N° RG 23/04444 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XZEG

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

EXPERTISE

RME

72C

N° RG 23/04444 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XZEG

Minute

AFFAIRE :

S.D.C. [Localité 16] BOURGOGNE

C/

[H] [P] épouse [L], [N] [L], S.A.S.U. BFE AQUITAINE

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL EMMANUEL LAVAUD

M^e Emmanuel SUTRE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 16] BOURGOGNE pris en la personne de son syndic la SARL Cabinet Girondin Immobilier

Dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 6]

pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par Maître Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS :

Madame [H] [P] épouse [L]

née le 01 Janvier 1982 à [Localité 18] (TURQUIE)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 7]

N° RG 23/04444 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XZEG

Monsieur [N] [L]

né le 04 Mai 1972 à [Localité 18] (TURQUIE)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 7] – FRANCE

La société BFE AQUITAINE

SASU dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 8]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Tous trois représentés par M^e Emmanuel SUTRE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [L] et Mme [H] [P] épouse [L] sont propriétaires d’un appartement dans l’immeuble sis [Adresse 11], placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice la SARL le cabinet GIRONDIN IMMOBILIER ci-après dénommé le cabinet GIRONDIN IMMOBILIER.

M. [N] [L] et Mme [H] [P] épouse [L] louent leur appartement à la société BFE AQUITAINE qui y exploite un commerce de restauration, alimentation et vente de produits alimentaires, sous l’enseigne BALKANS FOOD.

Se plaignant de désordres notamment olfactifs en provenance du commerce exploité par la société BFE AQUITAINE, le syndicat des copropriétaires PONTETS [Adresse 14] sis [Adresse 10] à BORDEAUX représenté par son syndic en exercice le cabinet GIRONDIN IMMOBILIER, par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, a assigné M. [N] [L] et Mme [H] [P] épouse [L] et la société BFE AQUITAINE devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, auquel il demande, dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 7 janvier 2025, au visa des dispositions des articles 1240 et 544 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

CONDAMNER in solidum la société BFE AQUITAINE et les époux [L] à verser la somme de 50.000 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 16] BOURGOGNE en réparation de leur entier préjudice

CONDAMNER in solidum la société BFE AQUITAINE et les époux [L] à remettre les lieux dans leur situation d’origine, mettre fin à l’extraction d’air vers la copropriété, et de manière générale à prendre toutes dispositions de nature à faire cesser les nuisances olfactives sous astreinte de 250 euros par jour à compter de la signification dudit jugement

CONDAMNER in solidum la société BFE AQUITAINE et les époux [L] à verser la somme de 4.320 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 16] BOURGOGNE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles

PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à venir sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 octobre 2024, M. [N] [L] et Mme [H] [P] épouse [L] et la SAS BFE AQUITIAINE, demandent au tribunal de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Localité 16] BOURGOGNE de l’ensemble de ses demandes

LE CONDAMNER au paiement à chacun des défendeurs de la somme de 5.000 euros pour le préjudice causé pour procédure abusive

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Localité 16] BOURGOGNE au paiement à chacun des défendeurs de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

LE CONDAMNER aux entiers dépens d’instance

JUGER en tout état de cause qu’il n’a pas lieu de faire application de l’exécution provisoire de droit

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 mai 2025.

MOTIVATION

Sur les demandes principales

Sur la responsabilité de M. et Mme [L] et de la SASU BFE AQUITAINE

moyens des parties

Se fondant sur les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, l’arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 portant règlement sanitaire du département de la Gironde, et la théorie des troubles anormaux du voisinage, le syndicat des copropriétaires fait grief aux défendeurs d’avoir fait sans autorisation des travaux transformant la cuisine de leur appartement en cuisine professionnelle et ouvrant un vasistas donnant sur la cour intérieure de l’immeuble, ce qui a généré les plaintes de plusieurs copropriétaires. Ceux-ci attestent subir des nuisances notamment olfactives, constatées par un commissaire de justice ainsi que les services municipaux, qui auraient délivré une injonction de mise en conformité transmise à l’Officier du Ministère Public, l’inspecteur de la direction départementale de la protection des populations de la Gironde ayant convoqué le gérant du commerce BALKANS FOOD qui n’aurait pas donné suite.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la remise en état des lieux et la réparation des troubles de jouissance et du préjudice moral causé aux copropriétaires à hauteur de 50.000 euros

M. [N] [L], Mme [H] [P] épouse [L] et la SAS BFE AQUITIAINE soutiennent que le syndicat des copropriétaires a la charge de la preuve et qu’il n’établit pas que M. [L] a procédé à l’installation du vasistas. Ils considèrent que le règlement de copropriété prévoit que les locaux du sous-sol et du rez-de-chaussée pourront être affectés à l’usage professionnel et commercial après les autorisations administratives d’usage. Ils indiquent avoir fait des travaux pour améliorer le système de ventilation et le déplacer, de sorte que l’air sort vers la rue et non pas vers la cour commune.

Les défendeurs tendent au débouté des demandes de remise en état et des demandes indemnitaires formulées par le syndicat des copropriétaires, dont le préjudice ne serait pas justifié.

réponse du tribunal

Tout en se prévalant de troubles anormaux de voisinage, le requérant invoque également les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sanctionnant l’atteinte aux droits des copropriétaires et à la destination de l’immeuble et la violation du règlement de copropriété et de l’arrêté préfectoral du 23 décembre 1983 portant règlement sanitaire du département de la Gironde.

La responsabilité au titre des troubles de voisinage est une responsabilité sans faute, ainsi que repris désormais par l’article 1253 du code civil issu de la loi 2024-346 du 15 avril 2024, qui dispose :

“Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.”

Cette responsabilité est fondée sur la seule anormalité du trouble, étant acquis que nul ne doit causer à autrui des troubles anormaux de voisinage.

Le non-respect d’une stipulation du règlement de copropriété, de même que l’infraction à une disposition réglementaire, sont insuffisants à justifier une action en réparation, dès lors qu’ils n’engendrent pas nécessairement un trouble.

Un simple trouble de voisinage ne suffit pas non plus à ouvrir droit à réparation : il doit être justifié par celui qui se prévaut de l’anormalité du trouble de voisinage que les nuisances invoquées excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

Il résulte des éléments du dossier et du constat établi par le commissaire de justice le 26 novembre 2024 que le commerce de restauration exploité par la société BFE AQUITAINE entraîne des odeurs de cuisine importantes lorsque l’on ouvre les fenêtres du bureau de l’appartement de M. [Y] et du séjour de M. [U].

Ces fortes odeurs sont confirmées par les attestations des différents copropriétaires de l’immeuble, occupants ou non-occupants, rédigées les 8 et 18 novembre 2024, qui déclarent:

“Depuis l’installation d’un terminal de cuisson professionnel dans le local commercial de M. [L] situé au rez-de-chaussée de notre immeuble, des nuisances olfactives constantes liées aux émanations de fumées de cuisson affectent la qualité de vie dans mon logement.”

“Depuis l’installation en 2020, d’un terminal de cuisson professionnel dans le local commercial de M. [L] situé au rez-de-chaussée de notre copropriété, je subis des nuisances importantes : (…) Installation de cuisines de restauration rapide : ni ce local ni les infrastructures de la copropriété ne permettent d’évacuer correctement les effluves générées par ce type d’activité. Cela représente une nuisance supplémentaire notamment en termes de mauvaises odeurs, sans compter les risques pour la sécurité et la salubrité.”

“ En tant que propriétaire mettant cet appartement en location de courte durée, je reçois régulièrement des commentaires de mes locataires concernant des nuisances olfactives. Ces nuisances, principalement des odeurs d’huile et de friture, proviennent du moteur d’extraction de la cuisine professionnelle installée dans le local commercial de M. [L], au rez-de-chaussée, à proximité de l’entrée.”

“(…) En effet, l’extracteur situé près de la porte d’entrée émet des odeurs qui pénètrent dans les espaces communs affectant la qualité de l’air dans le hall et les cages d’escalier. Ces odeurs montent ainsi dans les étages et sont ressenties non seulement au 4ème étage mais également jusqu’au 5ème étage. Ces nuisances olfactives envahissent ainsi les parties communes de manière régulière et durable et nuisent à la qualité de vie de l’ensemble des copropriétaires et résidents.”

“Ces nuisances olfactives affectent considérablement la qualité de vie de mon logement. Elles sont particulièrement gênantes lorsque les fenêtres sont ouvertes mais persistent également à l’intérieur, même fenêtres fermées, ce qui dégrade le confort de mon habitation et celui des autres résidents”.

Si les défendeurs versent aux débats une facture de travaux du 8 février 2021 et une attestation d’une société ayant réalisé le déplacement et la remise en fonctionnement à l’identique du système de ventilation, il s’avère que ces travaux sont insuffisants à mettre un terme aux nuisances olfactives qui persistent, comme en témoignent les copropriétaires précités et comme l’a constaté le commissaire de justice postérieurement, en dépit de l’exécution de ces travaux, et depuis plusieurs années.

Il en ressort que ces nuisances, à la fois intenses et récurrentes, excédent les inconvénients normaux du voisinage, le fait d’habiter en centre ville impliquant une tolérance aux nuisances qui doit s’équilibrer avec le respect que les commerces qui en sont la cause doivent à aux conditions de vie des riverains.

La cause de ces nuisances semble provenir du système d’extraction d’air inefficace et du non respect de la distance réglementaire de 8 mètres qui doit séparer cette installation de toute fenêtre.

En application des dispositions des articles 3, 10, 143, 246, et 263 du code de procédure civile, pour déterminer les solutions techniques de nature à mettre un terme au trouble anormal du voisinage, dont dépend la solution du litige qui oppose les parties, il convient avant dire droit, d’ordonner une expertise judiciaire, comme dit au dispositif. La provision à valoir sur les honoraires de l’expert sera mise à la charge du syndicat des copropriétaires, afin de ne pas ralentir la mise en oeuvre de la mesure.

Il y a lieu de réserver les demandes de remise en état sous astreinte, les demandes indemnitaires, ainsi qu’au titre de la procédure abusive des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— DIT que les nuisances olfactives en provenance du local dont M. [N] [L], Mme [H] [P] épouse [L] sont propriétaire, exploité sous l’enseigne BALKANS FOOD par la S.A.S. BFE AQUITAINE, constituent des troubles anormaux du voisinage

— ORDONNE avant dire droit une mission d’expertise confiée à M. [S] [F] [Adresse 2] – Tél : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 15] [Localité 17]. : 06 23 88 85 85 – avec notamment pour mission de :

— se rendre sur les lieux [Adresse 13] [Localité 5] en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées, et également aux heures des repas et même de manière inopinée, si nécessaire, sans convocation des parties, afin de procéder à toutes constatations nécessaires,

— se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission,

— visiter les lieux, les décrire, et en dresser le plan,

— donner son avis sur l’intensité et la nature des nuisances et notamment des odeurs en provenance du commerce exploité par la SAS BFE AQUITAINE sous l’enseigne BALKANS FOOD et dire si ces troubles dépassent le degré de nuisance réglementaire prévu, s’ils ont un caractère continu ou répétitif, et s’ils représentent une intensité importante compte-tenu du lieu,

— donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues,

— donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis le cas échéant par les copropriétaires,

— donner son avis sur les moyens propres à remédier aux nuisances notamment olfactives, et en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée prévisible, solliciter la fourniture de devis et donner son avis de technicien sur les devis produits par les parties, au besoin communiquer aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées et en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication,

— RAPPELLE que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

— RAPPELLE que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

— FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire, à la charge du syndicat des copropriétaires [Localité 16] BOURGOGNE sis [Adresse 12] BORDEAUX représenté par son syndic en exercice le cabinet GIRONDIN IMMOBILIER, qui devront être consignés par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

— DIT que si l’expert entend, au cours de ces opérations, solliciter une consignation complémentaire, il devra en communiquer le montant au juge chargé du contrôle de l’expertise, et ce, après avoir 15 jours auparavant consulté les parties qui devront elles-mêmes communiquer à l’expert et au juge chargé du contrôle de l’expertise leurs observations dans les 10 jours suivant réception de cette information,

— DESIGNE pour suivre l’expertise, le juge de la mise en état de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux,

— DIT qu’à l’occasion du dépôt de son rapport d’expertise définitif, l’expert devra, 10 jours avant d’en faire la demande auprès du magistrat chargé du contrôle de l’expertise, communiquer l’évaluation définitive de ses frais et honoraires aux parties, et ce, afin de permettre à ces dernières de formuler toutes observations utiles auprès du juge chargé du contrôle des expertises,

— DIT que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 5 mois suivant la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, et ce, sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé,

— DIT que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe,

— DIT que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivrée par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de le commencer immédiatement en cas d’urgence,

— RENVOIE la présente affaire à la mise en état du 30 avril 2026 pour conclusions du demandeur après dépôt du rapport d’expertise,

— RÉSERVE les demandes de remise en état et indemnitaires, les demandes au titre de la procédure abusive de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT