Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp fond, 21 mars 2025, n° 25/00103

TJ Toulouse 21 mars 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en raison de l'absence de paiement des loyers dans le délai imparti.
Accepté
Application de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant que la résiliation du bail entraînait la perte de tout droit d'occupation.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas apporté d'éléments pour contester le montant des arriérés, les condamnant au paiement.
Accepté
Occupation indue du bien
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à leur départ effectif.
Rejeté
Préjudice matériel et moral
La cour a estimé que les bailleurs n'avaient pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct du non-paiement des loyers.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné les locataires à verser une somme pour couvrir les frais de justice engagés par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp fond, 21 mars 2025, n° 25/00103
Numéro(s) :	25/00103
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-Laure CHAZANAnne-Elisabeth DEZARD

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00103 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TV4R

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Mars 2025

[U] [B]

[G] [O] épouse [B]

[D] [J]

[X] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mars 2025

à M^e DEZARD

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 21 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [U] [B], demeurant [Adresse 1]

Mme [G] [O] épouse [B], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Anne-Elizabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Anne-laure CHAZAN, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [D] [J], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Mme [X] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 3 janvier 2023, Monsieur [U] [B] et Madame [G] [O] épouse [B] ont loué à Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] un appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 666€ provision sur charges comprise.

Le 31 janvier 2024, invoquant un arriéré locatif, Monsieur [U] [B] et Madame [G] [O] épouse [B] ont fait signifier à Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire. Les causes de ce commandement ont été apurées.

Le 13 mars 2024, invoquant un nouvel arriéré locatif, Monsieur [U] [B] et Madame [G] [O] épouse [B] ont fait signifier à Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 19 novembre 2024, Monsieur [U] [B] et Madame [G] [O] épouse [B] ont finalement assigné Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion ainsi que la condamnation de l’intéressé au paiement de sa dette locative.

A l’audience du 23 janvier 2025, Monsieur [U] [B] et Madame [G] [O] épouse [B], représentés par leur conseil, actualisent leur créance et sollicitent :

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal et la résiliation judiciaire à titre subsidiaire ;

— la constatation de ce que les locataires ne peuvent bénéficier de délais de paiement en l’absence de règlement du loyer courant,

— l’expulsion de Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] au paiement de :

* la somme de 8454,06€ au titre de l’arriéré locatif mensualité de janvier 2025 incluse ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges révisable selon les dispositions contractuelles à compter de la résiliation et jusqu’à son départ effectif des lieux,

* la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 100€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

* aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais des commandements de payer.

Bien que convoqués par assignation remise à étude selon les modalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 novembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résilition de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu à effet au 3 janvier 2023 entre Monsieur [U] [B] et Madame [G] [O] épouse [B] d’une part et Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] d’autre part contient une clause résolutoire (article VIII).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024 pour la somme en principal de 1459,50€ par Monsieur [U] [B] et Madame [G] [O] épouse [B].

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause du contrat de bail prévoit un délai de deux mois et que la loi du

27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] n’ayant fait aucun règlement dans le délai de deux mois, ce commandement est donc resté infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2024.

L’expulsion de Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [U] [B] et Madame [G] [O] épouse [B] produisent outre le contrat de bail un décompte actualisé au 20 janvier 2025 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève, déduction faite des frais de poursuite (79,48+150,21) et au regard des justificatifs de régularisation de charges versés, à la somme de 8224,37€, mensualité de janvier 2025 incluse.

N’ayant pas comparu, Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 8224,37 €.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail, ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et ce jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, révisable selon les stipulations contractuelles.

III. SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE

L’article 1240 du Code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Les bailleurs sollicitent la somme de 500€ au titre de leur préjudice matériel et moral subi par la faute des locataires du fait du non-paiement des loyers pendant plusieurs mois et des dégradations et nuisances commises ayant entraîné de nombreuses plaintes du syndic et des copropriétaires.

Cependant, il sera relevé que les bailleurs ne démontrent pas un préjudice matériel ou oral distinct du non paiement des loyers. En outre, s’agissant des dégradations et nuisances alléguées, les bailleurs ne versent qu’un courriel d’une personne dont il n’est pas démontré qu’elle est bien locataire de la même résidence et qui ne remplit pas le formalisme requis par le code de procédure civile sur les attestations et par ailleurs une plainte déposée par le syndic de copropriété le 1er octobre 2024 pour des faits de dégradations qu’aurait commise Monsieur [J] dont il n’est pas connu la suite pénale et qui ne peut suffire à établir la réalité et l’imputabilité de ces dégradations.

En l’absence d’éléments suffisants sur l’existence d’une faute et d’un préjudice en lien, les bailleurs seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de leur notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [U] [B] et Madame [G] [O] épouse [B], Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 3 janvier 2023 entre Monsieur [U] [B] et Madame [G] [O] épouse [B] et Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 4] sont réunies à la date du 14 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [B] et Madame [G] [O] épouse [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place dont le sort sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] à verser à Monsieur [U] [B] et Madame [G] [O] épouse [B] la somme de 8224,37 € au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges échus et impayés arrêtés au 20 janvier 2025 (mensualité de janvier 2025 incluse) ;

DEBOUTE Monsieur [U] [B] et Madame [G] [O] épouse [B] de leur demande indemnitaire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] à payer à Monsieur [U] [B] et Madame [G] [O] épouse [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] à payer à Monsieur [U] [B] et Madame [G] [O] épouse [B] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [J] et Madame [X] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de leur notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La vice-présidente