Tribunal Judiciaire de Rennes, Tj procedures orales, 24 février 2025, n° 24/04063

TJ Rennes 24 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que M. [U] [I] est bien propriétaire du lot de copropriété et qu'il doit participer aux charges, ce qui justifie la demande de paiement.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a jugé que le seul fait de ne pas régler les sommes dues n'est pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi, et a donc rejeté cette demande.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter les frais non compris dans les dépens, accordant ainsi l'indemnité demandée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, tj procedures orales, 24 févr. 2025, n° 24/04063
Numéro(s) :	24/04063
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Silvère Marvie SARL TGS FRANCE AVOCATSSophie SOUET
Parties :	son syndic la SARL EXA GESTION, Syndic. de copro. Immeuble ARMORICA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Cité Judiciaire

TJ PROCEDURES ORALES

[Adresse 5]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 24 Février 2025

N° RG 24/04063 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LAOA

JUGEMENT DU :

24 Février 2025

Syndic. de copro. Immeuble ARMORICA représenté par son syndic la SARL EXA GESTION

[U] [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Février 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 16 Décembre 2024.

En présence de Carole BAZZANELLA, magistrate en formation qui a tenu l’audience.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. Immeuble ARMORICA représenté par son syndic la SARL EXA GESTION

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES, substituée par M^e Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [U] [I]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [I] est propriétaire du lot de copropriété n°57, correspondant à un studio, au sein de l’immeuble ARMORICA situé au [Adresse 2] à [Localité 3].

Se prévalant de charges de copropriété demeurées impayées, le litige a fait l’objet d’une tentative préalable de conciliation laquelle n’a pu aboutir selon le bulletin de carence rédigé par le conciliateur de justice le 19 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ARMORICA situé au [Adresse 2] à [Localité 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la SARL EXA GESTION, a fait assigner M. [U] [I] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2.801,42 euros au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 27 avril 2024, outre intérêts au taux légal sur le solde à compter de la délivrance de la présente assignation, et capitalisation des intérêts,1.000 euros à titre de dommages et intérêts,1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil. Il a entendu oralement se référer aux termes de son assignation et a maintenu ses demandes initiales.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis à personne, M. [U] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, l’assignation ayant été délivrée à la personne du défendeur, le jugement sera réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de règlement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de M. [U] [I] concernant le lot n°57 de la copropriété litigieuse.

Il produit les deux contrats de syndic applicables du 15 mars 2022 au 31 mars 2026, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit également les procès-verbaux de l’assemblée générale du 15 mars 2022, 27 février 2023 et 27 mars 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2020, 2021, 2022 et 2023, voté le budget prévisionnel des années 2022 à 2025, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte détaillé des charges dues au 24 avril 2024, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Ce décompte mentionne la facturation de « Charge privative – ARES – SCP GARNIER ARION Fact du 27/02/2024 » pour un montant de 360 euros. Ces frais, correspondant aux honoraires de l’avocat inhérents à la procédure de conciliation, doivent être déduits des sommes dues, n’étant prévus par le contrat de syndic ni en leur principe, ni en leur montant.

Il convient de relever que suite à un précédent jugement rendu le 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires dispose d’un titre exécutoire pour les charges échues impayées au 31 janvier 2023.

En définitive, au vu des pièces produites, après déduction des frais non justifiés, M. [U] [I] doit être condamné à régler la somme de 2.441,42 euros arrêtée au 24 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 juin 2024.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil, sans caractère obligatoire, n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour M. [U] [I] de ne pas régler les sommes dues est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressé, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [I], partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. Dès lors, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort,

CONDAMNE M. [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ARMORICA situé au [Adresse 2] à [Localité 3], la somme de 2.441,42 euros (deux mille quatre-cent-quarante et un euros et quarante-deux centimes) arrêtée au 24 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 juin 2024,

CONDAMNE M. [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble ARMORICA situé au [Adresse 2] à [Localité 3], la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [I] aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,