TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Cité [11]

TJ PROCEDURES ORALES

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 30 Janvier 2025

N° RG 24/04515 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LBUS

JUGEMENT DU :

30 Janvier 2025

[J] [R]

C/

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Janvier 2025 ;

Par Delphine GAILLE, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 02 Décembre 2024.

En présence de Carole BAZZANELLA, magistrat à titre temporaire en formation.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 30 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec prise d’effet au 30 juillet 2021, [F] et [J] [R] ont consenti à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION un bail commercial portant sur l’exploitation d’une résidence Estudines Saint Laud [Localité 8] située [Adresse 1] à [Localité 9].

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel de 3930,13€ HT assorti d’une clause de variation à l’expiration de chaque période annuelle en fonction de la variation de l’indice IRL publié par l’Insee.

L’indexation annuelle convenue entre les parties a été fixée au 1er octobre de l’année suivante.

Courant avril 2023, [J] [R] a dénoncé le manque de clarté de la clause d’indexation stipulée au contrat.

Selon courrier recommandé en date du 29 septembre 2023 adressé à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, Monsieur [J] [R] a ainsi contesté les modalités de la clause d’indexation du bail commercial.

Le litige porte sur l’indice de référence servant à l’indexation.

Le 13 octobre 2023, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a répondu à son cocontractant en ces termes : « L’indice de référence servant à l’indexation est bien celui du 4ème trimestre de l’année précédant, la date d’effet du bail étant le 30/07/2021, l’indice de référence de base est ainsi celui du 4ème trimestre 2020 (…) nous ne faisons que respecter le bail qui nous lie ».

Le 13 novembre 2023, Monsieur [J] [R] a saisi le conciliateur de justice.

Aucun accord n’a pu être trouvé, un constat de carence en date du 21 mai 2024 a été remis par le conciliateur à Monsieur [J] [R].

Selon requête enregistrée au greffe le 10 juin 2024, Monsieur [J] [R] a sollicité du tribunal judiciaire de RENNES qu’il convoque la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, prise en la personne de son représentant légal, et qu’il la condamne à lui payer la somme de 1800€ à titre principal, outre la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 02 décembre 2024 devant le tribunal judiciaire de RENNES.

La convocation adressée par courrier recommandée à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a été réceptionnée le 16 septembre 2024.

La cause a été entendue le 02 décembre 2024.

Monsieur [J] [R] était présent à l’audience.

Il expose qu’il a signé un contrat de bail commercial avec la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION en 2021 ; que la clause relative aux modalités de révision du loyer est ambiguë et interprétée dans le sens le plus favorable au preneur professionnel ; que l’indice de révision appliqué par son cocontractant est celui du 4ème trimestre 2020 en lien avec la date de prise d’effet du bail alors que cela n’est pas clairement prévu au contrat ; que cette pratique est inhabituelle et ne suit pas l’évolution plus récente des indices et lui cause un préjudice dans la mesure où elle entraîne une minimisation du loyer initial et des révisions ultérieures.

Il précise que la défenderesse a fait preuve de mauvaise foi au moment de la conclusion du contrat ; il reproche à celle-ci d’avoir refusé de modifier la clause litigieuse afin de rétablir l’équilibre contractuel.

Il en déduit que son consentement a été vicié.

Il propose à toutes fins utiles trois avenants qu’il soumet au tribunal.

Il maintient ses demandes indemnitaires.

Au soutien de ses intérêts, le demandeur a communiqué les pièces suivantes :

— bulletin de carence du 21/05/2024,

— exposé du litige,

— convention synallagmatique de vente avec conditions annexées,

— bail commercial,

— courrier Résidences SERVICE GESTION du 13/10/2023,

— extrait Service public.fr,

— extrait ChatGPT 3.5,

— exposé des propositions d’un avenant au contrat formulées par Monsieur [J] [R].

La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, prise en la personne de son représentant légal, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il est néanmoins statué sur le fond par application de l’article 472 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIVATION

I. SUR LA RÉSOLUTION AMIABLE DU LITIGE

Il ressort des éléments du dossier qu’une tentative de conciliation a été effectuée par application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Monsieur [J] [R] a remis un bulletin de carence en date du 21 mai 2024.

Son action est recevable.

II. SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur le consentement

Aux termes de l’article 1130 du code civil : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ».

De toute évidence, le bail commercial n’a pas été signé sous la pression d’une contrainte.

Il n’y a pas d’éléments justifiant des manœuvres, mensonges ou dissimulations de la part de la défenderesse au moment de la signature du bail.

Par conséquent, Monsieur [J] [R] allègue, sans le démontrer, que son consentement a été vicié.

Ce moyen soulevé par le bailleur n’est pas probant.

2. Sur les modalités d’indexation annuelle du loyer

A titre liminaire, Monsieur [J] [R] a remis un double du bail commercial non daté et signé.

Monsieur [J] [R] prétend que le contrat a été signé le 30 juillet 2021.

Dans son courrier en date du 13 octobre 2023, la société RESIDENCES SERVICE GESTION indique que la date d’effet du bail est le 30 juillet 2021.

EN DROIT,

Aux termes des articles 1103, 1188 et 1189 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Les stipulations contractuelles s’imposent aux contractants qui les ont signées. Le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Il ressort de l’article L145-34 du code du commerce qu’une clause contractuelle peut fixer le trimestre de référence choisi pour la révision des loyers commerciaux.

La clause de révision prend pour référence le dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du contrat ou à sa date d’entrée en vigueur.

En l’espèce, le contrat stipule une clause d’indexation au paragraphe IV intitulé « LOYER », le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel HT de 3930,13€.

Le demandeur à l’instance soutient que ladite clause, qui constitue une condition essentielle et déterminante de son consentement, manque de clarté ; qu’une interprétation de cette clause par le juge s’impose dans la mesure où la date de l’indice de référence servant à l’indexation du loyer commercial n’est pas clairement indiquée.

Monsieur [J] [R] a contesté l’application de cette clause qu’à compter du mois d’avril 2023.

La défenderesse maintient son refus de modifier les termes du contrat.

SUR CE,

Pour calculer la révision du loyer, les parties doivent prendre en compte le montant du loyer, l’IRL de référence du trimestre publié par l’INSEE au moment de la signature du contrat et l’IRL du même trimestre publié au moment de la révision du contrat.

Le paragraphe 4 de la clause stipule que « le loyer est révisé de plein droit le 1er octobre de chaque année, proportionnellement à la variation, plafonnée annuellement à 2,3% de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. La première indexation interviendra le 01 octobre 2022. L’indice de référence servant à l’indexation du présent loyer est celui du 4ème trimestre de l’année précédente ».

Le bail à effet du 30 juillet 2021 stipule que l’indexation interviendra le 1er octobre de chaque année.

L’indice de base se réfère au loyer d’origine.

L’indice de base est donc le 4ème trimestre 2020 (indice connu au moment de la conclusion du contrat), l’IRL du 4e trimestre de l’année en cours n’étant publié qu’en janvier de l’année suivante.

La révision du loyer effectuée par la société RESIDENCES SERVICES GESTION au 01 octobre 2022 est calculée sur la base de la variation entre l’IRL du 4ème trimestre 2020 et celui du 4ème trimestre 2021 avec un plafonnement de la variation à 2,30%.

Les modalités de révision ainsi appliquées ne sont pas contraires à la volonté des parties exprimée dans la clause litigieuse.

Monsieur [J] [R], en qualité de bailleur, a accepté les termes de ce contrat.

Cette clause n’est pas équivoque ni contraire aux usages.

Monsieur [J] [R] allègue par conséquent, sans le démontrer, une mauvaise indexation du loyer.

Il est mal fondé à réclamer à son preneur le paiement de la somme de 800€ au titre de son préjudice financier, étant précisé que la méthode de calcul arrêté par le demandeur à l’instance n’est pas connue.

A la lumière de ce qui précède, il y a lieu de débouter Monsieur [J] [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Succombant, Monsieur [J] [R] sera condamné aux dépens d’instance.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,

Statuant par jugement REPUTE CONTRADICTOIRE et en DERNIER RESSORT, PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE,

— DECLARE recevable l’action de Monsieur [J] [R] ;

— DEBOUTE Monsieur [J] [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNE Monsieur [J] [R] aux dépens d’instance.

Ainsi jugé, les jours, mois et ans susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE