TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02565 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IVA

Minute : 25/00221

Monsieur [N] [B]

Représentant : la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI, avocats au barreau de BORDEAUX,

Madame [V] [C]

Représentant : la SCP [T], avocats au barreau de BORDEAUX,

C/

Madame [F] [L]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [B]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [V] [C]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentés par Maître Floriane BOUST, substituant la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR :

Madame [F] [L]

[Adresse 13]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Février 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous signature électronique signé les 16 et 28 février 2023, M. [N] [B] et Mme [C] [V] ont consenti à Mme [F] [L] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 5], à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 950 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 152 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 950 euros.

Le 7 août 2024, M. [N] [B] et Mme [C] [V] ont fait délivrer à Mme [F] [L] un commandement de payer la somme en principal de 2449,04€ arrêtée à la date du 1er août 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 6 novembre 2024, M. [N] [B] et Mme [C] [V] ont fait citer Mme [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o d’ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de la condamner au paiement de la somme de 3090,92€ au titre de la dette locative arrêtée au 8 octobre 2024 ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, en ce compris la taxe d’ordures ménagères jusqu’alors pratiqués entre les parties à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

o d’ordonner le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le tribunal,

o de la condamner à leur verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer, de la notification à la préfecture, de l’assignation, du droit de plaidoirie, et de tout frais d’exécution du titre obtenu et ce jusqu’au départ effectif du locataire et au complet règlement de la dette.

A l’appui de ses prétentions, les demandeurs ont exposé que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 février 2025, M. [N] [B] et Mme [C] [V], représentés, ont actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 3463,02€ arrêtée à la date du 14 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Mme [F] [L], comparante, a indiqué percevoir le revenu de solidarité active et les allocations familiales à hauteur de 2300 € mensuels ainsi que l’aide personnalisée au logement. Elle a indiqué avoir 4 enfants à charge et être enceinte de son 5ème enfant. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire proposant d’apurer la dette par des versements de 80 € par mois en sus du loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 11 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 21 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [N] [B] et Mme [C] [V] justifient avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 13 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 6 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le contrat de bail conclu les 16 et 28 février 2023 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2024, pour la somme en principal de 2449,04 euros arrêtée au 1er août 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter et que le commandement de payer délivré laisse le même délai au locataire pour s’acquitter des sommes dues.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 octobre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

M. [N] [B] et Mme [C] [V] produisent un décompte indiquant que Mme [F] [L] reste devoir la somme de 3463,02 € arrêtée à la date du 14 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Il convient de déduire de la somme réclamée les frais d’huissier, qui peuvent, selon leur nature, être qualifiés de dépens, pour la somme de 165,38 €.

Mme [F] [L] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 3297,64 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de sa situation financière et dans la mesure où l’allocation personnalisée au logement est maintenue, la défenderesse est en mesure de s’acquitter de la dette par mensualités. Elle a par ailleurs repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

En outre, dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser les propriétaires du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation, de la notification à la préfecture, et du droit de plaidoirie.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [N] [B] et Mme [C] [V], Mme [F] [L] sera condamnée à leur verser une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au contrat de bail consenti les 16 et 28 février 2023, par M. [N] [B] et Mme [C] [V] à Mme [F] [L] concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 5] et [Adresse 11] à [Localité 9] sont réunies à la date du 7 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Mme [F] [L] à verser à M. [N] [B] et Mme [C] [V] à titre provisionnel la somme de 3297,64 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus ;

AUTORISONS Mme [F] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 80 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti à Mme [F] [L] portant sur le logement et l’emplacement de stationnement [Adresse 5] et [Adresse 11] à [Localité 9] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de Mme [F] [L] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles laissés éventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS Mme [F] [L] à payer à M. [N] [B] et Mme [C] [V] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Mme [F] [L] à verser à M. [N] [B] et Mme [C] [V] une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Mme [F] [L] aux dépens ;

RAPPELONS que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 mars 2025.

La greffière, Le juge