5AA Minute N°

N° RG 24/00763 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GQX5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 14 MARS 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDERESSE

Madame [C] [E]

née le 30 Juillet 1951 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE, substitué par Maître Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [R] [D],

né le 17 Juillet 1984 à [Localité 4],

et

Madame [P] [S],

née le 21 Mars 1991 à [Localité 3],

demeurant tous deux [Adresse 2]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 DECEMBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 21 FEVRIER 2025, DATE PROROGEE AU 14 MARS 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 20 juillet 2023, [C] [E], par l’intermédiaire de son mandataire la SAS SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU a donné à bail à [R] [D] et à [P] [S] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel révisable de 720 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, [C] [E] a fait signifier à [R] [D] et à [P] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 178 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l’occupation du logement.

Par notification électronique du 31 janvier 2024, [C] [E] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, [C] [E] a fait assigner [R] [D] et [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de [R] [D] et [P] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs et dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement [R] [D] et à [P] [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3590 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’acquisition de la clause résolutoire,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Vienne le 19 avril 2024.

À l’audience du 13 décembre 2024, [C] [E], représentée par son Conseil, maintient ses demandes.

[R] [D] et à [P] [S] ne sont ni présents, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, date prorogée au 21 février 2025 en raison de la charge de travail du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [R] [D] et à [P] [S], assignés à domicile, s’agissant du défendeur, et à personne, s’agissant de la défenderesse, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, [C] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de [C] [E] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail à effet du 20 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 30 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 2 décembre 2024 que [C] [E] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 76 euros imputée pour des frais, ainsi d’ailleurs que spécifié par la bailleresse dans le décompte.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires, qui en sont au demeurant co-titulaires, sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement [R] [D] et à [P] [S] à payer à [C] [E] la somme de 9 551,95 euros, au titre des sommes dues au 1er décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, qui fixe le montant de la créance.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 30 janvier 2024.

La clause résolutoire insérée au bail prévoit un délai de deux mois pour que les locataires acquittent leur dette. Bien que le commandement de payer délivré ramène ce délai à six semaine, en conformité avec les dispositions légales en vigueur, le délai de deux mois, plus favorable aux locataires et surtout conforme à leurs engagements contractuels, sera retenu.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 31 mars 2024 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail prenant effet le 20 juillet 2023 à compter du 31 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de [R] [D] et [P] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la situation de [R] [D] et [P] [S], qui ne comparaissent pas, est inconnue ; ils n’ont en outre pas repris le paiement du loyer courant. Les conditions textuelles précitées ne peuvent donc recevoir application en l’espèce, et ce tant pour ce qui concerne l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire que pour ce qui concerne l’octroi de délais de paiement.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [R] [D] et [P] [S]:

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 mars 2024, [R] [D] et [P] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement [R] [D] et [P] [S] à son paiement à compter du 2 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, et ce compte tenu des modalités de fixation de la créance, et qui précèdent.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [R] [D] et [P] [S] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum [R] [D] et [P] [S] à payer à [C] [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de [C] [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail prenant effet le 20 juillet 2023 entre [C] [E] d’une part, et [R] [D] et [P] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 31 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

DIT que [R] [D] et [P] [S] occupent ces lieux sans droit ni titre depuis le 31 mars 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [R] [D] et [P] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par [R] [D] et [P] [S] à compter du 31 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 745,19 euros,

CONDAMNE solidairement [R] [D] et [P] [S] à payer à [C] [E] la somme de 9 551,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement [R] [D] et [P] [S] à payer à [C] [E] l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 2 décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum [R] [D] et [P] [S] à payer à [C] [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum [R] [D] et [P] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE