TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Cité [8]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 30 Juin 2025

N° RG 24/08513 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LJSU

JUGEMENT DU :

30 Juin 2025

S.D.C. RESIDENCE SERVICES CAP AFFAIRES représenté par son syndic la SASU CELAVI SYNDIC

C/

[J] [M], [R] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Juin 2025 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 28 Avril 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.D.C. RESIDENCE SERVICES CAP AFFAIRES représenté par son syndic la SASU CELAVI SYNDIC

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant, substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [J] [M], [R] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic, la Sasu Celavi Syndic, a assigné M. [J] [L] devant le tribunal judiciaire de Rennes, à son audience du 28 avril 2025, aux fins de le voir condamner en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 du statut de la copropriété, et plus particulièrement en son article 10, à lui payer :

— la somme de 3.544,65 € au titre de sa quote-part des appels de fonds pour charges et travaux échus au 29 octobre 2024, outre les intérêts de droit capitalisés à compter de l’assignation en application de l’article 1343-2 du Code civil,

— la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’acte a été remis à la personne de M. [J] [L].

Au soutien de sa requête introductive d’instance, le syndicat des copropriétaires expose que M. [L] est propriétaire des lots 161 et 26, dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé Résidence Cap Affaires [Localité 10] Ouest à [Localité 10].

Selon décompte arrêté au 29 octobre 2024, il est débiteur du syndicat des sommes suivantes :

—  3.544,65 € au titre des appels de fonds pour charges et travaux échus,

—  392 € au titre des frais de recouvrement du syndicat,

—  27 € au titre des frais de recherches auprès du Service de la Publicité Foncière.

Par pli recommandé avec accusé de réception du 14 février 2024, le Conseil du SDC a mis en demeure M. [J] [L] de régler l’arriéré de charges d’un montant de 3.522,65 € selon décompte du 8 février 2024 outre 120 € de mise en demeure, lui rappelant qu’en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents, après approbation des comptes, devenaient immédiatement exigibles, le présent article étant applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1.

Cette lettre recommandée est revenue avec la mention « avisé, pli non réclamé ».

C’est dans ces conditions que le syndic a fait délivrer l’assignation.

A l’audience du 28 avril 2025, M. [L] n’est ni présent, ni représenté, ni excusé.

Le syndic es qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a comparu et a déclaré s’en rapporter à ses écritures, et a déposé son dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025 par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose : « si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée »

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties commune proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur».

Par ailleurs en application de l’article 35 du Décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété et diverses provisions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit l’acte de propriété de M. [J] [L] concernant les lots 161 et 26 de la copropriété litigieuse, ainsi que les procès-verbaux d’assemblées générales du 24 septembre 2021, du 10 juin 2022, du 14 avril 2023, du 8 mars 2024, ayant désigné le Cabinet Celavi Syndic pour une durée de 15 mois du 8 mars 2024 au 30 juin 2025, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du copropriétaire concerné.

Il produit également les pièces justifiant de l’arriéré de charges (2, 2-1 et 2-2 de son bordereau), ainsi que les pièces justifiant de la relance (pièce 1 de son bordereau), et les procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les comptes du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023 (pièce 4 de son bordereau).

Au vu de ces pièces et à défaut d’éléments de contestation, la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée et il y a lieu de condamner M. [J] [L] à régler à la somme de 3.544,65 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024, date de l’assignation valant mise en demeure.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du Code civil sera ordonnée.

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements de M. [J] [L] à son obligation essentielle du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande accessoire est fondée, et il y a lieu de condamner M. [J] [L] à payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, M. [J] [L], partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

— CONDAMNE M. [O] [L] à payer au syndicat des copropriétaire de la Résidence Services Cap Affaires [Adresse 12] [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la SASU Celavi Syndic, la somme de 3.544,65 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024, au titre de sa quote-part des appels de fonds pour charges et travaux échues au 29 novembre 2024,

— CONDAMNE M. [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaire de la Résidence Services Cap Affaires [Adresse 12] [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la SASU Celavi Syndic, la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— ORDONNE la capitalisation des intérêts,

— CONDAMNE M. [O] [L] aux dépens, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaire de la Résidence Services Cap Affaires [Adresse 12] [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la SASU Celavi Syndic, une indemnité de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— DIT n’y avoir lieu à statuer sur l’exécution provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE