortant, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ; qu’à défaut, le défendeur pourra y être contraint, ainsi que tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, si besoin est, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; qu’il sera procédé également, le cas échéant, au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble désigné par le locataire ou, à défaut, le bailleur, dans les conditions prévues par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’ Exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [R], assisté de son curateur, au paiement d’une indemnité d’occupation de 380 euros à compter du 30 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 8] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [R], assisté de son curateur, à régler les dépens excepté le coût du congé ;

CONDAMNE Monsieur [V] [R], assisté de son curateur à payer à la SCI DU PARC DE CODILO la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTONS les parties de toutes autres demandes plus amples, différentes ou contraires au présent dispositif.

DIT que la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet d’Ille et Vilaine.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an sus-indiqués,

LE GREFFIER LE JUGE