RE F E R E

N°

Du 24 Octobre 2025

N° RG 25/00487 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LTPX

30B

c par le RPVA

le

à

M^e Benjamin BUSQUET

— copie dossier

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Benjamin BUSQUET

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.C.I. ORSON RCS de [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Benjamin BUSQUET, avocat au barreau de RENNES

DEFENDEUR AU REFERE:

S.A.S. OUEST DISTRI CHAUFFAGE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

CRÉANCIER INSCRIT

S.A BNP PARIBAS

[Adresse 1]

[Localité 6]

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 17 Septembre 2025,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 24 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 7] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 janvier 2017, la société anonyme (SA) Foncière inéa, aux droits de laquelle vient désormais la société civile immobilière (SCI) Orson (le bailleur), a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée (SAS) Ouest distri chauffage (le preneur) un local à usage d’entrepôt et de bureaux situé [Adresse 3] à [Adresse 9] sur [Adresse 8] (35), pour un loyer annuel de 99 465 € HT/HC, payable trimestriellement et d’avance le premier jour du premier mois de chaque trimestre.

Les parties ont également stipulé une provision sur charges, d’un montant annuel de 22 552 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 février 2025, le bailleur a fait délivrer à son preneur un commandement de payer la somme en principal de 27 496,94 €, correspondant à des loyers et provisions sur charges restés impayés au titre des mois de décembre 2024 et janvier 2025.

Ce commandement, visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Par un nouvel acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, le bailleur a ensuite fait assigner son preneur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, en constatation de la résiliation du bail les liant et expulsion sous astreinte des lieux précités, pour défaut de paiement des loyers.

Le bailleur sollicite également, notamment, sa condamnation à lui payer :

• la somme provisionnelle de 41 751,88 € TTC, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 04 mars 2025 ;

• une indemnité d’occupation provisionnelle équivalant à 180 % environ du montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux ;

• la somme de 3 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les dépens.

A l’audience utile du 17 septembre 2025, le bailleur, représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Le preneur n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à personne habilitée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l’espèce, le juge des référés ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La juridiction rappelle, ensuite, qu’elle n’est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Sur la résiliation du bail commercial et l’expulsion du preneur

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article L 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article L. 143-2 du même code prévoit lui que :

« Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus ».

La présente demande en constat de la résiliation du bail litigieux peut être examinée par la juridiction dans la mesure où elle a été notifiée, le 13 juin 2025, à l’unique créancier inscrit sur le fonds de la société locataire (pièce bailleur n°9), à savoir la société BNP Paribas.

Il ressort des pièces remises que les parties sont liées par un bail écrit (pièce bailleur n°1), lequel comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Suite à la délivrance du commandement de payer du 04 février 2025 (pièce bailleur n°4), il n’est pas contesté, en l’absence du preneur, que celui n’ a pas procédé au règlement intégral de sa dette dans le délai d’un mois. Par conséquent, le bail est, sans conteste, résilié à la date du 04 mars 2025 et le preneur, devenu dès lors occupant sans droit, ni titre sera expulsé.

La possibilité ouverte au bailleur de requérir le concours de la force publique, dans les termes de la loi, rend dès lors inutile à ce stade le prononcé d’une astreinte.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l’obligation du débiteur n’est pas sérieusement contestable, dans son existence comme dans son quantum.

L’article 1104 du code civil énonce que les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

Le maintien dans les lieux du preneur causant un préjudice à son bailleur, celui-ci est en conséquence fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, cette indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvant résulter, pour le bailleur, du fait qu’il est privé de la libre disposition de son bien.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant de cette indemnité et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires (Civ. 3ème avis 04 juillet 2017 n°17-70.008 publié au Bulletin).

Au cas présent, le bailleur, en application de la clause résolutoire stipulée au bail, sollicite la condamnation provisionnelle de son preneur à lui payer une indemnité d’occupation, par jour, d’un montant de 2 % de celui du loyer trimestriel, ce qui correspond à un montant trimestriel de plus de 180 % de celui du loyer contractuel.

Compte-tenu de cette très importante différence entre ce loyer et l’indemnité d’occupation ainsi réclamée et de ce que la juridiction est tenue de restituer aux faits et aux actes leur exacte qualification, il doit être considéré que, draconienne, cette indemnité pourrait être regardée par le juge du fond comme constituant, en réalité, une pénalité excessive soumise à son pouvoir de modération (Civ. 3ème 18 janvier 1989 n° 87-16.847 Bull. n°15).

En conséquence, le quantum réclamé souffre d’une contestation sérieuse que la juridiction se doit de relever en application de l’article 472 du code de procédure civile.

Au vu des éléments d’appréciation versés aux débats et en l’absence de preuve d’un préjudice autre que celui constitué par l’absence de règlement du loyer, lequel n’est tout simplement pas allégué, il y a dès lors lieu en l’espèce de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 14 265,41 € TTC, correspondant à la valeur équitable des lieux sur laquelle, d’ailleurs, les parties se sont accordées lors de la signature du bail (pièce bailleur n°1), de sorte qu’elle n’est pas sérieusement contestable, somme que le preneur sera condamné à verser à titre provisionnel, en deniers ou quittances, à compter du 05 mars 2025, puisque telle est la demande et jusqu’à libération effective des lieux.

La demande d’indexation de cette indemnité, formée à titre hypothétique et à l’appui de laquelle aucun moyen en fait et en droit n’est articulé, dès lors mal fondée, sera rejetée.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers et de charges

Le principe de l’obligation du preneur au titre des loyers et des charges est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce bailleur n°1) et, en l’absence de cet dernier, n’est d’ailleurs pas contesté.

Le quantum de l’obligation s’élève à la somme non sérieusement contestable de :

—  27 496,94 € TTC, au titre du montant du loyer et de la provision sur charges restant dû pour les mois de décembre 2024 et janvier 2025 (pièces bailleur n° 4 à 6) ;

—  13 989,53 € TTC, au titre du loyer et de la provision sur charges dus pour le mois de février 2025 (pièce bailleur n°8) ;

— et de 1 380, 52 € TTC, au titre du loyer et de la provision sur charges dus pour la période du 1er au 3 mars 2025 inclus (pièce bailleur n°8), somme de laquelle doivent toutefois être retranchés les règlements que le bailleur dit avoir reçus à hauteur de 14 000 €, soit un montant total de 28 866,99 € TTC.

La somme de 939,35 € TTC, réclamée par le bailleur au titre de frais de procédure, relève soit des dépens, soit des prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, le preneur supportera, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la charge des dépens d’instance dont la liste est limitativement fixée par l’article 695 du même code et à laquelle les parties se reporteront.

Aux termes de l’article 700 dudit code, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des caractéristiques de l’espèce et de la situation respective des parties, le preneur versera de ce chef la somme de 800 € à son bailleur.

DISPOSITIF

La juridiction des référés, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :

ORDONNE en conséquence du constat de la résiliation du bail liant les parties intervenue le 04 mars 2025, l’expulsion de la SAS Ouest distri chauffage ainsi que de tous occupants de son chef du local commercial situé [Adresse 4] (35) ;

la CONDAMNE à payer par provision, en deniers ou en quittances, à la SCI Orson une indemnité d’occupation égale à 14 265,41 € (quatorze mille deux cent soixante-cinq euros et quarante et un centimes) TTC par mois à compter du 05 mars 2025 et jusqu’à la libération des lieux ;

la CONDAMNE à lui payer et dans les mêmes formes, la somme provisionnelle de 28 866,99 € (vingt-huit mille huit cent soixante-six euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre des loyers et provisions sur charges restés impayés du 1er décembre 2024 au 03 mars 2025 inclus ;

CONDAMNE la SAS Ouest distri chauffage aux dépens d’instance ;

la CONDAMNE à payer à la SCI Orson la somme de 800 € (huit cents euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés