TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

N° RG 24/05973 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LETX

Jugement du 11 Septembre 2025

[Z] [G]

[W] [G]

C/

[X] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 11 Septembre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 06 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [Z] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par maitre VERDIERE, avocate au barreau de RENNES

M. [W] [G]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par maitre VERDIERE, avocate au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [X] [P]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par maitre GROLEAU, avocat au barreau de RENNES, substitué par maitre LE GUEN, avocate au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2020, Monsieur [Z] [G] a donné à bail à usage d’habitation principale à Madame [X] [P] et à Monsieur [T] [L] une maison située [Adresse 7] pour un loyer mensuel initial de 800 euros outre des charges locatives provisionnelles de 20 euros, avec clause d’indexation en fonction de l’indice de référence des loyers.

Monsieur [T] [L] a quitté le logement courant août 2021.

Madame [X] [P], devenue seule occupante, a quitté le logement au début du mois de mars 2024 et un constat a été dressé le 5 mars 2024 par le ministère de Maître [O], commissaire de justice à [Localité 12], à la demande de Monsieur [W] [G] et Monsieur [Z] [G].

Réclamant à Madame [X] [P] le paiement de sommes au titre de loyers restés impayés et de dégradations locatives et considérant qu’aucun accord n’a pu être trouvé amiablement entre les parties, Monsieur [Z] [G] et Monsieur [W] [G] ont, par acte de commissaire de justice délivré le 18 juillet 2024 à domicile, fait assigner Madame [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de RENNES.

Ils demandent la condamnation de Madame [P] à leur payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 5.720 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juin 2024,

— la somme de 19.802,38 euros au titre des réparations locatives,

— la somme de 1.500 euros au titre de leur préjudice moral,

— la somme de 1.971,31 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens.

Après plusieurs renvois du dossier pour mise en état des parties à leur demande, l’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025.

Messieurs [G], représentés par Maître VERDIERE, ont soutenu qu’une vente du bien objet du bail avait été envisagée entre les parties, mais qu’en raison d’une sous-estimation réalisée par Madame [P], les demandeurs n’ont pas souhaité poursuivre la vente au profit de cette dernière au prix qu’elle proposait. La vente n’ayant pas abouti, les bailleurs sollicitent le paiement de l’intégralité des loyers et reviennent sur leur proposition de renoncer aux loyers jusqu’à la vente. Ils maintiennent leur demande en paiement au titre des loyers impayés à hauteur de 5.720 euros.

Les demandeurs, se désistant d’une partie de leur demande initiale au titre des dégradations locatives, sollicitent la condamnation de Madame [P] à leur payer la somme de 1.340 euros concernant la remise en état des extérieurs. Ils ajoutent à leurs demandes initiales la condamnation de Madame [P] au paiement de la somme de 471,31 euros au titre du constat relatif à l’état des lieux de sortie. Ils maintiennent leur autres demandes.

Madame [X] [P], représentée par Maître [H] substituant Maître [D], a indiqué que le prix proposé pour acheter le bien s’appuyait sur deux évaluations de professionnels, un notaire et une agence immobilière. Elle ajoute qu’elle ne s’est pas opposée à une troisième évaluation et que le prix finalement demandé par les bailleurs était trop important pour son budget. Ainsi, elle estime que les bailleurs avaient renoncé à percevoir certains loyers jusqu’à la vente et que l’augmentation du prix n’est pas de son fait. Par suite elle s’oppose à la demande en paiement de loyers qui seraient restés impayés. S’agissant des dégradations locatives, elle indique que l’enlèvement du bar et l’abattage de l’arbre ont été réalisés en accord avec le bailleur. Elle considère que les demandeurs ne subissent aucun préjudice moral, la vente ayant été réalisée à un prix supérieur de 25.000 euros.

Reconventionnellement, elle a demandé la restitution du montant du dépôt de garantie.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 7 a) et c) de la loi du 6 Juillet 1989 applicable en matière de bail d’habitation, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ainsi que de répondre des dégradations et pertes survenus pendant la durée du contrat dans les lieux loués, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.”

Sur les loyers et charges restés impayés :

Il résulte des pièces versées aux débats que le bien objet du litige a été pris à bail par Madame [X] [P] et Monsieur [T] [L] le 30 juin 2020. Monsieur [T] [L] atteste avoir quitté le logement courant août 2021.

En cours de bail, Madame [X] [P] avait proposé d’acheter le bien et une lettre d’intention d’achat était rédigée contradictoirement le 6 avril 2023, au prix de 345.000 euros, sous réserve de diagnostic parasitaire et de condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Si Messieurs [G] soutiennent que Madame [P] avait sciemment proposé un prix d’achat inférieur au prix du marché et qu’elle est de mauvaise foi, force est de constater que le prix proposé par Madame [P] à hauteur de 345.000 euros était bien supérieur à une première évaluation réalisée par l’étude notariale Trente Cinq de [Localité 10] le 8 juin 2023, l’estimation étant comprise entre 280.000 et 300.000 euros, ainsi qu’à la deuxième évaluation effectuée le 9 juin 2023 par l’agence immobilière “L’artisan de l’Immobilier” d'[Localité 11], l’estimation se situant entre 285.000 et 295.000 euros.

Ces deux estimations étant du même ordre et inférieures au prix proposé par Madame [P], aucune mauvaise foi ne peut être relevée à l’encontre de cette dernière.

En revanche, les demandeurs ne versent pas aux débats l’évaluation supérieure ayant justifié la proposition de vente au prix de 370.000 euros. Ils indiquent et justifient que la maison a été vendue à ce prix le 9 juillet 2024 soit un an après.

Il y a lieu de constater qu’aux termes de la lettre d’intention d’achat du 6 avril 2023, Monsieur [Z] [G] indiquaient : “bon pour vente au prix net vendeur de 345.000 euros trois cent quarante cinq mille euros”. Le bailleur attestait le même jour qu’il s’engageait “à ne plus demander de loyer à Madame [P] [X] à compter de ce jour jusqu’à la signature de l’acte authentique prévu au plus tard le 9 août 2023.”

Il convient donc d’en déduire que les parties étaient d’accord sur le bien et sur le prix de sa vente, Madame [P] offrant d’acheter la maison et Monsieur [G] acceptant d’en recevoir un certain prix au sens des dispositions de l’article 1113 du code civil, et ce dès l’intention d’achat.

Monsieur [G] précisait en outre les modalités de rédaction de l’acte authentique fixant la signature au plus tard le 9 août 2023. La négociation était donc très avancée.

Messieurs [G] soutiennent que Madame [P] se serait opposée à une troisième estimation du bien mais ne justifient nullement d’un quelconque désaccord de Madame [P] au sujet d’une troisième évaluation.

En revanche, il y a lieu de constater que Monsieur [Z] [G] a finalement indiqué à Madame [P] qu’il ne vendrait son bien qu’au prix de 370.000 euros, montant qui n’a pas reçu l’accord de la défenderesse. Le prix de vente étant devenu supérieur de 25.000 euros à la proposition acceptée le 6 avril 2023, et supérieure de 70.000 euros à l’estimation la plus forte réalisée par des professionnels de l’immobilier en juin 2023, Madame [P] pouvait mettre fin aux négociations sans qu’aucune mauvaise foi ne puisse être retenue contre elle.

Madame [P] avait reçu l’accord de son bailleur pour ne pas acquitter les loyers d’avril, mai, juin, juillet 2023 ainsi que le loyer du 1er au 9 août 2023.

Les consorts [G] étant à l’origine de la rupture des pourparlers, ils ne sauraient revenir sur leur renoncement à recevoir ces loyers.

En revanche, Madame [P] était redevable des loyers du 9 au 31 août 2023, soit la somme de 601,33 euros outre l’entier loyer du mois de février 2024 (soit 800 euros restant dû au titre du loyer de février 2024, la locataire n’ayant réglé que la somme de 20 euros) puisqu’elle n’a quitté le logement que début mars 2024.

Par suite la créance des consorts [G] apparaît fondée à hauteur de 1.401,33 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [X] [P] au paiement de cette somme au titre des loyers restés impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les sommes dues au titre des réparations locatives :

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie réalisé par le ministère de Maître [O], commisssaire de justice, que la maison n’a pas été restituée dans le même état que celui dans lequel elle se trouvait au moment de l’entrée dans les lieux, certains éléments étant manquants.

Cependant, les demandeurs ayant vendu le bien, ils renoncent à leur demande au titre des réparations des dégradations de la maison.

Toutefois ils exposent qu’ils ont été contraints de remettre en état le jardin.

L’absence d’entretien du jardin résulte des constatations réalisées par Maître [O], commissaire de justice, dans son constat du 5 mars 2024, qui note :

“la pelouse de façon générale n’a pas été entretenue. Des traces de roulements ont créé des ornières… Au droit du garage, il reste trois socles pour piquet et une bâche laissée au sol sous laquelle je constate la présence de déchets de plastique. La haie bordant la limite séparative côté rue a été coupée grossièrement. De mauvaises herbes ont poussé au droit de la maison, au droit du portillon.”

Les photographies jointes au constat démontrent ces défauts, alors que l’état des lieux d’entrée notait “RAS” au sujet du jardin.

La remise en état découlant de ces constatations ont nécessité du temps, de la main d’oeuvre, et l’utilisation de matériel tels qu’une remorque, il convient de faire droit à la demande justement réévaluée au montant de 1.340 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie et les comptes entre les parties :

Madame [P] a versé en début de bail une somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie.

Si cette somme doit être restituée, elle doit venir en déduction des sommes qui restent à la charge du locataire sortant au titre des loyers impayés ou du coût de la remise en état du logement.

Madame [X] [P] est redevable à l’égard de Messieurs [Z] et [W] [G] des sommes de 1.401,33 euros et de 1.340 euros, soit la somme totale de 2.741,33 euros.

A cette somme, il convient de déduire le montant du dépôt de garantie soit 800 euros.

En application des articles 1347 et 1347-1 du code civil, il y a lieu d’opérer compensation entre ces sommes et de condamner Madame [X] [P] à payer à Monsieur [Z] [G] et Monsieur [W] [G] la somme de 1.941,33 euros au titre des loyers restés impayés et du coût de la remise en état du jardin, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Sur la demande au titre du préjudice moral :

Eu égard aux conditions sus-rappelées dans lesquelles la négociation relative à la vente du bien s’est déroulée, sans aucune mauvaise foi retenue à l’encontre de Madame [P], et compte tenu de la vente de la maison plus d’une année après à un prix supérieur, Messieurs [Z] et [W] [G] ne justifient pas d’un quelconque préjudice moral.

Ils seront déboutés de leur demande sur ce point.

Sur la demande au titre du partage des frais du constat du commissaire de justice du 5 mars 2024:

L’article 3-2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat…”

En application de ces dispositions, il convient de dire que les frais du constat d’état des lieux de sortie établi par Maître [O], commissaire de justice, le 5 mars 2024, seront partagés par moitié entre les parties.

Il convient de débouter Monsieur [Z] [G] et Monsieur [W] [G] de leur demande visant à ce que le coût de ce constat soit intégralement payé par Madame [X] [P].

Sur les demandes accessoires :

Eu égard à la solution du litige, il apparaît équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais et dépens qu’elle a engagée.

Les demandes réciproques formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Les circonstances de ce dossier, et notamment l’importance de la dette locative rapportée à la date de début du bail, justifient que soit ordonnée l’exécution provisoire du présent jugement.

En application des dispositions de l’article 514-5 du code de procédure civile et compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Par Ces Motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [X] [P] à payer à Monsieur [Z] [G] et Monsieur [W] [G] la somme de 1.941,33 euros (mille neuf cent quarante-et-un euros et trente-trois centimes) au titre des loyers restés impayés et du coût de la remise en état du jardin, déduction faite du montant du dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [G] et Monsieur [W] [G] de leur demande au titre du préjudice moral ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [G] et Monsieur [W] [G] de leur demande visant à ce que le coût du constat d’état des lieux de sortie établi par Maître [O], commissaire de justice, le 5 mars 2024 soit intégralement payé par Madame [X] [P] ;

DIT que le coût du constat d’état des lieux de sortie établi par Maître [O], commissaire de justice, le 5 mars 2024 sera partagé par moitié entre les parties ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [G] et Monsieur [W] [G] de leurs plus amples demandes;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [G] et Monsieur [W] [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [X] [P] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties gardera la charge de ses propres frais et dépens relatifs à la présente procédure ;

Ainsi rendu les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection