TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/00246 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YVDS

Minute : 25/00072

Madame [L] [U] [P] épouse [N]

Représentant : M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

Monsieur [Y] [N]

Représentant : M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Madame [H]

Représentant : M^e Aurélien BOUILLOT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 147

Monsieur [S] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Janvier 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [L] [U] [P] épouse [N],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [Y] [N],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [H],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparante et assistée de M^e Aurélien BOUILLOT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Monsieur [S] [J],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 octobre 2011, Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] ont consenti à Monsieur [S] [J] et Madame [H] un bail d’habitation relatif à un logement situé [Adresse 3] [Localité 6], moyennant un loyer principal mensuel d’un montant initial de 750 euros, outre le versement d’une provision sur charges à hauteur de 120 euros.

Par arrêté n°22-0611 HI URG du 24 novembre 2022, notifié le 26 novembre 2022, le Préfet de Seine-Saint-Denis a ordonné des mesures pour faire cesser les désordres relevés dans le rapport de la direction générale de l’agence régionale de santé en date du 22 novembre 2022.

Par courrier notifié le 23 janvier 2023, le préfet de la Seine-Saint-Denis a engagé la procédure contradictoire préalable à la mise en œuvre de la procédure de traitement de l’insalubrité.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 avril 2023, Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] ont fait signifier à Monsieur [S] [J] et Madame [H] épouse [W] un congé pour reprise avec effet au 28 octobre 2023.

Par arrêté n°23-0229 en date du 15 juin 2023, le Préfet de Seine-Saint-Denis a, en application notamment des articles L511-1 à L511-18 du code de la construction et de l’habitation, déclaré le logement insalubre avec possibilité d’y remédier, ordonné aux propriétaires de réaliser des travaux dans un délai de trois mois et indiqué que la mainlevée de l’arrêté de traitement d’insalubrité et de l’interdiction d’habiter ne pourra être prononcé qu’après constatation, par les agents compétents, de la réalisation des mesures prescrites.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] ont fait assigner Monsieur [S] [J] et Madame [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir :

«  constater la déchéance de plein droit de tout titre d’occupation de Monsieur [S] [J] et Madame [H] sur l’appartement situé [Adresse 3] [Localité 6] et la validité du congé pour reprise personnelle à leur profit,

«  ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [S] [J] et Madame [H], ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués, et l’enlèvement des biens mobiliers et ce, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

«  les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2023, égale au montant du loyer, charges et révision, jusqu’à complète restitution des lieux et remise des clés,

«  condamner solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [H] au paiement de la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Après renvoi, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 14 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N], représentés, sollicitent le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et chiffrent le montant des indemnités d’occupation dues par les défendeurs à la somme de 13582,62 euros, octobre 2024 inclus.

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le congé pour reprise personnelle a été délivré à Monsieur [S] [J] et Madame [H] dans le respect du délai de préavis de six mois et que les locataires se sont maintenus dans les lieux après le 28 octobre 2023. Ils indiquent que les locataires n’ayant pas répondu audit congé, ils sont fondés à voir valider le congé délivré et ordonner leur expulsion.

En réponse aux arguments des défendeurs, ils indiquent que le logement était en parfait état d’entretien en 2023, qu’ils ont fait réalisés des travaux lorsque ceux-ci étaient nécessaires. Ils ajoutent qu’ils n’ont pas été informés de la procédure d’insalubrité et demandent la restitution de leur logement.

Ils s’opposent à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Madame [H], représentée par son conseil, lequel a déposé des conclusions qu’il a développées à l’audience, demande :

A titre principal,

«  dire que le congé n’est pas valable en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 prévoyant la suspension du droit du bailleur de délivrer congé dès l’engagement de la procédure contradictoire relative à la sécurité et la salubrité des immeubles bâtis,

«  débouter en conséquence les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la validité du congé serait retenue,

«  dire inopposable à ce jour le congé qui lui a été délivré dès lors que la durée du contrat de bail se trouve suspendue depuis le 23 janvier 2023 (engagement de la procédure contradictoire), et que celui-ci n’est pas arrivé à échéance,

«  débouter en conséquence les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes subséquentes à la validité du congé relatives à l’expulsion, à la fixation de l’indemnité d’occupation et à la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation,

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la juridiction viendrait à considérer que le congé litigieux serait valable et qu’elle serait déchue de tout titre d’occupation des lieux par l’effet du congé,

«  lui accorder un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision à intervenir afin de lui permettre de trouver une solution de relogement,

En tout état de cause,

«  condamner Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] à réparer le préjudice de jouissance qu’elle a subi à hauteur de 375 euros par mois à compter du 22/11/2022 (date du premier rapport de l’ARS), soit une somme de 6750 euros pour la période du 22/11/2022 au 01/06/2024,

«  condamner Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] à lui payer la somme de 3000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral lié à ses conditions de vie au sein du bien pris à bail,

«  condamner Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] à lui rembourser la somme de 9323,13 euros au titre des loyers indument perçus pour la période du 01/12/2022 au 03/06/2024,

«  suspendre l’exécution provisoire en cas de condamnation à l’encontre des locataires,

«  condamner Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] à lui payer 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’en vertu de l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, le congé pour reprise personnelle n’est pas valable car délivré aux locataires après la mise en œuvre de la procédure contradictoire alors que le droit du bailleur de donner congé étant suspendu. A titre subsidiaire, elle expose que compte tenu de la procédure contradictoire préalable à l’édiction d’un arrêté de traitement de l’insalubrité la durée du bail a été suspendue à compter du 23 janvier 2023 et l’est encore en l’absence d’arrêté de mainlevée de la procédure de traitement de l’insalubrité, de sorte que la date de déchéance du terme du contrat de bail n’est pas encore intervenue, ce qui empêche les bailleurs de se prévaloir de l’effet du congé et de réclamer l’expulsion des locataires. A titre infiniment subsidiaire, si le juge validait le congé, elle sollicite un délai de 12 mois pour quitter le logement en faisant valoir qu’elle est mère de quatre enfants, dont un enfant handicapé, qu’elle n’a aucune dette locative, qu’elle effectue depuis 2015 des démarches pour obtenir un logement social et a déposé une demande DALO. En tout état de cause, elle invoque un trouble de jouissance lié à l’état dégradé du logement qui a été constaté en 2022 par l’ARS dans deux rapports, désordres qui impactent gravement sa vie quotidienne et la santé de ses enfants. Elle soutient que les bailleurs n’ont pas réalisé les travaux de nature à résoudre l’ensemble des désordres affectant le logement et sollicite en conséquence des dommages et intérêts. Enfin, se fondant sur les dispositions de l’article L521-2 du code de construction et de l’habitation, elle réclame la restitution des loyers indument perçus par les bailleurs depuis le 1er décembre 2022, date du premier jour du mois suivant la prise de l’arrêté de traitement d’insalubrité du 24 novembre 2022.

Monsieur [S] [J] cité à étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’est pas représenté. Le jugement susceptible d’appel sera réputé contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024, prorogé au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validation du congé et l’expulsion

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, en application de l’article L.521-2 I du code de la construction et de l’habitation, " La possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L521-1 et L521-2 du même code. "

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut donner congé s’il a reçu un courrier le mettant en demeure de faire les réparations nécessaires sur l’immeuble donné en location et l’invitant à présenter ses observations.

En l’espèce, il ressort de l’arrêté préfectoral n°23-0229 du15 juin 20223 produit aux débats que :

«  la directrice générale de l’agence régionale de santé a déposé un rapport le 22 novembre 2022,

«  un arrêté n°22-0611 HI URG a été pris le 22 novembre 2022 en application de l’article L511-9 du code de la construction et de l’habilitation et a été notifié le 26 novembre 2022,

«  par courriers notifiés le 23 janvier 2023 à Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N], propriétaires du logement, et à l’agence Foncia Agexia, gestionnaire, le préfet de la Seine-Saint-Denis a engagé la procédure contradictoire et indiqué les motifs qui ont conduit à mettre en œuvre la procédure de traitement de l’insalubrité, et leur a demandé de présenter leurs observations,

«  Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] ont adressé leurs observations le 31 janvier 2023 et l’agence Foncia Agexia, les 24 janvier 2023 et 03 mai 2023,

«  le 30 mai 2023, l’agence régionale de santé a constaté l’achèvement des travaux prescrits par l’arrêté n°22-0611 HI URG et la persistance des autres désordres.

Il résulte de ces éléments que par courrier notifié du 23 janvier 2023, Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] ont été informés de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article 511-10 du code de la construction et de l’habitation relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis et ont pu faire valoir leurs observations qu’ils ont transmises le 31 janvier 2023.

Par ailleurs, il n’est pas discuté qu’un arrêté d’insalubrité a été pris par le préfet de la Seine-Saint-Denis le 15 juin 2023, notifié aux propriétaires le 1er juillet 2023 (ce dont il ressort du rapport de visite de contrôle dans le cadre du traitement de l’habitat insalubre du 13 mars 2024), dont il n’est pas démontré qu’il ait été levé.

Dans ces conditions, il ne peut être constaté la déchéance de tout droit d’occupation de Monsieur [S] [J] et Madame [H] et la validation du congé pour reprise personnelle, la possibilité pour les époux [N] de donner congé ayant été suspendue à compter de la notification du courrier du 23 janvier 2023, adressé par le préfet de Seine-Saint-Denis aux propriétaires de l’immeuble les informant de l’engagement de la procédure de traitement de l’insalubrité.

Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] seront en conséquence déboutés de leur demande de ce chef et de leur demandes subséquentes, d’expulsion et de condamnation de Monsieur [S] [J] et Madame [H] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2023.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance et préjudice moral

Madame [H] font valoir qu’elle a subi un préjudice du fait de l’insalubrité du logement (champignons, moisissures, installations électriques non conformes, ouvrants dégradés).

Un logement insalubre est un logement indécent. L’indemnisation des préjudices résultant de l’indécence du logement n’est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

En application des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail. Il est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le bailleur est ainsi notamment responsable des troubles de jouissance subis par le locataire même s’ils proviennent des parties communes de l’immeuble.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit notamment satisfaire aux conditions relatives à l’état d’entretien du clos et du couvert, du gros œuvre du logement et de ses accès. Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des rapports de visite dressés par la directrice générale de l’agence régionale de santé le 22 novembre 2022 et le 30 mai 2023, dont les conclusions sont reprises dans l’arrêté préfectoral n°23-0229 du15 juin 2023, que « le logement constitue un danger pour la santé et la sécurité physique des personnes en raison de la présence de moisissures et champignons dans l’ensemble du logement excepté le salon, de la présence d’ouvrant dégradés, non étanches à l’air et à l’eau, d’une installation électrique dangereuse, de revêtements du plafond dégradés dans toutes les pièces excepté dans le salon, de l’insuffisance du système de ventilation dans la cuisine ».

Il ressort encore des éléments produits par les défendeurs que le logement a fait l’objet d’un arrêté d’urgence le 24 novembre 2022 pour risque d’intoxication au monoxyde de carbone, que le 30 mars 2023, lors de la visite de contrôle, il a été constaté que les travaux pour remédier au danger imminent ont été réalisés mais que les autres désordres persistent, qu’un arrêté remédiable pour le traitement des désordres non urgents a été pris le 16 juin 2023, qu’il a été notifié aux propriétaires le 1er juillet 2023, que le 17 juillet 2023, par courrier en date du 20 octobre 2023, la société Foncia Agexia, gestionnaire, a indiqué que tous les travaux avaient été réalisés et a demandé la levée de l’arrêté d’insalubrité, qu’une visite de contrôle a alors été réalisée par l’agence régionale de santé le 15 décembre 2023, qui a constaté que les travaux réalisés n’ont pas permis de remédier de manière durable au désordre, que le système de ventilation reste insuffisant dans la salle de bains, que les travaux de remise en état de l’installation électrique ont été réalisés mais qu’il n’a pas été fourni de justificatif à la sécurité de l’installation, qu’ainsi, il a été constaté que toutes les prescriptions de l’arrêté préfectoral n°23-0229 du 15 juin 2023 n’ont pas été respectées de sorte que l’arrêté de traitement de l’insalubrité du 15 juin 2023 n’a pu être abrogé.

Cette situation caractérise un manquement du bailleur à son obligation de garantir aux locataires des troubles de jouissance et de délivrer un bien en bon état de réparations.

Aucun arrêté levant la situation d’insalubrité n’a été rendu.

Madame [H] a résidé pendant plusieurs mois avec ses enfants dans un logement insalubre présentant un danger en raison de l’installation électrique non conforme et d’une importante humidité dans l’ensemble du logement, ce qui justifie sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.?

S’agissant du préjudice moral, celui-ci est ici distinct du préjudice de jouissance dès lors qu’il est démontré que Madame [H] a vécu au moins depuis 2022 dans des conditions pénibles et qu’elle justifie d’un impact sur sa santé. Il sera donc fait droit à sa demande d’indemnisation de son préjudice moral.

Au vu de ces éléments, il convient d’allouer à Madame [H] la somme de 4000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

Sur la restitution des loyers

Selon l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux qui font l’objet d’une déclaration d’insalubrité prise en application des articles L 1331-25 et L1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l’article L511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

En l’espèce, un arrêté d’urgence a été pris le 24 novembre 2022 et a été notifié le 26 novembre 2022. Cet arrêté a été remplacé par l’arrêté n°23-0229 du 15 juin 2023, notifié aux propriétaires le 1er juillet 2023.

En application de l’article L.522 précité, seul le montant du loyer en principal pendant la période où l’arrêté d’insalubrité est applicable n’est pas dû, de sorte que les charges pendant cette période ne peuvent donner lieu à restitution. Par ailleurs, le versement de l’aide personnalisé au logement par la caisse d’allocations familiales directement entre les mains du bailleur, n’ouvre pas droit à restitution au profit de la locataire qui n’a pas elle-même réglé ces allocations.

En conséquence, doit donner lieu à restitution la part du montant des loyers personnellement réglé par Madame [H], du 1er décembre 2022 au 03 juin 2024, exclusion faite de l’aide personnalisée au logement versées à Foncia (société gestionnaire) ainsi que des provisions sur charges ou régularisation pour charges réglées pendant la même période.

En conséquence, les sommes indument versées par Madame [H] au titre du loyer principal entre le 1er décembre 2022 et le 03 juin 2024, s’élèvent à la somme de 7571,61 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] succombant à la présente instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En conséquence, Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] seront condamnés in solidum à payer à Madame [H] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DIT que le congé pour reprise personnelle délivré par Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] à Monsieur [S] [J] et Madame [H] par acte de commissaire de justice en date du 13 avril 2023, n’est pas valable en application de l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989,

DEBOUTE Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] à payer à Madame [H] la somme de 4000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral,

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] à payer à Madame [H] la somme de 7571,61 euros au titre des loyers indument perçus pour la période du 1er décembre 2022 au 03 juin 2024,

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] et Madame [L] [P] épouse [N] à payer à Madame [H] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER LE JUGE