MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 FEVRIER 2025

Minute :

N° RG 24/00941 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GUWW

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A.S. 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE, dont le siège social est sis 5 rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par M^e Frédéric DUFIEUX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [V] [G]

née le 20 Février 1973 à SAINT VALERY EN CAUX (76460), demeurant Tour Roussillon – 2 rue Roussillon – logt 10 – 76400 FECAMP

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, vice-présidente, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 18 Novembre 2024, le délibéré ayant été fixé le 29 janvier 2025 et prorogé au 10 février 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, vice-présidente, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2016, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [G] sur des locaux situés au Tour Roussillon – 2 rue Roussillon logt 10 – 76400 – FECAMP, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 385,49 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3354,06 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [V] [G] le 31 mai 2021.

Par assignation du 6 septembre 2024, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5087,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 septembre 2024,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 18 novembre 2024, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 novembre 2024, s’élève désormais à 6775,92 euros. La société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [V] [G] expose qu’elle n’a pas de revenus depuis 3 mois et qu’elle est en formation d’aide-soignante à Fécamp. Elle précise ne pas avoir droits à Pôle emploi car les demandes ne correspondaient pas à la formation. Elle précise ne plus avoir droit aux APL non plus.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2025 et prorogé jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 1er mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3354,06 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er mai 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [V] [G] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

En revanche, Mme [V] [G] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 novembre 2024, Mme [V] [G] lui devait la somme de 6775,92 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [V] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [G], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 janvier 2016 entre la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE, d’une part, et Mme [V] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au Tour Roussillon – 2 rue Roussillon logt 10 – 76400 – FECAMP est résilié depuis le 1er mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [V] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [V] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au Tour Roussillon – 2 rue Roussillon logt 10 – 76400 – FECAMP ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [V] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la Loi du 27 mars 2014, modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés ;

CONDAMNE Mme [V] [G] à payer à la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE la somme de 6775,92 euros (six mille sept cent soixante-quinze euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [V] [G] à payer à la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [V] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 juin 2024 et celui de l’assignation du 6 septembre 2024.

Ainsi jugé le 10 FEVRIER 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Danielle LE MOIGNE