TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01599 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDZU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Août 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité à l’établissement

C/

[C] [U]

[D] [V] épouse [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Août 2025

à M^e DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 08 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité à l’établissement, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [C] [U], demeurant [Adresse 6]

[Adresse 4]

comparant en personne

Mme [D] [V] épouse [U], demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22/03/2018, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [U] [C] et Madame [V] épouse [U] [D] le logement sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 428.29 euros et une provision sur charges mensuelle de 168.25 euros.

Le 13/01/2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [U] [C] et Madame [V] épouse [U] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL a également prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 09/01/2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 06/05/2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [U] [C] et Madame [V] épouse [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3020.50 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’assignation précise que par lettre du 17 janvier reçue le 21 janvier 2025, Madame [V] épouse [U] [D] a informé le bailleur de ce qu’elle avait quitté le domicile conjugal à la suite d’une ordonnance d’orientation et sur les mesures provisoires du 10 septembre 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06/05/2025.

A l’audience du 08/07/2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par Maître DUPEYRON Diane, avocat au barreau de Toulouse, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2413.72 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL est opposée par principe à l’octroi de délais de paiement.

Elle est autorisée à produire en délibéré un nouveau décompte pour justifier la réception du paiement du loyer courant.

Monsieur [U] [C] et Madame [V] épouse [U] [D] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative. Ils justifient avoir émis un chèque le 04/07/2025 de 1100€ correspondant au paiement du dernier loyer.

Monsieur [U] [C] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il explique travailler dans le cadre d’un CDI en tant que chef de rang au restaurant la Brasserie de l’Opéra à [Localité 10] et percevoir un salaire net de 1800€ outre 600€ de pourboire par mois.

Madame[V] épouse [U] [D] ne travaille pas et perçoit le RSA.

L’affaire a été mise en délibéré au 12/08/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06/05/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 09/01/2025, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22/03/2018 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1398.43 euros a été signifié le 13/01/2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [U] [C] et Madame [V] épouse [U] [D] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 100 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14/03/2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. A l’issue du bail, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’occupant sans droit ni titre des lieux peut être condamné à une indemnité d’occupation, de nature compensatoire et indemnitaire, qui répare le préjudice du propriétaire résultant de l’indisponibilité de son bien.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Concernant la solidarité, l’article 1310 du code civil dispose que « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ». L’alinéa premier de l’article 220 du code civil dispose que « Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. »

L’alinéa premier de l’article 1082 du Code de procédure civile prévoit que « Mention du divorce ou de la séparation de corps est portée en marge de l’acte de mariage ainsi que de l’acte de naissance de chacun des époux, au vu d’un extrait de la décision ne comportant que son dispositif et accompagné de la justification de son caractère exécutoire conformément à l’article 506 ».

Ainsi, les dettes contractées avant la transcription du divorce demeurent solidaires de sorte qu’un créancier peut assigner un conjoint en paiement d’une dette ménagère contractée au cours du mariage.

Le bailleur souhaitant la condamnation solidaire des époux séparés au paiement d’une indemnité d’occupation, postérieurement à la résiliation du bail, doit justifier que cette dette relève du champ d’application de l’article 220 du code civil, en ce qu’elle présente un caractère ménager ou est destinée à l’entretien des enfants communs (Civ. 1ère, 14 février 1995, n° 92-19.780 ; Civ. 1ère. 17 mai 2017, n°16-16.732 ; Civ. 1ere, 12 juin 2024, n°22-17.231).

En l’espèce, le bail prévoit une clause de solidarité qui stipule que « en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location, étant précisé que le co-preneur donnant congé par anticipation demeure solidaire pendant 6 mois à compter de la date d’effet de son congé ».

Aucune clause du bail ne prévoit la solidarité des époux séparés et non-encore divorcés pour les indemnités d’occupation postérieures à la résiliation du bail.

Il ressort des pièces de la procédure, et notamment du courrier adressé par Madame [V] épouse [U] [D] à CDC HABITAT, en date du 17 janvier 2025, reçue le 21 janvier 2025, qu’elle a prévenu la bailleresse de son départ des lieux depuis le 2 juillet 2024 et a demandé à être « enlevée » du bail, en transmettant une copie de l’ordonnance d’orientation et sur les mesures provisoires du juge aux affaires familiales de [Localité 10] du 10 septembre 2024, qui autorise la résidence séparée des époux et attribue la jouissance du domicile conjugal à l’époux, à charque pour lui d’en régler les loyers et charges.

Au regard du délai de préavis d’un mois (zone tendue), Madame [V] épouse [U] [D] a valablement donné congé à CDC HABITAT et n’était plus titulaire du bail à compter du 21 février 2025. Conformément à la clause de solidarité, elle demeure néanmoins tenue au paiement des loyers et charges et éventuelles indemnités d’occupation jusqu’à un délai de 6 mois soit jusqu’au 21/08/2025.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte par note en délibéré le 29 juillet 2025, démontrant que Monsieur [U] [C] et Madame [V] épouse [U] [D] restent devoir la somme de 1313.72 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction des frais contentieux, et encaissement du chèque de 1100 euros le 8 juillet 2025.

Monsieur [U] [C] et Madame [V] épouse [U] [D] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Les époux [U] seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1313.72 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Seul Monsieur [U] [C] sera déclaré redevable de l’indemnité d’occupation postérieure au 21/08/2025 qui s’est substituée au loyer après la rupture du bail. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [U] [C], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 12 mensualités de 200 euros chacune et d’une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [U] [C], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [U] [C] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets.

Concernant Madame [V] épouse [U] [D], au regard de son départ volontaire du logement, la demande d’expulsion à son encontre est devenue sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [C] et Madame [V] épouse [U] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [U] [C] et [V] épouse [U] [D] seront condamnés à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22/03/2018 entre la S.A. CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [U] [C] et Madame [V] épouse [U] [D] concernant le logement sis [Adresse 5] sont réunies à la date du 14/03/2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [V] épouse [U] [D] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 1313.72 euros (décompte arrêté au 18/07/2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [U] [C] à s’acquitter de ces sommes, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 200 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [U] [C] soient condamnés, solidairement avec Madame [V] épouse [U] [D] uniquement jusqu’au 21/08/2025, à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Madame [V] épouse [U] [D] compte tenu de son départ volontaire des lieux ;

REJETONS la demande d’indemnité d’occupation à l’encontre de Madame [V] épouse [U] [D] pour la période postérieure au 21/08/2025 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [C] et Madame [V] épouse [U] [D] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [C] et Madame [V] épouse [U] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge