TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 20 Juin 2025

N° RG 24/04136 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LAWY

Jugement du 20 Juin 2025

N°: 25/582

[E] [V]

[M] [V]

C/

[L] [H]

[D] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Juin 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Février 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Mai 2025, prorogée au 23 Mai 2025 puis au 20 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [E] [V]

[Adresse 5]

représentée par Maître LAUDIC-BARON, substitué par Maître Allen, avocat au barreau de RENNES ;

M. [M] [V]

[Adresse 5]

représenté par Maître LAUDIC-BARON, substituée par Maître Allen, avocat au barreau de RENNES ;

ET :

DEFENDEURS :

M. [L] [H]

[Adresse 1]

représenté par Maître GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES ;

M. [D] [H]

[Adresse 1]

représenté par Maître GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2022, Monsieur et Madame [W] et [E] [V] représentés par la SARL BLOT Gestion, ont consenti un bail d’habitation à Messieurs [D] et [L] [H] concernant un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 724 euros et d’une provision pour charges de 66 euros.

Monsieur [M] [R] et Madame [I] [Z] se sont portés cautions solidaires par acte sous seing privé séparé des 2 et 5 octobre 2022.

Faisant état de nombreuses plaintes déposées par le voisinage quant aux bruits nocturnes et diurnes provenant de l’appartement occupé par Messieurs [H], l’agence BLOT, gestionnaire, a adressé un courrier recommandé avec avis de réception daté du 26 septembre 2023 aux locataires les mettant en demeure de faire cesser les nuisances sonores.

Messieurs [H] ont répondu par courrier recommandé du 2 octobre 2023, reconnaissant avoir « débordé » un weekend mais indiquant qu’ils font habituellement un usage normal des lieux et que seule une voisine se plaint de nuisances alors que tout le quartier est bruyant.

Des courrier et plainte ont été adressés par les voisins aux locataires les 2 et 16 octobre 2023.

Suite à des difficultés nouvelles, une deuxième mise en demeure était adressée par courrier recommandé du 19 octobre 2023 par l’agence BLOT, gestionnaire, à laquelle Messieurs [H] répondaient le 25 octobre 2023 en sollicitant une mesure de médiation.

Une troisième mise en demeure était adressée par courrier recommandé du 20 février 2024 par l’agence BLOT, gestionnaire suite à de nouvelles nuisances.

Considérant que les troubles du voisinage persistent, Monsieur et Madame [V] ont, par acte de commissaire de justice délivré le 21 mai 2024, fait assigner Messieurs [D] et [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du bail pour non-respect des obligations contractuelles par application de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1728 et suivants du code civil, et ce à la date de la décision à intervenir,Ordonner l’expulsion de Messieurs [D] et [L] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, ainsi que l’enlèvement et le dépôt des meubles aux risques et périls des locataires,Condamner les locataires au paiement :d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux par la remise des clefs ou l’expulsion des locataires,les intérêts produits par les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté en application de l’article 1343-2 du code civil,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Le bailleur a en outre demandé qu’il n’y ait pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, les défendeurs ayant adressé à leurs bailleurs un préavis de départ des lieux, et des pourparlers étant en cours.

À l’audience du 7 février 2025, Monsieur et Madame [V], représentés par Maître ALLEN substituant Maître LAUDIC-BARON, ont indiqué qu’ils se désistaient de leurs demandes principales compte tenu du départ des locataires en cours de procédure, mais ont maintenu leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et ont demandé que Messieurs [H] soient déboutés de leur demande reconventionnelle relative à la restitution du montant du dépôt de garantie.

Messieurs [D] et [L] [H], assistés de Maître GRANDCOIN, ont indiqué que les plaintes provenaient principalement d’une voisine avec laquelle ils avaient rencontré des problèmes, celle-ci étant harcelante. Ils ont demandé reconventionnellement la restitution du montant du dépôt de garantie, le calcul proposé par les bailleurs étant erroné et l’appartement ayant été restitué propre et dans un état identique à celui constaté dans l’état des lieux d’entrée. Ils ont sollicité la condamnation des demandeurs à leur verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 mai 2025, puis prorogée au 25 mai 2025 puis au 20 juin 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Il convient de constater que les demandeurs se désistent de leurs demandes relatives au prononcé de la résiliation, à l’expulsion des locataires des lieux et à la fixation d’une indemnité d’occupation, Messieurs [D] et [L] [H] ayant donné leur congé en cours de procédure et ayant quitté volontairement le logement pris à bail.

2. Sur la demande reconventionnelle au titre de la restitution du dépôt de garantie

Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi entre les parties le 27 septembre 2024.

Aux termes d’un décompte établi par l’agence BLOT, gestionnaire, les retenues suivantes étaient appliquées :

¤ clé garage manquante 15,00 €

¤ auréoles et traces sur le plan de travail dans la cuisine 20,00 €

¤ accrocs sur les murs dans l’entrée 30,00 €

¤ accrocs sur les murs et le sol dans le séjour 50,00 €

¤ facture ménage 287,40 €

¤ provisions sur charges conservées 144,80 €

A déduire le dépôt de garantie – 724,00 €

Les bailleurs restituent la somme de 25,01 euros.

A la lecture de l’état des lieux d’entrée du 18 octobre 2022, il apparaît :

Que les murs de l’entrée présentent quelques défauts sous peinture, des petites traces noires à droite de la porte, quelques retouches de peinture à proximité du radiateur et une légère trace noire à gauche de la salle de bains.Que les murs du séjour présentent des petits défauts, des trous de pointe, des traces des retouches de peinture et quelques trous rebouchés, le sol présentant des accrocs, des trace/coupure et des lames se décollent.Dans la cuisine, s’agissant du plan de travail, il est noté en bon état.Sont remis aux locataires : 4 clés de serrure du logement, 2 clés de la boîte aux lettres, 4 clés d’entrée dans l’immeuble, 4 clés de porte de garage et 2 émetteurs de garage.

L’état des lieux contradictoire de sortie du 27 septembre 2024 fait état :

Dans l’entrée des mêmes précisions qu’à l’entrée, outre 2 accrocs à proximité de la porte, bas abîmé/enfoncé sur 10 cm, environ 5 accros, des photographies précisant ces constatationsLe sol présente des rayures, impacts, accrocs et enfoncements qui n’étaient pas notés à l’entrée dans les lieux ; quelques accrocs nouveaux sont également détaillésDans la cuisine sur le plan de travail sont notés une auréole de casserole peu visible à droite de l’évier, ainsi que des petits trous peu visiblesOnt été restituées 3 clés de l’appartement, 4 clés de l’immeuble, 3 clés du garage et 3 clés de la boîte aux lettresIl n’est pas indiqué d’état de salissure du logement

Par conséquent, il convient de retenir les sommes suivantes à la charge des locataires sortants :

¤ clé garage manquante 15,00 €

¤ auréoles et traces sur le plan de travail dans la cuisine 20,00 €

¤ accrocs sur les murs dans l’entrée 30,00 €

¤ accrocs sur les murs et le sol dans le séjour 50,00 €

Total 115,00 €

La facture relative au ménage (287,40 €), et la provision sur charges conservée sans justificatif ne seront pas retenus.

Le montant du dépôt de garantie s’élevant à 724,00 €, il convient de condamner les bailleurs, solidairement, à restituer la somme de 609 euros au titre du dépôt de garantie, déduction faite des frais de remise en état.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il résulte des éléments du dossier à l’appui des demandes des bailleurs que Messieurs [D] et [L] [H], occupants du logement à compter du mois d’octobre 2022, ont pu causer des nuisances sonores au préjudice de leurs voisins (musique, discussions fortes, coup de sonnette aux portes voisines…), ce qu’ils reconnaissent de manière très atténuée dans leurs courriers. Les locataires ont reçu pas moins de trois mises en demeure de faire cesser le bruit de la part de l’agence BLOT, gestionnaire à l’automne 2023 et début 2024. Deux courriers ont également été adressés aux locataires émanant de plusieurs voisins se plaignant d’un excès de bruit, et non d’une seule voisine comme le soutiennent les défendeurs. Par conséquent, l’action des bailleurs visant à ce que soit prononcée la résiliation du bail était parfaitement justifiée.

Il convient de prendre en considération l’initiative de Messieurs [D] et [L] [H], en cours de procédure, de donner congé et quitter le logement afin de mettre un terme au différend, qu’ils contestent par ailleurs.

Il y a lieu également de prendre en compte la solution du litige qui fait droit partiellement à la demande reconventionnelle de Messieurs [D] et [L] [H].

Au regard de l’ensemble de ces éléments et de l’équité, il sera fait droit en partie à la demande présentée par Monsieur et Madame [V] concernant les frais non compris dans les dépens, et il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [H] et Monsieur [L] [H] à payer aux demandeurs la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [H] et Monsieur [L] [H] seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur et Madame [W] et [E] [V] se désistent de leurs demandes relatives au prononcé de la résiliation, à l’expulsion des locataires des lieux et à la fixation d’une indemnité d’occupation, suite au départ volontaire des lieux des locataires Monsieur [D] [H] et Monsieur [L] [H] en cours de procédure ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [W] et [E] [V] à rembourser à Monsieur [D] [H] et Monsieur [L] [H] la somme de 609 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, déduction faite des frais de remise en état du logement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [H] et Monsieur [L] [H] à payer à Monsieur et Madame [W] et [E] [V] la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [H] et Monsieur [L] [H] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge