COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 22 Mai 2025

N° RG 24/02861 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2JK

Grosse délivrée

à M^e CASTEL

Copie délivrée

à M^e MARCHIO

le

DEMANDEUR:

Monsieur [O] [W]

[Adresse 4]

comparant en personne assisté de M^e Sylvie CASTEL, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Société OPTIMMO – GESTION dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Jean-Luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Jean-luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au tribunal judiciaire de Nice assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [W] est propriétaire d’un studio situé dans la copropriété dénommée « [Adresse 6] » sis [Adresse 3] dont il a confié la gestion immobilière à la SARL OPTIMMO exerçant sous l’enseigne « agence CENTURY 21 OPTIMMO » suivant mandat n°117100 conclu le 30 mars 2018.

Dans le cadre de ce mandat, l’agence CENTURY 21 OPTIMMO a donné l’appartement de Monsieur [O] [W] en location à Monsieur [K] [M] par acte sous seing privé du 2 novembre 2018.

Monsieur [K] [M] n’a plus payé de manière régulière son loyer et a fait l’objet d’une procédure ayant entrainé son expulsion le 19 octobre 2023.

L’agence CENTURY 21 OPTIMMO n’a pas contracté la garantie des loyers impayés, obligation à laquelle elle était contractuellement tenue en vertu du mandat, si bien qu’elle a déclaré le sinistre auprès de son assureur responsabilité civile professionnelle, la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES / MMA IARD SA.

Reprochant au mandataire le défaut de souscription de la garantie des loyers impayés prévue au mandat et une indemnisation partielle de son préjudice, Monsieur [O] [W] a fait citer la SARL OPTIMMO et son assureur responsabilité civile professionnelle, la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES / MMA IARD SA, par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 14 novembre 2024 en responsabilité contractuelle et paiement de dommages et intérêts.

Vu les divers renvois de l’affaire dont le dernier à l’audience du 25 mars 2025,

À l’audience,

Monsieur [O] [W], représenté, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande, au visa des articles 1324 et 1240 du code civil et des pièces communiquées aux débats, de condamner l’agence CENTURY 21 OPTIMMO à lui payer la somme de 17 558,77 euros au titre de l’indemnisation définitive de son préjudice, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens et condamner la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES / MMA IARD SA en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de l’agence CENTURY 21 OPTIMMO à relever et garantir cette dernière de l’ensemble des sommes qui seront mises à sa charge.

La société OPTIMMO et la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES / MMA IARD SA, représentés, se réfèrent à leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elles demandent de :

— prendre acte de ce que la SARL OPTIMMO admet ne pas avoir contracté la garantie des loyers impayés,

— à titre principal débouter Monsieur [O] [W] de sa demande,

— à titre subsidiaire, prendre en compte dans le cadre de la perte de chance la somme de 2 233,66 euros,

— en tout état de cause :

— déduire la somme de 4 500 euros de toute somme qui serait éventuellement mise à la charge de la SARL OPTIMMO,

— débouter Monsieur [O] [W] de ses demandes quant au paiement des dégradations commises par Monsieur [M] pour un montant de 6 110,51 euros,

— débouter Monsieur [O] [W] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité contractuelle de l’agence CENTURY 21 OPTIMMO

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1199 du code civil le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Dans le cadre d’un mandat de gestion, le mandataire est tenu d’un devoir de conseil envers son mandant ; est ainsi fautif le fait de n’avoir pas accompli les vérifications nécessaires à la validité et à l’efficacité des actes souscrits par le mandant qui rentrent dans l’objet du mandat.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement des dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [O] [W] fait valoir que l’agence CENTURY 21 OPTIMMO a commis une faute de gestion en ne souscrivant pas la garantie des loyers impayés, ce que cette dernière reconnait.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que l’agence CENTURY 21 OPTIMMO a été mandatée pour gérer le bien immobilier de Monsieur [O] [W] et que la souscription d’une assurance garantie des loyers impayés était dans le champ contractuel avec une rémunération supplémentaire prévue. En effet, ledit contrat mentionne paragraphe « rémunération du mandataire » « contrat GLI en cours » et que la prestation GLI a été souscrite par le mandant.

Or, il n’est pas contestable que la garantie loyers impayés n’a pas été souscrite par l’agence CENTURY 21 OPTIMMO. Celle-ci a donc commis une faute de gestion créant une situation de risque pour son mandant, ce qu’elle ne conteste pas reconnaissant dans ses écritures le principe de sa responsabilité.

Le risque s’est réalisé puisque le locataire s’est avéré défaillant, générant une dette locative. Le lien de causalité entre la faute, soit l’absence de souscription de la garantie loyers impayés et le préjudice, soit la perte de revenus locatifs, est démontré justifiant une indemnisation.

Sur l’évaluation du préjudice

Conformément aux dispositions de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Sur l’indemnisation au titre des loyers et charges impayés

Monsieur [O] [W] réclame le paiement de la somme de 11 448,26 euros correspondant à la différence entre les impayés qu’ils évaluent à 35 926,42 euros et les sommes versées par l’agence CENTURY 21 OPTIMMO et son assureur pour un montant total de 24 478,16 euros.

L’agence CENTURY 21 OPTIMMO prétend que l’indemnisation ne saurait être équivalente au montant des loyers et charges impayés, le préjudice s’analysant selon elle en un préjudice de perte de chance. Elle conclut que doit être soustrait à l’indemnisation la somme totale de 2 233,66 euros correspondant à la prime (1 174,59 euros) et aux frais de gestion (1 059,07 euros) qui auraient dû être payés outre la somme de 4 500 euros qui aurait été payée en double.

Cependant, il ne saurait être ici question de perte de chance compte tenu de la nature de la garantie, de sorte que Monsieur [O] [W] a droit à la réparation de son entier préjudice.

Par ordonnance de référé du 30 novembre 2020, Monsieur [K] [M] a été condamné à payer à Monsieur [O] [W] la somme provisionnelle de 7 872,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er août 2020 inclus (et non arrêté au 1er août 2019, l’ordonnance de référé comportant une erreur matérielle sur ce point tel qu’il ressort de la lecture du décompte locatif du 15 février 2022 pièce n°11 du demandeur) et une indemnité d’occupation provisionnelle de 554,09 euros par mois à compter de la résiliation du bail constatée au 24 décembre 2019 jusqu’à la complète libération des lieux.

Les impayés locatifs s’élèvent donc à la somme totale de 28 713,77 euros, décomposée comme il suit :

— impayés locatifs arrêtés au 1er août 2020 : 7 872,84 euros

— impayés locatifs de septembre 2020 à octobre 2023 : 20 840,96 euros (554,09 x 37 + 554,09 x 19/31)

Monsieur [O] [W] reconnait dans ses écritures avoir reçu la somme de 24 478,16 euros. Ce montant diffère cependant de celui mentionné dans le courrier de son conseil du 17 avril 2024 fixée à 25 513,66 euros qu’il conviendra de retenir étant précisé qu’à défaut de preuve contraire la somme de 4 500 euros visée par l’agence CENTURY 21 OPTIMMO comme ayant été versée en double est comprise dans ce montant. S’agissant de la somme de 2 233,66 euros qui devrait selon l’agence CENTURY 21 OPTIMMO être déduite de l’indemnisation et correspondant aux primes et frais de gestion applicables si la garantie avait été souscrite, elle n’apporte aucun élément aux débats à ce titre si ce n’est deux tableurs sans détails de calcul.

En conséquence, il convient de dire que la SARL OPTIMMO est redevable envers Monsieur [O] [W] de la somme résiduelle de 3 200,11 euros (28 713,77 – 25 513,66) au titre de l’indemnisation des loyers impayés.

Sur la demande d’indemnisation concernant les dégradations locatives

L’article 1731 du code dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Il y a lieu de rechercher si les dégradations alléguées sont imputables à la vétusté, à la carence du locataire ou les deux à la fois. La vétusté implique une lente dégradation des lieux résultant d’un écoulement du temps assez long. L’usure normale des peintures, papiers peints et sols doit être assimilée à la vétusté après plusieurs années d’occupation.

Cependant, il ne peut être invoqué la vétusté du bien loué que si son état ou son aggravation ne résultent pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien qui lui serait imputable dont la preuve incombe au bailleur, à défaut de quoi ce dernier est tenu de prendre à sa charge les désordres résultant de la vétusté.

Monsieur [O] [W] sollicite également une indemnisation à hauteur de 6 110,51 euros au titre des dégradations locatives.

Les défendeurs font valoir que le locataire n’ayant pas été attrait à la présente procédure, le bailleur ne peut solliciter la condamnation de l’agence immobilière en paiement des dégradations locatives dont seul est responsable Monsieur [M].

Cependant il n’est pas nécessaire que le locataire soit attrait à la présente procédure pour déterminer l’existence et le préjudice financier relatif aux dégradations locatives.

En l’espèce, à l’appui de sa demande pécuniaire relative aux dégradations locatives, Monsieur [O] [W] produit uniquement le procès-verbal d’expulsion du 19 octobre 2023 qui comporte des photos en noir et blanc, peu lisibles qui permettent de retenir comme imputable au locataire :

— le ponçage et vitrification du sol en parquet pour 563,20 euros TTC selon facture n°2023-1553 du 22 décembre 2023 de l’entreprise BUTTELI RB PONCAGE, les photos démontrant que le parquet comporte énormément de traces d’usure,

— le nettoyage et la désinfection du studio pour 650 euros TTC selon facture n°2024028 du 26 janvier 2024 de la SARL SAINT ROCH PEINTURE, les photos démontrant que l’appartement a été restitué dans un état particulièrement sale,

Soit la somme totale de 1 213,20 euros.

La SARL OPTIMMO sera donc condamnée à verser à Monsieur [O] [W] la somme de 4 413,31 euros (3 200,11 + 1 213,20) au titre de l’indemnisation de son préjudice financier.

Sur l’appel en garantie de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES / MMA IARD SA

Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la quittance subrogative du 22 février 2022 et le paiement de 13 856,04 euros effectué par la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES / MMA IARD SA au bénéfice de Monsieur [O] [W] démontrent l’existence d’un contrat conclu avec l’agence CENTURY 21 OPTIMMO garantissant la responsabilité civile professionnelle de celle-ci. En outre la quittance subrogative précise que la somme de 15 395,59 euros est versée à titre de provision en attente de l’évaluation du préjudice définitif et correspond aux loyers impayés de Monsieur [M] outre qu’une seconde quittance sera adressée en règlement du solde définitif.

Il convient en conséquence de condamner la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES / MMA IARD SA à relever et garantir la SARL OPTIMMO des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les demandes accessoires

La SARL OPTIMMO et la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES / MMA IARD SA qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les dépens et seront condamnés à verser à Monsieur [O] [W] la somme que l’équité commande de fixer à 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL OPTIMMO à payer à Monsieur [O] [W] la somme de 4 413,31 euros en réparation de son préjudice financier ;

CONDAMNE la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES / MMA IARD SA à relever et garantie la SARL OPTIMMO des condamnations prononcées à son encontre ;

DÉBOUTE la SARL OPTIMMO et la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES / MMA IARD SA de leurs demandes ;

CONDAMNE la SARL OPTIMMO et la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES / MMA IARD SA à payer à Monsieur [O] [W] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL OPTIMMO et la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES / MMA IARD SA aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection