Tribunal Judiciaire de Rennes, Tj procedures orales, 5 mai 2025, n° 23/08314

TJ Rennes 5 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Inexécution des obligations contractuelles par le syndic
La cour a constaté que la société FONCIA ARMOR a effectivement manqué à ses obligations contractuelles, entraînant des frais pour le syndicat des copropriétaires, justifiant ainsi la condamnation de la société à payer des dommages et intérêts.
Accepté
Dépenses engagées pour la défense en justice
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires avait droit à un remboursement de ses frais de justice, en raison de la condamnation de la société FONCIA ARMOR.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Rennes, tj procedures orales, 5 mai 2025, n° 23/08314
Numéro(s) :	23/08314
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Tiphaine GUYOT-VASNIERBenjamin THOUMAZEAU
Parties :	Société FONCIA ARMOR, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES BALCONS DE SEVIGNE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

Cité [15]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 10]

[Adresse 14]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 05 Mai 2025

N° RG 23/08314 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KVD7

JUGEMENT DU :

05 Mai 2025

[D] [M]

Société FONCIA ARMOR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES BALCONS DE SEVIGNE, représenté par son syndic en exercice, la société Sévigné Immobilier

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Mai 2025 ;

Par Marie-Gwénaël COURT, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

En présence de Anne-Sophie RENAUDINEAU, magistrate à titre temporaire en formation ;

Audience des débats : 03 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [M]

[Adresse 11]

[Adresse 12]

[Localité 4]

assisté de M^e Benjamin THOUMAZEAU, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substitué par M^e Loetitia LECOQ, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE

Société FONCIA ARMOR

Représentée par Monsieur [C] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Tiphaine GUYOT-VASNIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substituée par M^e Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES BALCONS DE SEVIGNE, représenté par son syndic en exercice, la société Sévigné Immobilier

[Adresse 6]

[Localité 5]

assisté de M^e Benjamin THOUMAZEAU, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant, substitué par M^e Loetitia LECOQ, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par requête en date du 23 octobre 2023, monsieur [D] [M] a sollicité du tribunal judiciaire de Rennes la condamnation de la société FONCIA ARMOR, à lui payer la somme de 3340 euros en principal outre 160 euros de frais divers.

La société FONCIA ARMOR (anciennement FONCIA [W]) a été désignée aux fonctions de syndic de la résidence [Adresse 16] par contrat d’un an renouvelable en date du 24 janvier 2014 avec une échéance au 31 mars 2015.

Monsieur [M] a expliqué agir en tant que président du conseil syndical de l’immeuble situé [Adresse 9]. Il a précisé que le syndic de la résidence en cause, FONCIA ARMOR, aurait abandonné la gestion de la copropriété en mai 2021 sans organiser une assemblée générale (AG), ni clôturer l’exercice comptable alors que le contrat arrivait à échéance le 31 mars 2021.

A l’échéance du 31 mars 2021, la société FONCIA ARMOR a souhaité mettre un terme au contrat.

Le 3 juin 2021, une lettre de mise en demeure a été adressée à la société FONCIA ARMOR pour provoquer l’organisation d’une AG, sans résultat.

Le préjudice a été estimé à 3500 euros correspondant à 2340 euros pour l’organisation d’une AG extraordinaire afin de désigner un nouveau syndic (20 euros x 117 lots = 2340 euros en application du contrat de syndic FONCIA ARMOR), 1000 euros de reprise de la comptabilité facturée par le nouveau syndic, et 160 euros de frais divers.

Une conciliation a échoué le 5 janvier 2023.

Le 23 août 2024, le syndicat de copropriété a fait notifier, par son conseil, des conclusions en intervention volontaire.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2025 et mise en délibéré au 5 mai 2025.

A l’audience,

Monsieur [D] [M] est présent et ne formule aucune demande.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16], située [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société Sévigné Immobilier est représenté par son conseil et a demandé de le déclarer recevable en son intervention volontaire et a sollicité la condamnation de la société FONCIA ARMOR à lui payer la somme de 4050 euros en réparation des préjudices subis outre la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société FONCIA ARMOR est représentée et a demandé de déclarer monsieur [D] [M] irrecevable en son action contre elle faute de qualité et d’intérêt à agir, de le débouter de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. De plus, elle a demandé de déclarer irrecevable le syndicat de copropriété de la résidence [Adresse 16] en son intervention volontaire et en son action faute de démonstration de la qualité à agir de son mandataire et de la validité du contrat de mandat de représentant légal de la société Sévigné Immobilier. Elle a demandé de débouter le syndicat de copropriété [Adresse 16] de leurs demandes et de le condamner à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1/ Sur la recevabilité de la demande :

En application des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice et le copropriétaire ne peut agir seul que si son action porte sur la jouissance ou la propriété de son lot.

L’article 325 du code de procédure civile dispose : « l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ». De plus, l’article 327 du même code prévoit la possibilité d’une intervention volontaire principale ou accessoire.

L’article 329 du code de procédure civile prévoit : « L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention ».

En l’espèce, le lien manifeste qui existe entre monsieur [D] [M], qui agissait de bonne foi en vertu du mandat que lui avait confié le syndicat des copropriétaires lors de l’AG du 23 mars 2022, en tant que président du conseil syndical de la résidence en cause et le syndicat des copropriétaires de ladite résidence, est suffisant pour déclarer recevable l’action du [Adresse 19] [Adresse 16].

L’intervention volontaire régulière du syndicat des copropriétaires a permis de régulariser la procédure engagée initialement par monsieur [D] [M].

Par conséquent, les demandes du syndicat des copropriétaires seront déclarées recevables, monsieur [D] [M] renonçant à ses demandes.

1/ Sur les demandes en paiement :

L’article 9 du Code de Procédure Civile prévoit que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’article 1231-1 du Code Civil dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 2007 du même code prévoit : « Le mandataire peut renoncer au mandat, en notifiant au mandant sa renonciation.

Néanmoins, si cette renonciation préjudicie au mandant il devra en être indemnisé par le mandataire, à moins que celui-ci ne se trouve dans l’impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudice considérable ».

De plus, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et les conditions pour mettre un terme au contrat.

Le contrat de syndic conclut entre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] située aux [Adresse 7] à [Localité 13] et FONCIA [W] (aujourd’hui FONCIA ARMOR) a été signé le 24 janvier 2014. L’échéance est fixée au 31 mars 2015. La société FONCIA ARMOR a été reconduite dans ses fonctions à cinq reprises soit jusqu’au 31 mars 2021. A compter du 1er avril 2021 le syndic a décidé de ne pas renouveler son contrat.

L’article III des conditions générales du contrat de syndic dispose : « Le syndic, de son côté, ne pourra pendant la même période mettre fin à ses fonctions, que pour motif légitime et à la condition d’en prévenir par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins TROIS MOIS à l’avance, le président du conseil syndical ou à défaut, chaque copropriétaire. Il convoquera l’assemblée générale qui sera amenée à élire son remplaçant ».

En l’espèce, FONCIA ARMOR n’a pas respecté le préavis de trois mois prévus au contrat pour mettre un terme à ses fonctions et n’a pas clôturé les comptes pour l’exercice comptable du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020. Ces manquements, constitutifs d’une faute, ont causé des préjudices au syndicat des copropriétaires notamment l’organisation d’une assemblée générale pour désigner le nouveau syndic. Cette assemblée générale était comprise dans le forfait du contrat de syndic (il ne s’agissait pas d’une assemblée générale extraordinaire).

Cette assemblée générale, qui a eu lieu le 26 juillet 2021, et les frais postaux afférents, a été facturée 1018.52 euros par la société ELTIC en date du 30 septembre 2021.

Cette somme n’aurait pas été engagée si FONCIA ARMOR avait dénoncé le contrat en respectant l’article III du contrat de syndic.

Par conséquent, la société FONCIA ARMOR sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18] la somme de 1018.52 euros au titre des frais liés à l’organisation d’une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic.

De plus, la société FONCIA ARMOR n’ayant pas clôturé les comptes pour l’exercice comptable du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires a dû engager des frais de reprise comptable de l’exercice 2019/2020. Cette reprise correspond à une facture de 1000 euros en date du 1er janvier 2022 de la société SEVIGNE IMMOBILIER, nouveau syndic désigné. Si FONCIA ARMOR avait dénoncé le contrat de syndic en respectant ses obligations ces frais n’auraient pas été engagés.

Par conséquent, la société FONCIA ARMOR sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18] la somme de 1000 euros.

Enfin, le syndicat des copropriétaires justifie avoir engagé divers frais à la suite de l’abandon de gestion de FONCIA ARMOR pour un montant total de 141.13 euros et avoir versé la somme de 548.80 euros au titre des honoraires forfaitaires alors que FONCIA ARMOR n’a pas accompli ses obligations.

Par conséquent, la société FONCIA ARMOR sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18] la somme de 689.93 euros.

Au total, la société FONCIA ARMOR sera condamnée à payer au [Adresse 19] [Adresse 16] la somme de 2708.45 euros.

2/ Sur les frais et les dépens :

Partie succombante, la société FONCIA ARMOR, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition des parties, contradictoire, et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire du syndicat de copropriété [Adresse 16] ;

CONSTATE que monsieur [D] [M] renonce à ses demandes ;

CONDAMNE la société FONCIA ARMOR à payer au syndicat de copropriété [Adresse 16] la somme de 2708.45 euros au titre de son préjudice financier ;

CONDAMNE la société FONCIA ARMOR à payer au syndicat de copropriété [Adresse 16] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société FONCIA ARMOR aux dépens.

Ainsi jugé, les jours, mois et ans susdits ;

LE GREFFIER LE JUGE